本报告对6月上旬既有的各地创新性政策进行汇总，以更好理解各地政策动态和创新点。相关政策创新涉及：长租公寓的金融创新、以购代建的户型组合标准、无理由退房、公积金家庭收入认定标准、首付比例下限、房地联动价、去库存等内容。

  1、建信：首创住房租赁ABS产品

  6月3日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划项目通过。1）这是全国首单住房租赁持有型不动产ABS产品，定位于权益型，具有创新型。权益型ABS强调现金流或租金收入回报，更关注底层资产即住房租赁产品的实际运营情况，有助于投资者更好关注长租公寓项目的运作和经营情况。2）此类模式推进，进一步说明在住房租赁融资市场有积极进展，对丰富住房租赁市场的融资工作和金融创新具有较大启示，也有助于进一步提振住房租赁市场发展。3）过去几年对长租公寓或保租房等领域的创新，侧重在REITs。ABS相比REITs的灵活性要更高一点，在当前房地产市场调整的大背景下，其对于有效吸引投资者投资具有积极作用。

  2、广州增城：明确以购代建的户型组合标准

  6月4日，广州增城发布公告，拟公开购买商品房作为某铁路项目的安置房。1）此次政策提出户型组合策略，如需满足“组合成280平方米的两套房房源或三套房房源”。这说明收购方面有硬性要求，即需要有匹配的、丰富的户型，以更好解决多样化的安置需求。2）此次政策强调就近原则，也启发各地要对各地所属片区保障房和安置房需求进行系统对接。这既可以有针对性地消化库存房源，也可以更高效完成安置工作。

  3、长沙：无理由退房减少市场顾虑

  6月5日，长沙发布《关于鼓励房地产开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺服务指引的通知》。1）该政策充分说明，各地从营商环境优化、规范市场秩序等角度出发，通过无理由退房机制，进一步促进房屋买卖市场的向好发展。2）无理由退房操作，减少了购房顾虑、增强了购房信心，也鼓励房企公开透明诚信交易。3）此次操作以鼓励、自律形式进行，同时有助于将“无理由”变“有理由”操作的企业纳入黑名单。4）在途交易最敏感的内容是定金交付和退回。此次政策明确，收到退定申请后七个工作日内退还定金。过去一些地方也有退款机制，但退款太慢导致购房者信任度不高。长沙做法值得学习。

  4、郑州：公积金单缴家庭也可双倍认定收入

  6月5日，郑州发布《郑州住房公积金管理中心关于住房公积金提取和贷款有关事项的通知》。此次政策除贷款额度上浮等常规表述外，还明确：对于单缴职工家庭，允许把未缴存公积金的职工工资收入列为家庭收入。此类操作有助于提高公积金贷款的便利性和额度，也在很大程度上促进了居民家庭公积金贷款工作开展，有力支持合理住房消费需求。

  5、胶州：首付7.5%已突破下限

  6月5日，关于青岛胶州首付允许分期缴付政策受关注。1）胶州在促进房地产市场高质量发展的相关新闻发布会上表示，购房人首付款可按50%缴纳，剩余50%可缓交1-2年交齐。我们认为，若按胶州首套房15%首付比例计算，那么实际首付比例其实为7.5%。这是官方层面全国历史上最低首付比例。2）首付比例如此低，目的在于降低购房成本和鼓励入市。侧面也说明既有的首付比例和购房者收入状况差异略大。3）首付比例过低，或通过缓缴方式进行，客观上有一定风险。因为前期支付部分首付款后，若后续不想购房或无力支付剩余首付款，会产生违约风险。当然此类操作有一定的市场，但不建议铺开，可针对未来两年首付能力明显会增强的客户进行。4）各地政策都指向新房去库存的难点。虽然直接看胶州的新房去库存周期，不算太高。但若考虑到各地二手房挂牌增加和销售处于低位的情况，也说明潜在的去化压力略大，这是政策出台的重要原因。

  6、北京土拍：出台分段指导价政策

  6月6日，关于北京土拍出现“溢价率分段指导价政策”受关注。1）土拍溢价率分段指导政策是限价政策放开的体现，但和传统“一放了之”做法有差异，此次锚定溢价率指标。2）政策分三档设定指导价：溢价率低于15%的，住宅指导价为13.9万元/平方米；溢价率位于15%-20%的，住宅指导价上调至14.3万元/平方米；溢价率高于20%-25%，则指导价上调至15.1%。3）此类做法意义在于，根据拿地成本设定销售价格。其中溢价率的设定源于规土部门，而房价的最终制定源于房企市场监管部门。通过此类设定，既能有效监测土地溢价率情况，也能确保房价科学的制定。4）此类做法对房企而言意义较大。无论拿地溢价率高或低，利润空间可有效保障。同时利润空间也不可能无限扩大，即确保房价的稳定。

  7、广州：鼓励房企理性消化库存

  6月6日，广州相关金融机构和房企签署战略合作协议。1）此次活动为融资协调机制的工作安排，但同时提出，房地产企业要准确把握形势，坚定发展信心，精准定位产品，合理稳妥融资，理性消化库存，实现借势发展。这说明近期一些房企出现非理性的去库存现象。非理性去库存一般就是指没底线的降价。2）随意降价和虚假降价，短期内会使得一些购房需求释放，但衍生问题较多。比如说会出现以次充好等乱象；也容易出现前期购房者的购房纠纷等问题。3）此次通过融资协调机制，希望稳定市场预期，同时也增强房企去库存的信心。房企应该保持比较平稳的去库存和营销策略。