[克而瑞]土地周报 | 四城集中土拍拉动成交规模环比上涨（3.14-3.20）

  2022年第12周

  3月14日-3月20日，福州、青岛、合肥及徐州在本周迎来了2022年首场集中土拍，尤其是徐州，成交建面超过200万平方米，是本周成交规模最高的城市。在此影响下，重点监测城市的成交规模较上周明显上涨，溢价率、流拍率等热度指标也呈现向好趋势，整体市场热度较上周明显回升。

  土地政策

  北京发布加快保租房发展实施方案

  十四五期间计划筹建40万套

  3月18日，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知。根据《实施方案》，“十四五”期间，北京争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达40%。在供应方面，通知表示要加快规划建设，其中加大利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的力度，并利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。

  土地供应

  供应规模环同比大降

  南通22年首批仅有9宗地挂牌

  供应方面。本周CRIC重点监测城市供应总建筑面积为309万平方米，仅约为上周的四分之一，同比亦呈大幅下降趋势。具体到城市来看。22城集中供地方面，本周无一城市推地，主力供应为商办用地。22城之外，南通的供应量最大，总建筑面积达78万平方米，共涉及10宗地，其中9幅涉宅用地均为南通22年第一批次集中出让地块，分别位于崇川、通州、经开和海门四区。对比21年三批次集中供地量来看，南通此次供应量大减，9幅地总建筑规模仅为97万平方米，还不及去年供应量最低的第二轮五成。这批次地块仍采取“双控”模式，预计将于4月20日集中出让。

  土地成交

  四城集中土拍拉动成交规模走高

  但平均地价环比仍在回调

  成交方面。本周福州、青岛、合肥和徐州等四个城市迎来集中土拍，带动本周重点监测城市成交规模环比大幅上涨。具体来看，重点监测城市土地成交建筑面积达500万平方米，几乎是上周的五倍，但较去年同期仍有较大差距；成交金额也随之环比上涨至235亿元，其中徐州、福州等城市的成交金额都在50亿元以上；价格方面，由于主力成交城市仍以低地价城市为主，平均地价也因此进一步环比走低至4692元/平方米，环比下降了5%，同比亦有28%的降幅。

  22城集中供地方面，本周福州、合肥及青岛于本周迎来了第一轮集中土拍。从最终成交结果来看，青岛的成交规模最高，达77万平方米，共成交15宗住宅用地；福州其次，18宗宅地中顺利成交12宗，总成交规模达61万平方米；合肥由于15幅地延期至3月25日出让，当日出让19宗宅地中多宗地触及最高限价进入竞品质，因而仅有4幅地成交，包括2幅纯租赁地块，总成交建面仅有22万平方米。22城之外，徐州也于3月16日进行了今年的首场集中土拍，包括13宗商品宅地、13幅定销、租赁等性质的保障宅地共计26幅地全部顺利成交，总成交建筑面积达220万平方米，其余城市的成交量则位于低位。

  市场热度

  仅合肥首轮竞拍热度明显回升

  福州多宗地遭遇流拍

  市场热度方面。从溢价率、流拍率等热度指标来看，本周重点监测城市的土地市场较上周有所回升，平均溢价率环比上涨至4.3%，流拍率也较上周下降2.4个百分点至12.6%。市场热度的回温主要受二线城市所带动，如南昌摇号5幅地成交溢价率均在15%左右，青岛、福州、合肥也均有溢价率超过10%的地块成交，二线城市本周溢价率也因此上涨至6%。

  不过，对比集中土拍四城的热度来看，除合肥本轮土拍有明显回温迹象外，其余城市的土拍热度均延续了去年第三批次的低温，底价成交仍是主流。尤其是福州，供应的18幅涉宅地中有6幅遭遇撤牌或流拍，包括备受关注的晋安湖两宗优质宅地，是目前一批次集中土拍的城市中流拍幅数最多的城市。

  周度TOP5

  福州22年首拍遇冷

  多宗地由本地国企托底

  本周迎来福州、青岛、合肥及徐州等四个城市进行首轮集中土拍，因此本周成交价格榜单主要以集中土拍城市为主。尤其是福州，由于成交地块价格相对较高，成为本周入榜主力。具体来看，本周成交总价最高的地块和单价最高的地块均为榕宗地2022-02号地块，由厦门建发溢价11%竞得，成交总价为27.34亿元，平均楼板价达22205元/平方米。

  从土拍热度来看，四城中仅合肥竞拍热度相对较高，其余三城则仅有个别地块溢价率超过10%，大多数地块以底价成交为主，本地国企托底现象明显。如本周成为入榜主力的福州，12幅成交地块中近八成由本地国资平台竞得，譬如马尾建设、福州城投、三江口建设等，规模房企中则仅厦门建发、保利发展等深耕企业有所获。

  重点地块点评

  建发斩获福州首轮土拍最热地块

  地块分析：

  3月16日，福州2022年首场集中土拍拉开帷幕。本次集中出让，福州计划出让18宗涉宅用地，最终6幅或现场撤牌、或遭遇流拍，12幅顺利成交，成交总建面达60.75万平方米，共揽金77亿元，平均溢价率为4.18%，整体热度仍延续第三轮的低温。

  12幅地中，竞争最为激烈的地块当属仓山区金山旧改项目地块，吸引了5家房企竞拍，在经过28轮竞拍后，才由厦门建发以总价27.34亿竞得，楼面价约22205元/平方米，溢价率10.96%。据地理位置来看，项目邻近在建的地铁5号线凤岗里站，待建成通车后一站即可换乘地铁2号线，未来交通出行会更加便捷。项目周边商业、教育、医疗等配套也十分齐全，附近2公里内有万达广场、福建省立医院（金山院区）、仓八小、教院四附小等资源。周边楼市方面，项目周边在售项目不多，均价约在3万元/平方米左右，低于项目此次住宅销售均价限价。不过，项目的拿地成本相对周边地块并不算高，盈利空间仍有一定的保证。