[易居研究院]2021年8月40城土地市场月报

2021-09-03 16:10:00

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-09-03
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  8月土地成交面积持续下降,土地市场继续“降温”

  2021年8月,40个典型城市土地成交建筑面积1618万平方米,环比下降15%,同比下降70%。8月土地成交面积继续下降,主要系22城中多地暂停或延期了第二次集中土拍,除已于6月完成第二批集中土拍的厦门和长春外,8月整月只有无锡完成了第二批土地集中出让,其余19城中未有新的城市完成土地集中出让。

  1-8月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积32884万平方米,同比下降11.1%。回顾历史,年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落,2019年2月转负,随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后,增速虽为负值但持续收窄,7月开始转正并持续提高。进入2021年,由于去年同期受疫情影响基数较低,1-2月同比增速大幅提高,3月和4月增速回落,5月份以来随着大中城市集中土拍的陆续进行,增速再次小幅上行,7月因无城市完成第二次集中土拍,增速由正转负,8月第二次集中土拍19城再次缺席,降幅继续扩大。但多城在对土地出让规则进行了调整后,在接下来的两个月会陆续“返场”,预计9月土地市场将大幅升温。

 8月40城土地出让金收入环比增长13%,同比下降72%

  1、土地出让金收入:8月环比增长13%,同比下降72%,1-8月同比下降2.7%

  8月,40个典型城市土地出让金收入为842亿元,环比增长13%,同比下降72%。1-8月,40个典型城市土地出让金累计收入21060亿元,同比下降2.7%。

  回顾历史,2018年下半年,全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势,年初累计土地出让金同比增速持续收窄。2019年上半年,部分热点城市土地市场重新回暖,土地成交火热,土地出让金同比增速持续上行;随着调控政策的密集出台,下半年年初累计同比增速不再上行,一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响,2020年一季度明显下行;疫情受控后,4月开始同比转正,下半年年初累计同比增速稳定在15%-20%区间。因去年同期基数较低,2021年1月土地出让金同比增速大幅提高,2-4月持续回落,5月年初累计同比增速大幅提高,6月再次小幅回落,7月增速继续回来,8月出现了负增长。

  2、热点城市土地出让金收入继续走高,但增速下降,冷门城市依旧平淡

  分城市来看,1-8月40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、广州、北京和南京,其土地出让金总额分别为2021、1900、1363、1361和1228亿元,但同比增速已经陆续下降,北京和上海更是出现了负增长的现象。排名靠前的城市,主要以一二线城市为主,其中杭州和上海1-8月的土地出让金仍大幅领先其他城市。三四线城市中,佛山和无锡的土地出让金最高,金华市主要受义乌楼市火爆影响,土地出让金较去年同期增长204%。

  40城土地成交价:8月环比下降1.1%,同比增长12%

  8月,40个典型城市移动平均土地成交均价为6579元/平方米,环比小幅下降1.1%,同比增长12%。

  回顾历史,2018年4月至2019年2月40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右,而从2019年3月开始已经脱离了前期的稳定区间,价格持续上涨至7月,小幅震荡后从10月开始下跌。2020年1月地价见底后开始回升,7月首次突破6000元/平方米,8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年一季度,40城土地成交均价仍延续小幅震荡下跌趋势,4月以来随着22个大中城市陆续首批集中出让,成交均价持续上涨,但因多地第二批集中土拍的延迟或中止,土地成交均价在之后的3个月于6500元/平方米附近持续波动。

  40城土地成交溢价率:8月地市小幅降温

  1、土地成交溢价率:8月为16.2%,环比同比均下降

  8月,40个典型城市土地成交溢价率为16.2%,环比和同比分别下降1.1个百分点和0.5个百分点,从溢价率来看,自今年4月份以来的土地市场的不断升温状态已经结束。

  2021年一季度,40城土地溢价率在12%-13%之前小幅盘整。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍,40城土地成交溢价率持续小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕,今年7月以来,多地暂缓或中止了第二批集中土拍,8月土地成交溢价率小幅下降。

  2、多城市8月控地价和溢价率效果显著,溢价率维持在低位水平

  分城市来看,8月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为桂林、合肥、宁波、金华和东莞,土地成交溢价率分别为168%、30%、18%、17%和16%,其中桂林8月溢价率异动主要因当月只有两块地块成交,其中一块土地溢价率过高导致。需要看到的是,多地土拍溢价率已连续几个月为0,土拍新规控地价和溢价率的效果非常明显。

  土地集中出让制度

  截至6月30日,首批住宅用地供应已全部完成,长效机制进一步完善。目前,正在实行集中供地政策的22个重点城市包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡 18 个二线城市。从目前22城“两集中”首批次出让结果来看,市场分化比较明显,热点城市地块竞争激烈程度并未下降,如重庆、深圳、厦门、杭州等城市溢价率相较于仍处于高位水平,但北京、上海等城市实行集中供地政策较为成功,溢价率维持在较低水平;冷门城市交易依旧平淡,如长春、青岛等城市溢价率明显低于其他城市,且不同城市间的冷热分化仍在加剧,供需两端共促高溢价。首批次集中供地供应量仍然偏少,多数城市出现土地供应紧俏现象,加之仅首批次能为今年房企业绩作出贡献,土地市场热度远超预期,首批次集中供地稳地价的初衷基本没有实现。

  自第二批集中土拍开始以来,截至8月末,只有无锡、厦门和长春完成了第二批集中供地。受政策调整影响,大多数集中供地试点城市已相继推迟了第二批集中供地时间。集中供地延迟、土拍规则生变,或缘于自然资源部此前召开的一场闭门会议。根据报道,该会议对集中供地政策的主要意见包括拍地企业的资质,加强企业购地和融资监管,限定土地溢价率不超过15%,不以竞配建等方式增加实际地价等等。

  随着多地密集发布调整后的第二批集中供地挂牌出让公告,第二批集中供地陆续返场,本轮各地纷纷对土拍规则进行了升级,首批集中供地市场热度较高的城市,皆出台了保障金门槛升级、“竞品质”试点、禁“马甲、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规。本轮调整意味着,楼市更加强调公共属性和民生属性,而不是市场化,此次规则调整将更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用,房价地价已进入全面管控的阶段。

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