[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比下行（6.6-6.12）

  2022年第24周

  6月6日-6月12日，由于重点城市中仅上海集中土拍，因而重点监测城市的土地成交量价环比不及上周。供应方面，随着首轮集中土拍接近尾声，重点城市次轮正在密集挂牌，宁波、成都及南京均于本周推出了第二批供应地块。值得关注的是，由于首轮土拍热度不高，南京及成都均进一步优化了次轮出让规则，限房价方面亦有所放松。

  1 土地政策

  流动性趋紧下民企拿地意愿不振
多城持续优化土地出让规则

  尽管近期来政策环境明显改善，但购房者信心仍旧不足，多数城市楼市销售仍旧遇冷，企业流动性压力仍旧较大。由此，重点城市的集中土拍中拿地企业仍是以央国企为主，民企拿地积极性仍旧不高。为此，土地供应端的政策面持续放松，多城以延期土地价款缴纳期限、降低保证金比例等方式来缓解企业拿地资金压力，提振企业拿地意愿。

  2 土地供应

  南京二轮供地面积大增
成都、南京限房价规则有所放松

  供应方面。随着重点城市相继开始推出第二轮集中出让地块，本周宁波、成都及南京均推出了二轮供地，供应规模保持年内高位运行。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积环比上涨，至1791万平方米。集中供地方面，宁波、成都和南京于本周推出了第二轮集中供应地块，分别涉及21幅、55幅和44宗地。对比首轮供应量来看，仅南京出让规模显著提升，成都供应规模与首轮持平，宁波则不及首轮供应量。值得注意的是，在出让规则方面，南京和成都此次规则调整较为明显，其中两城均取消了部分地块的限房价要求。

  3 土地成交

  成交规模环比下跌
上海首轮集中供地全部顺利成交

  成交方面。由于本周仅上海集中土拍，且仅有12宗地成交，导致重点监测城市的成交建筑面积环比下降，仅为601万平方米，环比下降40%，同比降幅高达59%。成交面积走低下，总成交金额也下降至443亿元，不足上周三分之一，同比降幅亦大跌57%。受主力成交城市变更为地价水平较低的三四线城市，本周平均地价较上周明显下滑，环比下降48%至7372元/平方米。

  各能级城市中，仅三四线城市成交规模环比提升，一线城市及二线城市成交量均不敌上周。聚焦到城市来看。成交建面超过100万平方米的城市仅有佛山，共成交136万平方米，涉及两宗大体量商办用地。其次为上海，首轮集中土拍余下的12宗地全部顺利成交，总成交建面为93万平方米，建发、华发、招商蛇口、中铁建等多家央国企均有拿地。至此，上海首轮集中土拍供应的40宗宅地全部成交，共收金879亿元。其余城市中，芜湖、泉州等城市也有多宗地块成交，但成交量均不高。

  4 市场热度

  溢价率环比提升
三四线地市亦现冷热分化

  市场热度方面。本周，重点监测城市的溢价率为6.8%，较上周上涨了3.7个百分点。溢价率的走高，一方面是由于上海成交12宗地多数均触及中止价成交所带动，另一方面也与部分三四线城市出现高热地块助推溢价率升高有关，如芜湖、绍兴、泉州等城市均有溢价15%以上的地块成交。流拍方面，重点监测城市的流拍率较上周微增，为12.3%。

  我们注意到，虽然部分三四线城市有高溢价地块成交，但在这些城市中也存在冷热分化的局面。以泉州为例，在市区首批集中供地中，共推出9宗地块，成交7宗，其中四宗触顶成交，3幅底价，而鲤2022-1号地块、台2022-1号地块则因无人报名流拍，地块竞拍冷热分化明显。

  5 周度TOP5

  上海成为入榜主力
多宗地块进入一次报价区间

  上海首轮集中土拍在端午假期后延续，周内共出让12宗地，涉及松江、青浦、闵行等多个热点板块。因此，上海也成为本周价格榜入榜主力，如总价TOP5地块全部来自上海首轮集中供地，其中位于闵行吴泾紫竹科学园区的地块成交总价最高，金额为40.43亿元，由招商蛇口联合象屿溢价5%竞得。

  此次集中土拍，上海放松了房企参拍门槛，加之出让地块素质均比较佳，因而吸引了多家房企参拍，最终多宗地块触及中止价、进入一次报价区间。尤其是闵行七宝古美社区地块，因为项目所在片区各类资源优渥，区域内改善客户基数大、购买力强，因而吸引了5家房企及联合体竞拍，是上海首轮集中土拍中第一宗触发随机值的地块。

  6 重点地块点评

建发、华发联手斩获七宝古美地块

  地块分析：

  在为期五天的上海首轮集中土拍中，整体竞拍热度最高的片区当属闵行区。作为近郊城区之一，闵行一直是上海楼市成交热点，此次推出的三宗住宅用地均吸引了多家房企及联合体参拍，最终两宗触及最高限价，余下一宗也以较高溢价成交。

  以成交单价最高的七宝古美社区地块来看。该宗地吸引了5家竞拍主体，是此次上海土拍中参拍房企数量最多的地块之一。最终，宗地进入了一次书面报价环节，且触发了“随机值”，这也是本批次土拍第一块触发随机值的地，由建发联发华发以26.58亿元的总价竞得，成交楼板价为50573元/平方米。该宗地之所以竞拍热度如此高，主要是由于地块素质较佳，周边配套也相当完善。据地理位置来看，项目位于闵行七宝，板块内城市界面成熟，交通出行便捷，且配有优质的教育与商业资源。同时，区域内改善需求旺盛，客户购买力也十分强劲，如去年下半年开盘的项目认筹率高达274%。加之，项目盈利空间充裕，因而吸引了多家房企争夺，竞拍热度较高。