导语

  房屋养老金并非变相的房地产税。要让房屋养老金这样的好制度发挥出好效力，应当进一步完善监管机制，强化收支等信息披露，建立资金挪用的预防和追责机制，筑牢资金安全防线。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  8月23日住建部副部长提到的“房屋养老金”制度引发广泛热议。房屋养老金试点已取得哪些进展？为什么在已经有了专项维修资金的情况下还要另立公共账户？养老金的资金来源和支出责任划分如何确定？哪类房屋持有者将从中受益？

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  22城开启房屋养老金试点，提法已有3年、重庆等地已有进展

  8月23日，国务院“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国在阐释房地产发展新模式时提到，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。房屋体检、养老金、保险三项制度互为衔接，通过体检发现房屋潜在风险隐患，发现问题后，可通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。房屋保险是要借助保险市场化作用，为房屋使用安全提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险，最终形成给房屋提供全生命周期安全保障的闭环。

  目前，上海等22个城市正在试点，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。22个试点城市包括上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

  事实上，这并不是官方首次提及房屋养老金制度，早在2022年“4·29”长沙居民自建房倒塌事件后，住建部部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题，5月，国务院办公厅发布的《全国自建房安全专项整治工作方案》提出，要“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年3月，住房和城乡建设部等15个部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”，6月，住建部部长指出提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

  地方层面试点探索也取得一些进展。青海省发文鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目中开展房屋体检、养老、保险三项制度探索试点。广州市提出在部分条件成熟的范围内率先试点推行房屋安全保险制度。四川省发布提出要积极开展房屋保险制度试点。沧州市开展住宅专项维修资金增值收益购买房屋全生命周期保险试点。今年3月，重庆首笔房屋安全综合保险赔款3.8万元已由保险公司赔付到位。

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  现有专项维修资金存在资金沉淀、支取手续繁琐、结构性不均、续筹困难等问题

  为什么要建立房屋养老金制度？是因为有大量存量房待修缮维护，据统计，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，2000年以前建造的房屋占比接近3成，随着时间推移，越来越多的住房将步入老龄，未来维修需求和资金使用量都将呈快速增长态势。

  为什么还要另立公共账户？是因为现有专项维修资金存在资金沉淀、支取手续繁琐、结构性不均、再筹集困难等问题。

  第一，专项维修资金启用程序繁琐，不少城市使用率不到5%。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，对于资金还未划转业主大会管理的，要使用专项维修资金，需要占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过。支取程序繁琐导致专项资金使用率并不高，譬如株洲披露2020年全市维修资金缴存额达到40亿元，而使用量为2700万元，使用率仅为0.6%左右。

  第二，专项维修资金沉淀，结余额或超1万亿元。专项资金使用率不高，所以经过20余年运行，账户内沉淀了大量资金。有报道称，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

  第三，余额结构性不均，新房用不完、老房没钱用。近20年内开发的次新房基本都足额缴纳了专项维修资金，而且因为房龄低、维护成本不高，账户普遍有结余，而不少上世纪建造的老旧小区并没有被追缴过专项维修资金，又面临高昂的维护成本，账户余额更加吃紧。以济南市公布的2023年专项维修资金年度账单为例，截止去年底，全市维修资金结余总额241亿元，其中商品住宅维修资金223亿元、已售公有住房（房改房）维修资金仅18亿元。

  第四、资金续筹困难。按照规定，首期缴存数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但实际情况是，续筹维修资金困难重重，有报道称上海通过银行寄送续筹通知单挂号信，然而挂号信的退信率高达八九成，即使收到了交款通知，实际缴纳的也极少。

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  公共账户由地方筹资、不增加居民负担，但并非房地产税，老破小或率先受益

  关于房屋养老金制度，市场关注的焦点在三方面：一是钱从哪里来？居民住房持有成本是否会因此增加？二是支出责任如何划分？谁能从中受益？三是养老金是不是等同于变相开征房地产税？

  房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户资金来源包括土地出让金、地方财政、老旧小区改造资金等，由政府负责建立，并实行统筹管理，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

  房屋养老金主要用于房屋的体检、保险、维修三方面。其中，个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，并遵循现有的专项维修资金管理规定，公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

  在这样的资金筹集和支出模式下，谁会从中受益？个人账户仍按照“谁受益谁出钱”原则管理，而公共资金账户则具有公益和救济导向，有“借新养旧”的意味，新房业主实际缴纳的土地出让金支撑起了公共账户，但新房的体检、保险费用可能远低于高龄小区，因此年久失修的老旧小区才是养老金公共账户的主要支出对象和受益者。

  值得一提的是，房屋养老金并非变相的房地产税。房地产税每年征收，房屋养老金仅在新房购置及账户余额不足两种情况下缴纳。房地产税的税基是房屋价值（包含土地价值），价值越高税基甚至税率都会相应提高，而房屋养老金个人缴纳部分仅仅与建安成本有关，与房屋自身价值无关，核心地段房产未必会比郊区多缴养老金。

  我们认为，房屋养老金制度设计的出发点无疑是好的，之所以引发市场热议，甚至受到部分群众抵触，归根到底是因为信息披露还不够及时透彻，加上过去房地产行业降标减配成风、预售资金松懈导致资金挪用时有发生，使得群众对行业监管缺乏足够信任。因此，要让房屋养老金这样的好制度发挥出好效力，应当进一步完善监管机制，强化收支等信息披露，建立资金挪用的预防和追责机制，筑牢资金安全防线。