[克而瑞]行业透视 | 集中供地间歇期，哪些地块还在推高流拍率？

  流拍地块中七成以上是涉宅地块，保障房地块占比达四分之一。

  2022年前两个月，集中供地的22城中仅宁波和北京有集中土拍，重点城市优质土地的供应量较去年年末大幅减少。与此同时，我们注意到近期土地市场的流拍率也止跌上升。以CRIC重点监测的城市来看，1月以来流拍土地幅数占比达25%，较2020年年末再度走高四个百分点。那么，在流拍率上涨背后，主要是哪些城市的土地在流拍？这些流拍地块又有什么样的共性特征？

  地市热度仍在低位

  1月流拍率再度回升20%以上的高位

  尽管去年四季度以来政策调控环境有所放松，但房企资金压力仍然较大，土地市场也在进一步探底。具体来看，2022年1月土地市场成交量还不足1亿平方米，创下近五年以来的新低；市场热度也仍在低位徘徊，成交单价波动下跌，溢价率也持续在5%上下徘徊。

  更值得关注的是，近期流拍现象并未得到明显缓和。在重点城市集中土拍暂缓后，流拍率仍然持续高位运行。就2022年前两个月情况来看，截止2月22日，CRIC重点监测的98个城市总流拍幅数达129幅，占比达20%，其中1月的流拍率更是回升到接近25%的高位，2月份由于供应量大幅减少、流拍率幅数也因此明显减少，但流拍率仍在10%以上，流拍现象依然较为严重。

  行业资金紧缺下房企投资焦点转移

  楼市表现冷淡的清远、汕尾成为流拍重灾区

  那么，究竟是哪些地块推高了流拍率呢？就城市分布来看，前两月份流拍宅地主要集中在弱二线城市和“热度退潮”的三四线城市，如清远、汕尾和大连等，这些城市在本月的涉宅用地流拍幅数均在5幅及以上，流拍现象相对较为严重；尤其是清远，计划供应的11幅宅地中仅顺利成交了1幅，流拍率高达91%。值得注意的是，在流拍幅数TOP10城市中，大连、河源、洛阳和揭阳等城市流拍率高达100%，这意味着这个城市前两个月计划出让宅地中无一宗成交。

  这些城市之所以流拍现象较为严重，一方面是由于当前行业资金环境仍旧紧张，导致房企投资热点目前更聚焦于22城。据CRIC统计，2021年30强房企总投资金额中有41%用于22城集中供地（详见：行业透视|银根紧缩下，TOP30房企集中供地投资解析），投资集中度明显上升。

  另一方面，也主要与这些城市的楼市近期表现不佳有关。在流拍幅数TOP10城市中，多数为非热点城市，包括大连、清远、汕尾、河源、揭阳和洛阳。这些城市的近年来楼市表现一直相对较差，如洛阳在2021年商品住宅成交量价均同比走低，当前商品住宅去化周期已经长达27个月，市场明显处于供过于求的状态，未来项目入市显然会有较大的去化压力。受此影响，房企拿地积极性也不高，土地频繁遭遇流拍。值得注意的是，部分热点二三线城市也在近期成为流拍主力，譬如西安、南通、金华和盐城等，均是2020年下半年和2021年上半年的拿地热点城市。同样地，在去年下半年整体调控环境趋紧下，这些城市的楼市去化表现也明显不及上半年。以金华为例来看，2021年下半年金华的新房成交规模一路走低，22年1月规模虽有所回升但还不及去年同期的五成，供求比也依旧在2.0以上，楼市去化有一定的压力。因此，今年以来金华出现了多宗土地流拍的现象，成交宅地也基本由本地国企托底，外来规模房企纷纷“隐身”。

  五成以上地块因区位偏远、素质一般而流拍

  保障性宅地也成为流拍主力之一

  结合土地属性来看，流拍地块中七成以上均是涉宅地块，可见涉宅用地仍是流拍主力。而就这些流拍宅地的具体原因来看，89宗地块中，除个别地块因政府规划调整、土地出让条件变更等客观原因而遭遇撤牌或提前中止出让外，余下85宗地中大部分是因地块条件一般而流拍，四分之一的地块是保障房用地，而位置好且拿地条件苛刻、地价过高等其他原因，占比相对较低。

