[克而瑞]十城完成首轮集中供地，限价约束下溢价率高位回落（2021年5月）

  2021年5月，北京、杭州等十个城市在月内完成了首轮集中土拍，土地成交规模也因此较上月大幅增长，平均地价也受一二线城市成交占比提升影响进一步冲高。市场热度方面，虽然北京、杭州、南京等地土拍竞争激烈，封顶溢价、土拍摇号现象依旧频出，但在各地限地价的土拍规则下，溢价率水平还是较上月出现了回落。

  另一方面，就供应情况来看。继武汉在5月25日推出首批集中出让地块明细后，至此22个城市首批集中供地清单均已出炉。另外，长春和厦门也在本月公告了第二批次集中出让地块，成为最先公布第二批集中供地的城市。

  01  市场走势

  土地供求一跌一涨

  京杭高价地集中出让拉动平均地价再创新高

  供应方面。由于首批集中供地高峰集中在4月份，5月集中供地城市明显减少，土地挂牌量较4月明显下降，也不及去年同期。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积22871万平方米，环比下降18%，同比也下降了23%。各能级城市中，除一线城市土地供应量环比大增外，二三线城市的挂牌量环比均呈下降趋势。集中供地的重点城市中，成都、合肥、上海、武汉均于本月推出了首批集中出让土地，至此22个城市首批供地清单均已出炉；此外，长春和厦门也于本月推出了第二批集中出让的地块，将于6月份开拍。

  成交方面，月内北京、杭州、南京、济南、天津等10个城市完成首批集中供地，本月土地市场成交规模得以较4月明显增加。据CRIC统计数据显示，成交建筑面积也增至17492万平方米，环比增幅高达30%，但与去年同期相比则下降了两成。各能级城市市场表现各异。具体来看，受北京和深圳首批集中供地量相对较少影响，一线城市成交规模同环比均明显下降，降幅高达44%；二线城市由于有杭州、南京、天津等8个城市首批集中供地成交，且杭州、南京和天津成交规模均在500万平方米以上，拉动成交规模环比大涨六成；三四线城市成交规模环比大增26%，但仍不及去年同期，同比降幅近四成。

  价格方面，受北京、杭州、南京、天津等重点一二线城市成交占比大幅提升影响，本月平均楼板价明显冲高，升至4905元/平方米，环比上月大涨20%，再创2019年以来新高。分能级城市来看，在京深高价地成交的带动下，一线城市平均地价为28139元/平方米，环比大涨，同比也增长了60%；二线城市平均地价也较上月明显走高，成交楼板价达8100元/平方米，同环比涨幅均在5成以上；三四线城市的平均地价则较上月出现回调，环比下降24%至2388元/平方米，不过同比仍然上涨了近三成。

  02  市场热度

  土拍限价致溢价率高位回落

  集中供地下土地流拍现象并未恶化

  市场热度方面。由于本月集中土拍的重点城市出让地块基本均采取限地价的方式，加之热点三线城市成交量显著减少影响，本月溢价率较上月明显回调，环比大降9个百分点至16.4%。

  各能级城市表现一致，溢价率均不敌上月。具体来看，一线城市本月溢价率降至7.9%，主要是由于作为成交主力的北京溢价空间限制较严所致，在出让的30宗地中，9成以上的地块溢价率上限仅在15%，部分地块溢价率上限仅有3%，极大地压低了一线城市本月成交溢价率。二线城市也因集中拍地的重点城市土拍限价影响，溢价率环比上月下降至17.5%，不过集中土拍的杭州、南京、宁波、厦门等城市有多宗地触及总价上限，实际土拍热度并不低。受绍兴、金华、南通等热点城市加强调控、控制供地节奏影响，三四线城市溢价率也回落至20%以下，环比上月大幅下降10个百分点以上。

  虽然本月为重点城市集中拍地高峰期，但由于优质宅地出让占比增加，土地流拍现象并未较上月恶化。以重点监测的城市来看，流拍率小幅微降至10%，处在合理水平。从流拍地块所在城市来看，三四线城市的下辖郊县仍为流拍主力，包括徐州邳州、韶关新丰、淮安金湖等，均有多宗土地遭遇流拍。此外，集中拍地的天津、济南和福州等城市也均有土地遭遇流拍，但流拍地块或为捆绑出让的商住用地，或为地理位置偏僻的宅地，或为租赁、安置等保障性住宅用地，对此类地块房企拿地意愿不高，因此惨遭流拍。

  03  重点地块

  优质土地供应开闸

  京杭宁甬多宗地封顶成

  5月份，集中供地的重点城市迎来了拍地潮，共有10个城市在本月完成了首轮集中土拍，包括北京、深圳、杭州、南京、宁波、厦门、福州等诸多热点城市。由于是首轮供地，这些城市也推出了诸多优质用地入市，如北京中心城区海淀、朝阳共有12宗地入市出让，杭州未来科技城、钱江世纪城等热点板块也有诸多优质宅地出让，吸引了多家房企的竞争。最终，这些地块以上限价成交，如入围总价和单价TOP10的地块中仅有4宗地未及总价上限。

  就各城市土拍表现来看，虽然杭州、南京等城市土拍热度均不低，但关注度最高的城市还是北京。在本次土拍中，北京创新提出了“新三竞”规则，加强对地价、房价的控制。尽管如此，北京的首轮土拍仍然吸引了多家头部房企的参与，如万科、中海等更是报名了多宗土地的竞拍。最终，30宗地全部成功出让，10宗进入竞高标准建设方案阶段，土拍竞争十分激烈。从拿地房企来看，融创成为最大赢家，在北京本轮土拍中成功拿下4宗地，包括最受关注的树村南北优质宅地，成交楼板价均在6.8万元/平方米。

  总结：2021年5月，重点城市首轮集中土拍高峰期来临，共有10个重点城市在本月完成了首轮集中土拍。虽然地价因城市成交结构改变而出现上涨，但在严格的控价机制下，本月溢价率较上月出现了明显回落，土地市场整体热度在供应量大增及调控机制进一步收紧的双重影响下得到了一定的控制。

  不过，热点城市的土拍竞争仍然十分激烈，“封顶+竞自持（配建）”俨然是北京、杭州、南京、宁波等多个城市的土拍常态。激烈竞争下，地块的拿地成本亦在不断上升，尤其是自持不设上限的杭州，部分地块自持比例高达40%，极大地压缩了项目利润空间，部分地块已经出现了盈利隐忧。建议在接下来的拍地中还是要避免盲目追高，警惕拿地成本攀升带来的亏损风险。