[易居研究院]2020年百城地市成交增14%,都市圈城市群机会被看好

严跃进2021-01-08 10:42:43来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-01-08
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

以下内容节选自

易居月报 之

【100城住宅用地成交报告】

  核心观点

  百城土地

  2020年全国百城地市交易较为强劲,冲出了疫情的阴影,其能够保持正增长,说明地市依然有吸引力。从结构上看,一线城市地市表现不错,类似供地有助于增加后续的房源,也是解决大城市住房问题的重要举措。

  市场预测

  后续地市交易要防范各类新的压力,尤其是在外部金融环境和政府供地计划变动的情况下。以近期出台的央行贷款集中度管理政策为例,其若是收紧,客观上也会影响房企资金状况,进而影响拿地和开发计划。


  一、百城成交

  2020年,全国100个城市住宅用地成交面积为70866万平方米,同比增长13.7%。观察2020年全年年初累计土地成交面积同比增速曲线,其呈现了V型走势。2020年一季度疫情冲击下,土地交易市场迅速降温,跌幅较为明显。二季度开始,随着开复工节奏的加快和房企拿地工作的重启,该曲线有所抬升。到了6月份该曲线已经走出了负增长区间。三季度虽然继续上行,但受三道红线的影响,已经有所放缓。而四季度该曲线进一步趋缓。不过由于增速为两位数,依然要认为2020年全国百城地市走出了疫情的阴影,体现了土地交易市场的韧劲和活力。

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  观察2011-2020年10年期间的土地交易。数据显示,2013和2017年全国百城土地交易的增速较高,体现了房企看好土地投资市场的倾向。而2018年全国百城地市明显较冷,全年增速仅为3.1%。这一年,三四线城市明显降温,一二线城市也没有明显复苏,所以都会牵制土地交易市场的规模。而2019年开始全国百城地市开始复苏,这也和部分城市库存绝对规模偏小、房企补库存意愿增强等有关。2020年虽然受到疫情冲击,但地市交易同比增速相对偏高,为近10年第三高的水平。

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  二、城市分类

  1、一线城市:供求两端均比较活跃

  2020年,4个一线城市住宅用地成交面积为4167万平方米,同比增长20.4%。2020年一线城市土地交易市场总体不错,无论是从供给端还是需求端看,都呈现较高的活跃度。从供给端看,地方政府积极优化供地环境,也推出了很多约束性少、性价比高的地块,自然容易吸引房企拿地。而从需求端看,很多大型房企和央企都回归一线城市,说明看好一线城市的房屋销售市场。而此类用地同比增速较高,客观上也使得2021年一线城市房源供给相对会充足,有助于解决大城市的住房问题。

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  2、二线城市:近5年同比增速均为正

  2020年,32个二线城市住宅用地成交面积为36885万平方米,同比增长6.5%。从全年增速看,其明显低于一线城市。这有几个原因。从市场数据看,二线城市已经保持了5年同比增速为正的态势,即基数比较高,自然会限制2020年的同比增速。从政策面看,二线城市的购地政策依然从紧,比如南京等城市土地约束依然较多,这会限制部分地块的交易。后续都市圈和城市群的发展依然是大方向,此类二线城市土地市场依然会呈现稳中向上的态势。

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  3、三四线城市:增速虽高但有降温压力

  2020年,64个三四线城市住宅用地成交面积为29814万平方米,同比增长23.2%。观察历史数据,三四线城市在2018和2019年地市交易增速是比较低的,这和其房屋交易市场较冷有一定的关系。2020年地市交易增速比较高。除了基数的原因外,很重要的是,此类三四线城市属于经济基本面不错的城市,其地块总价相对可控,也是很多规模型房企补库存的重要区域。当然,从后续看,确实需要警惕地市降温等风险,毕竟房屋交易市场并没有明显复苏。

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  三、城市群分类

  1、长三角:成2020年地市调控最密集区域

  2020年,长三角23城住宅用地成交面积为14671万平方米,同比增长5.9%。观察历史数据,长三角地市交易同比增速并不太高。但2020年长三角地市并不冷,其甚至成为全国地市调控最密集的区域。统计显示,2020年长三角三省一市至少出台了13个购地收紧相关政策,尤其以浙江省为重要代表。当然,随着后续长三角一体化建设节奏的加快,预计相关城市和区域依然会有一波交易行情。

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  2、粤港澳:增速明显较高

  2020年,粤港澳8城住宅用地成交面积为7119万平方米,同比增长66.7%。横向对比看,其明显要比长三角城市的增速要高。而纵向对比看,该增速为近10年的第二高水平。从粤港澳的土地市场看,2018和2019年地市增速为负,所以基数比较小,这可以解释其2020年增速较高的原因。另外很关键的是,2020年是深圳特区40周年,各类利好政策也会引起房企积极拿地,进而带动粤港澳大湾区相关城市地市交易的活跃。

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  3、京津冀:地市确实显露疲态

  2020年,京津冀13城住宅用地成交面积为5132万平方米,同比下跌8.0%。观察最近10年京津冀土地交易市场数据,可以看出,2018年开始京津冀土地市场确实呈现增速放缓态势,显露出疲态。而2020年甚至出现了负增长的现象。实际上对于北京等个别城市,2020年地市交易总体还不错。但是环京部分地级市和县城等,在楼市交易热度降温的情况下,地市表现确实一般。

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  四、结论与趋势

  2020年全国百城住宅用地交易市场虽有坎坷,但终究走出了疫情的阴影,土地交易同比增速达到了两位数,体现了此类城市土地市场的投资价值和吸引力。此类土地交易行情,客观上有助于补充库存,为2021年房源供给创造更好的条件。尤其是对于一些大城市而言,地市活跃有助于解决大城市的住房问题。

  市场预测方面,必须清醒看到2021年住宅用地交易面临的诸多压力。压力一在于,外部金融环境有收紧的可能,尤其是在三道红线政策、央行房贷集中度管理政策下,房企资金压力或增大,这会限制其拿地。压力二在于,各地政府通过大规模供地来“稳财政”,多少面临风险,而供地节奏若是放缓,客观上也会限制地市的交易。当然,对于融入几大都市圈和城市群的相关城市和区域,预计地市交易行情并不会太差,这是2021年住宅用地交易值得重点关注的。


附注

  1、本报告定义,居住用地包括住宅用地和服务设施用地。其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地,而服务设施用地包括居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残、公用设施用地,不包括中小学用地。在数据采集中,我们将纯住宅用地和混合住宅用地等纳入其中,包括了租赁住宅用地和涉及住宅的综合用地,但不包括纯商业办公用地。为便于理解和阅读,本报告将居住用地交易面积等同于住宅用地交易面积,同时其是指建筑面积而非占地面积。

  2、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。

  4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳。

  32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

  64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

  3、三大城市群分类如下。

  根据《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,其规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域(面积35.8万平方公里)。以上海市,江苏省南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、盐城、泰州,浙江省杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、金华、舟山、台州,安徽省合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城27个城市为中心区(面积22.5万平方公里)。本报告纳入样本的城市为上海、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、安庆、芜湖、马鞍山和滁州等23个城市。

  根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(简称珠三角九市),总面积5.6万平方公里。本报告纳入样本的城市为广州、深圳、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆和惠州等8个城市。

  根据《京津冀协同发展规划纲要》,京津冀协同发展包括北京、天津、石家庄、保定、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州、张家口、承德等城市。本报告纳入样本的城市为北京、天津、石家庄、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定和张家口等13个城市。

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