  1、53%的地块因区位偏远、地块条件一般而流拍

  结合宗地所在区位来看，在流拍地块中超过五成的地块位于二线城市的远郊和三四线城市的城区外围或郊县，如青岛胶州、成都大邑、清远英德市、汕尾陆丰市、海丰县等等。这些区域往往是配套较为缺乏的片区，楼市表现相对冷淡，开发商预期不足，即使是在行业资金环境较为宽松的时期，出让地块也常常会遭遇流拍；或者是人口规模较少的新区，近年来随着房地产的开发、周边在售楼盘较多，但因市场调整、当前楼市去化遇阻，片区内库存压力极大，如清远清城区一宗流拍宅地周边3公里内在售待售项目多达27个，进入拿地显然不是明智的选择。

  2、四分之一流拍地块为保障房用地

  值得注意的是，在前两个月流拍地块中，有多宗土地为租赁或安置等保障房用地，比如大连高新区的三宗宅地、西安西咸新区的安置地块等均是保障住宅用地。尽管央行发布了住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比的政策，但保障性质的宅地对房企而言顾虑较多，包括对运营资金占用时间较长、利润空间稀薄等，导致房企拿地意愿较低，因此也常遭遇流拍。

  3、约一成地块因出让条件苛刻而流拍

  而在本月流拍地块中不乏一些区位较为优越的地块，集中在一二线城市的近郊及长三角三四线城市的中心城区，比如北京石景山首钢园区东南区土地一级开发项目1612-830、831地块、南宁西乡塘区安阳路东侧GC2021-094地块、金华婺城区的金开自然资规供[2021]79号地块等，总占比约11%。正是由于区位优越，政府对地块的规划定位也比较高，拿地门槛自然也比较苛刻，常附带如竞拍企业规模要求、较高比例的自持、引入产业要求、较多配建等诸多条件。以北京石景山首钢园区东南区地块为例，宗地需要配建2万平方米的回购租赁住房，项目可售货值明显减少，并且实际拿地成本也明显上涨。再如南宁西乡塘区安阳路东侧GC2021-094地块，项目不仅有自持要求，还需要产业引入，对开发商的运营能力和现金流都提出了较高的要求。而当前资金压力较大的房企对此类需要资金沉淀的地块兴趣明显不大，因此这类有“定位高、所需资金成本也高”的地块也难吸引开发商参拍，最终也多以无人竞拍而流拍。

  4、7%地块因出让底价过高而流拍

  除上述三大原因外，也有不到一成的地块因为出让底价仍然处于较高水平而流拍。典型如宿迁宿豫区万达板块的两宗宅地，宗地位于宿迁城区核心片区，地理位置优越。虽然地块的起拍价较此前成交项目有所下降，但联系周边房价来看，宗地的实际房地价差均不足6000元/平方米，再考虑建安、运营等成本，宗地利润空间明显较窄，因此最终均因无人报价而流拍。

  5、极少数地块因规划调整等客观原因提前中止出让

  也有不到5宗地块是因为政府规划调整、土地出让条件改变等客观原因而遭遇撤牌和收回，如启东的汇龙镇地块、衢州的衢江区39号地块等，均是在挂牌后因出让条件调整而撤牌，其后挂出指标进一步细化并且也顺利成交。

  综上来看，2022年开年流拍率仍然高企除了因为房企资金压力大、拿地意愿仍旧偏低外，也和土地供应端优质地块占比较低有关，流拍涉宅地块中有五成以上均为区位偏远、土地素质一般的宅地。另外，保障性宅地也成为前两个月流拍主力，除安置外，也有部分地块是租赁住宅用地。而在中央大力推进保障房建设的要求下，保障性住宅用地的供应还将会进一步增加，但房企对此类用地拿地意愿仍旧不足，未来或将会有更多此类宅地面临流拍。

  另外，从城市分布来看，流拍主力仍以楼市表现不佳的三四线城市为主，如清远、汕尾等，均有多宗土地遭遇流拍。鉴于市场处于调整周期，短期内行业资金紧缺的环境不会出现明显改善。在此影响下，房企投资关注度更倾向于抗风险能力更强的大中城市，以致三四线城市的土地市场受到更大的冲击，新推地块的流拍压力有增无减。比如清远清城区凤城街道121、122号地块，在去年9月就因无人竞价而流拍，此次再次出让尽管起拍价降低了9%，但仍未顺利成交。这种现象对于当地的楼市显然也会造成冲击。

  对于这些三四线城市而言，接下来如何落实“三稳”目标成为关键问题，为提振市场信心、促进行业良性循环，这些城市有望迎来更多实质性利好政策出现，在目前需求侧“低首付比例、利率回调”的宽松之外，供给侧也有望迎来供地规则的调整，拿地的资金和成本压力或有所下降。在此背景之下，对于三四线城市优质板块的后续土地供应，尤其是那些出让条件变化的再度拍卖地块，建议房企仍可适度关注相关拿地机会。