[易居研究院]2021年8月40城土地市场月报

  8月土地成交面积持续下降，土地市场继续“降温”

  2021年8月，40个典型城市土地成交建筑面积1618万平方米，环比下降15%，同比下降70%。8月土地成交面积继续下降，主要系22城中多地暂停或延期了第二次集中土拍，除已于6月完成第二批集中土拍的厦门和长春外，8月整月只有无锡完成了第二批土地集中出让，其余19城中未有新的城市完成土地集中出让。

  1-8月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积32884万平方米，同比下降11.1%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后，增速虽为负值但持续收窄，7月开始转正并持续提高。进入2021年，由于去年同期受疫情影响基数较低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以来随着大中城市集中土拍的陆续进行，增速再次小幅上行，7月因无城市完成第二次集中土拍，增速由正转负，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅继续扩大。但多城在对土地出让规则进行了调整后，在接下来的两个月会陆续“返场”，预计9月土地市场将大幅升温。

  8月40城土地出让金收入环比增长13%，同比下降72%

  1、土地出让金收入：8月环比增长13%，同比下降72%，1-8月同比下降2.7%

  8月，40个典型城市土地出让金收入为842亿元，环比增长13%，同比下降72%。1-8月，40个典型城市土地出让金累计收入21060亿元,同比下降2.7%。

  回顾历史，2018年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势，年初累计土地出让金同比增速持续收窄。2019年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增速持续上行；随着调控政策的密集出台，下半年年初累计同比增速不再上行，一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响，2020年一季度明显下行；疫情受控后，4月开始同比转正，下半年年初累计同比增速稳定在15%-20%区间。因去年同期基数较低，2021年1月土地出让金同比增速大幅提高，2-4月持续回落，5月年初累计同比增速大幅提高，6月再次小幅回落,7月增速继续回来，8月出现了负增长。

  2、热点城市土地出让金收入继续走高，但增速下降，冷门城市依旧平淡

  分城市来看，1-8月40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、广州、北京和南京，其土地出让金总额分别为2021、1900、1363、1361和1228亿元，但同比增速已经陆续下降，北京和上海更是出现了负增长的现象。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中杭州和上海1-8月的土地出让金仍大幅领先其他城市。三四线城市中，佛山和无锡的土地出让金最高，金华市主要受义乌楼市火爆影响，土地出让金较去年同期增长204%。

  40城土地成交价:8月环比下降1.1%，同比增长12%

  8月，40个典型城市移动平均土地成交均价为6579元/平方米，环比小幅下降1.1%，同比增长12%。

  回顾历史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右，而从2019年3月开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续上涨至7月，小幅震荡后从10月开始下跌。2020年1月地价见底后开始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年一季度，40城土地成交均价仍延续小幅震荡下跌趋势，4月以来随着22个大中城市陆续首批集中出让，成交均价持续上涨，但因多地第二批集中土拍的延迟或中止，土地成交均价在之后的3个月于6500元/平方米附近持续波动。

  40城土地成交溢价率:8月地市小幅降温

  1、土地成交溢价率：8月为16.2%，环比同比均下降

  8月，40个典型城市土地成交溢价率为16.2%，环比和同比分别下降1.1个百分点和0.5个百分点，从溢价率来看，自今年4月份以来的土地市场的不断升温状态已经结束。

  2021年一季度，40城土地溢价率在12%-13%之前小幅盘整。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率持续小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以来，多地暂缓或中止了第二批集中土拍，8月土地成交溢价率小幅下降。

  2、多城市8月控地价和溢价率效果显著，溢价率维持在低位水平

  分城市来看，8月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为桂林、合肥、宁波、金华和东莞，土地成交溢价率分别为168%、30%、18%、17%和16%，其中桂林8月溢价率异动主要因当月只有两块地块成交，其中一块土地溢价率过高导致。需要看到的是，多地土拍溢价率已连续几个月为0,土拍新规控地价和溢价率的效果非常明显。

  土地集中出让制度

  截至6月30日，首批住宅用地供应已全部完成，长效机制进一步完善。目前，正在实行集中供地政策的22个重点城市包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡 18 个二线城市。从目前22城“两集中”首批次出让结果来看，市场分化比较明显，热点城市地块竞争激烈程度并未下降，如重庆、深圳、厦门、杭州等城市溢价率相较于仍处于高位水平，但北京、上海等城市实行集中供地政策较为成功，溢价率维持在较低水平；冷门城市交易依旧平淡，如长春、青岛等城市溢价率明显低于其他城市，且不同城市间的冷热分化仍在加剧，供需两端共促高溢价。首批次集中供地供应量仍然偏少，多数城市出现土地供应紧俏现象，加之仅首批次能为今年房企业绩作出贡献，土地市场热度远超预期，首批次集中供地稳地价的初衷基本没有实现。

  自第二批集中土拍开始以来，截至8月末，只有无锡、厦门和长春完成了第二批集中供地。受政策调整影响，大多数集中供地试点城市已相继推迟了第二批集中供地时间。集中供地延迟、土拍规则生变，或缘于自然资源部此前召开的一场闭门会议。根据报道，该会议对集中供地政策的主要意见包括拍地企业的资质，加强企业购地和融资监管，限定土地溢价率不超过15%，不以竞配建等方式增加实际地价等等。

  随着多地密集发布调整后的第二批集中供地挂牌出让公告，第二批集中供地陆续返场，本轮各地纷纷对土拍规则进行了升级，首批集中供地市场热度较高的城市，皆出台了保障金门槛升级、“竞品质”试点、禁“马甲、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规。本轮调整意味着，楼市更加强调公共属性和民生属性，而不是市场化，此次规则调整将更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用，房价地价已进入全面管控的阶段。

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