[国泰君安]综述:有效货量推出、整体拿地意愿略降

  销售：下半年市场去化速度保持平稳是共识。①季节性因素导致近两月销售不是很理想，但预计下半年市场仍可保持平稳去化速度，销售增速由于基数原因 会较上半年放缓； ②个别发展商调低全年销售目标，主要原因有二：一是其华东市场销售不达预期；二是对地价看涨，导致促销力度不大。

  推 盘：下半年新推高于上半年，整体供给充足，推货高峰是 9-12 月。①某中介机构预计 7、8 月受天气因素导致延迟开盘的货量，后续会逐渐推出，9-12 月的推货量将占到下半年的 80-90%；②部分发展商积极调整供货结构，加大刚需产品占比，迎合市场需求。

  房价：上涨压力有所缓解。①从成交批售比看，主要城市供求围绕均衡值窄幅波动，14 个主要城市 7 月底成交批售比为 0.92，较 6 月上涨 0.02；②从存货水平看，7 月底主要城市存货去化周期约为 10个月，仍位于合理的去化范围内，房价上涨压力不大。

  土地：预计四季度供地力度加大，整体溢价率下行。①根据政府的土地供应计划和历史推地规律，我们预计下半年各地方政府供地力度将加大，整个土地市场的溢价率有望下行； ②发展商拿地态度整体积极，但策略上各显神通：一二线拿地 VS 中西部拿地。

  新开工：拿地加速传导至开工加速，未来供应增加。①开工周期缩短，拿地加速已传导至开工加速，行业未来供应增加：参会发展商大部分表示目前拿地到开工基本上只需要 6-8 个月时间； ②各发展商上半年开工基本完成全年计划的 50%左右。

  政策预判：环境整体略好转，未来逐渐由应急性、行政性手段向市场化、长效机制转变。某行业专家认为当前政策演变的逻辑是“一压两推”，即用两到三年的时间，通过压制房价，逐渐推行房产税等长效机制以及加大推地增加供应，使市场的供求关系回归均衡。

  再次印证我们前期的推荐逻辑，维持 6 月 26 日报告《房地产：由谨慎转乐观》的观点：基本面平稳，保持“淡而不惨”，房地价快速上涨压力的缓和将传导带来政策压力的下降，并带来板块的估值修复。

  推荐具有高成长、高周转、超低估值的优质公司，包括但不限于招商地产、保利地产、荣盛发展、华侨城 A、金地集团、中国国贸、冠城大通、建发股份、中南建设、华夏幸福、阳光城、香江控股、世联地产等成长型公司。