[克而瑞]供应增量+摇号机制下，无锡第二轮集中土拍降温

  经历一个多月的断供后，重点城市第二轮集中土拍在8月初由无锡按下再度开始键。本次集中出让无锡共推出了23宗地，于8月4日22宗地均已确定竞得房企，1宗则遭遇流拍。值得关注的是，无锡此次出让规模、结构和竞拍规则都发生了改变。在这些改变之下，无锡第二轮集中出让和首轮相比，热度、盈利空间等指标又如何变化？

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  供应变化：二轮出让规模增加

  竞拍方式全部为“限地价+摇号”

  在近期中央多次强调要落实“三稳”目标下，为了控制市场热度，无锡第二批集中出让与首轮相比有以下几点变化：

  1） 规模增加：本轮供应的23宗地中，最终成功出让了22宗，共成交建筑面积达219万平方米，较首批增长了24%。成交金额亦上涨至262亿元，不过由于本次出让地块中有多宗远郊地块，总价涨幅则仅有2%。

  2） 竞拍方式改变：全部地块采取“限地价+摇号”方式竞拍，而首轮仅有锡东新城与具区路地块两宗地出让方式为“限地价+摇号”，其余地块则是“限地价+竞配建”。

  3） 地块出让条件增加：23幅地中仅有10宗地为不带任何附加条件的涉宅地，其余地块或有投资协议、或为引入相关产业、或有配建要求等；而首轮仅有1幅地为商住用地，且商业占比仅有2%。

  4） 部分地块溢价率上限下调：本次无锡出让地块中部分热点地块溢价率上限降至3%；而首轮溢价率上限最低为6%。

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  热度变化：二轮土拍热度较首轮明显降低

  但优质地块竞争更加激烈

  在上述调整下，无锡第二轮集中出让节奏明显加快，所有地块竞价仅在1天之内完成，至8月4日9宗摇号地块也确定了最终竞得人。最终，23宗地中有1宗地块因区位偏远、无人竞价而流拍，其余22宗全部成功出让，总成交建面达219万平方米，共揽金262亿元，平均楼板价为11964元/平方米，溢价4%。

  对比两次土拍平均溢价率来看，无锡二轮集中土拍溢价率仅有4%，较首次12%下降了8个百分点。再对比最高限价成交地块比例来看，无锡此次出让的23幅地中仅有9宗摇号成交，占比不足四成，而首次出让的16幅地有15幅触及最高限价成交，占比超过九成。此外，无锡二轮土拍出现了地块流拍现象，而首轮则无一宗土地流拍。由此来看，无锡二轮土拍热度较首轮有所降温。

       值得注意的是，此次集中拍地区域土拍冷热不均现象也更加凸显。首轮土拍中，一些乡镇板块的宅地也拍到了竞配建阶段，而二轮集中土拍中仅有9宗地触及上限价。这9幅地多位于梁溪、滨湖、惠山等区域，因地段优越、配套完善而吸引了多家房企参与竞拍，如梁溪区虹桥新村东侧A地块（XDG-2021-30号）就有77家房企报名参拍，开拍前就已触及最高限价直接转为摇号，竞拍热度十分高。而如锡山、新吴等区域的远郊板块，出让地块的参拍房企基本都在3家以下，最终也多以超低溢价成交。

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  盈利空间：摇号机制下地块盈利空间增加

  热门地块地房比仅有0.62

  与首轮集中土拍多数地块采取“限地价+竞配建”的出让方式不同，第二轮集中土拍无锡出让地块全部采取“限地价+摇号”的竞拍方式，使得实际成交地价多控制在合理水平。如进入摇号阶段的磨具厂地块（XDG-2021-1号）最终成交楼板价为17000元/平方米，而其周边的XDG-2021-2号地块在无锡首次土拍中实际成交楼板价达到18021元/平方米，拿地成本有所降低。

  再对比成交地块周边在售新房成交价格来看。排除有条件准入地块、定销房用地和双限房用地来看，本轮无锡成交15宗纯宅地平均地房比为0.66，低于首轮平均地房比0.71，盈利空间有所提升。其中，摇号成交的9宗地平均地房比更是仅有0.62，房地差也大多超过了8000元/平方米，利润空间更加充裕。

  具体到各地块来看，15宗地中11宗地块的地房比都在0.7以下，盈利空间尚可。其中，吸引77家房企竞拍的梁溪区虹桥新村东侧A地块（XDG-2021-30号）地块地房比仅有0.51，房地差更是高达1.7万元/平方米，是无锡本轮成交地块中盈利空间最充裕的地块。当然，也有少数地块有一定的亏损风险，如新吴商贸区的XDG-2021-28号地块，由于外资投资要求较高，导致实际拿地成本已高于周边在售项目成交价格。

  总体来看，在加大土地供应、修改竞拍方式及增加土地出让门槛等调控手段下，无锡第二轮集中拍地热度和首次相比明显温和，房企拿地也更加理性。同时，二轮集中出让中多数地块的地房比都保持在合理范围内，也为房企预留了较为充足的利润空间。

  结合近期政策环境来看，无锡第二轮集中土拍“降温”将不是个例。在中央要求各地优化土地竞拍规则、加快保障性租赁住房发展等要求下，接下来拍地的重点城市二轮供应亦将会有所改变，典型如杭州已取消用地预申请竞拍机制并将竞自持改为竞无偿移交租赁住房。由此来看，二轮土拍整体热度预计将会较首次出现降温。