[克而瑞]宁波：地价下调难挡二轮土拍“寒流”，城投托底下流拍率仍达40%

  地价房价比接近0.5，高交付等要求缩减房企盈利空间。

  作为长三角核心城市的宁波，在地价下调的情况下也难逃第二轮集中供地遇冷的大趋势。近四成地块流拍、品牌房企参拍意愿低、盈利空间遭挤压、地方城投托底等表象与此前诸多城市土拍相一致。

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  供应增加下四成地块流拍
第二轮集中土拍成交“量价齐跌”

  宁波第二轮集中供地的规模较首轮有显著提升，第二轮共计挂牌了46宗含宅地块，总建筑面积达446.9万平方米，较第一轮提高了48%，地块幅数增加19宗。但供应量的上升，并未带动土拍成交量的同步提升，在市场整体转凉的情况下，近四成地块遭遇流拍，最终呈现“量价齐跌”的走势。

  第二轮集中供地宁波共成交28宗地，较首轮减少1宗；成交总建面为260.9万平方米，较首轮下滑14%；成交总金额为175.2亿元，与首轮相比，大幅收缩51%；平均楼板价更是下滑43%,仅有6715元/平方米。

  实际上，与首轮近七成地块溢价率超过20%形成鲜明对比的是，第二轮集中供地中成功出让的地块几乎均为底价成交。

  溢价率最高的地块为江北区慈城镇一宗政府100%回购的地块，以7.58%的溢价率被中建国际竞得，该地块的政府回购价达到10500元/平方米，与2144元/平方米的楼板价相比，仍具有一定的利润空间，且不需要自行销售，配建要求也不高。

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  地块起拍价较首轮有所下调
却仍难刺激企业积极参拍

  在对比了两轮集中供地中，均为商品房属性、且相隔距离在3公里以内的地块价格后，可以看出第二轮集中供地中，政府已经有意“降价”，海曙区、奉化区的4宗地块出让楼板价与首轮集中供地时周边的成交地价相比，降幅从9%到35%。

  在地价真实下降的情况下，这些土地也依然面临着底价成交、甚至流拍的困局，足以见得当前市场信心较弱、房企拿地十分谨慎。

  综合来看，本次宁波土拍共出让46宗含宅地块，其中有14宗为保障房、租赁用房、政府回购等保障型住房地块，其余32宗地块则为普通可售住宅，在以往市场预期良好、市场热度较高的情况下，此类地块往往是房企争相竞拍的主要土储资源。

  而在第二轮集中供地中，普通可售宅地却惨遭流拍，尤其鄞州区、海曙区分别有6宗、4宗普通可售住宅用地流拍，包括部分配建要求并不高的地块无人问津。

  反之，保障型地块在城投托底之下大部分都得以成交，拿地单位以地方政府企业为主，包括宁波江北区城建投资发展、北仑灵峰市政工程、宁波甬镇投资等。

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  地价房价比接近0.5
高交付等要求缩减房企盈利空间

  除了房企资金流持续承压导致投资收紧的因素，销售限价也是导致企业投资意愿弱的重要原因。

  本次宁波出让地块中，普通可售住宅均有价格限制，且对比销售均价与楼板价来看，大部分地块的地价房价比维持在0.4-0.5范围内，而本次宁波大部分出让地块的配建、交付要求均不低，无疑进一步阻碍了房企拿地的积极性。

  我们选取了部分配建要求相对较低的地块来比较，其中部分地块的地价房价比已经超过0.6，甚至达到0.68。因此整体来看本次土拍并未给房企留下太大的盈利空间。

  值得注意的是，鄞州区、海曙区还有地块要求全装修现房销售，再度延长了房企回款的时间，这三宗要求现房销售的地块也无一成交，全部遭遇流拍。

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  城投“托底”保障型地块
品牌房企多数“躺平”

  与首轮集中供地相比，二轮土拍中品牌房企几乎全部隐身，仅有城投等地方平台公司“托底”。

  首轮中，在宁波拿地房企多以长三角本土的百强房企、以及保利、万科、龙湖、世茂等外来的规模房企为主，首轮企业在宁波补仓意愿相当积极，竞拍也相对激烈；

反观第二次集中供地，百强房企中仅剩保利、招商分别拿下2宗、1宗地块，以及本土规模房企也仅有宋都、雅戈尔各拿下1宗地。其余地块均被各地的城投公司所获。具体来看，大多数城投公司的出现，主要是给保障型地块进行托底，仍有多宗普通可售宅地流拍。

  综合来看，宁波的第二轮集中供地也并未逃脱“冷淡收场”的命运，与此前诸多城市相似的是，也同样遇到了大面积流拍、底价成交、国企托底等局面。

  由于监管政策并未明显放松，并随着时间推移，房企负债难以偿还、现金流承压的现象频发，预计“遇冷”仍然是第三轮集中供地的主旋律，不同类型的房企投资态度也仍将继续分化。