[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比下行(6.6-6.12)

2022-06-14 10:30:03

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-06-14
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2022年第24周

  6月6日-6月12日,由于重点城市中仅上海集中土拍,因而重点监测城市的土地成交量价环比不及上周。供应方面,随着首轮集中土拍接近尾声,重点城市次轮正在密集挂牌,宁波、成都及南京均于本周推出了第二批供应地块。值得关注的是,由于首轮土拍热度不高,南京及成都均进一步优化了次轮出让规则,限房价方面亦有所放松。

  1 土地政策

  流动性趋紧下民企拿地意愿不振
多城持续优化土地出让规则

  尽管近期来政策环境明显改善,但购房者信心仍旧不足,多数城市楼市销售仍旧遇冷,企业流动性压力仍旧较大。由此,重点城市的集中土拍中拿地企业仍是以央国企为主,民企拿地积极性仍旧不高。为此,土地供应端的政策面持续放松,多城以延期土地价款缴纳期限、降低保证金比例等方式来缓解企业拿地资金压力,提振企业拿地意愿。

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  2 土地供应

  南京二轮供地面积大增
成都、南京限房价规则有所放松

  供应方面。随着重点城市相继开始推出第二轮集中出让地块,本周宁波、成都及南京均推出了二轮供地,供应规模保持年内高位运行。据CRIC统计,重点监测城市总建筑面积环比上涨,至1791万平方米。集中供地方面,宁波、成都和南京于本周推出了第二轮集中供应地块,分别涉及21幅、55幅和44宗地。对比首轮供应量来看,仅南京出让规模显著提升,成都供应规模与首轮持平,宁波则不及首轮供应量。值得注意的是,在出让规则方面,南京和成都此次规则调整较为明显,其中两城均取消了部分地块的限房价要求。

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  3 土地成交

  成交规模环比下跌
上海首轮集中供地全部顺利成交

  成交方面。由于本周仅上海集中土拍,且仅有12宗地成交,导致重点监测城市的成交建筑面积环比下降,仅为601万平方米,环比下降40%,同比降幅高达59%。成交面积走低下,总成交金额也下降至443亿元,不足上周三分之一,同比降幅亦大跌57%。受主力成交城市变更为地价水平较低的三四线城市,本周平均地价较上周明显下滑,环比下降48%至7372元/平方米。

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  各能级城市中,仅三四线城市成交规模环比提升,一线城市及二线城市成交量均不敌上周。聚焦到城市来看。成交建面超过100万平方米的城市仅有佛山,共成交136万平方米,涉及两宗大体量商办用地。其次为上海,首轮集中土拍余下的12宗地全部顺利成交,总成交建面为93万平方米,建发、华发、招商蛇口、中铁建等多家央国企均有拿地。至此,上海首轮集中土拍供应的40宗宅地全部成交,共收金879亿元。其余城市中,芜湖、泉州等城市也有多宗地块成交,但成交量均不高。

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  4 市场热度

  溢价率环比提升
三四线地市亦现冷热分化

  市场热度方面。本周,重点监测城市的溢价率为6.8%,较上周上涨了3.7个百分点。溢价率的走高,一方面是由于上海成交12宗地多数均触及中止价成交所带动,另一方面也与部分三四线城市出现高热地块助推溢价率升高有关,如芜湖、绍兴、泉州等城市均有溢价15%以上的地块成交。流拍方面,重点监测城市的流拍率较上周微增,为12.3%。

  我们注意到,虽然部分三四线城市有高溢价地块成交,但在这些城市中也存在冷热分化的局面。以泉州为例,在市区首批集中供地中,共推出9宗地块,成交7宗,其中四宗触顶成交,3幅底价,而鲤2022-1号地块、台2022-1号地块则因无人报名流拍,地块竞拍冷热分化明显。

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  5 周度TOP5

  上海成为入榜主力
多宗地块进入一次报价区间

  上海首轮集中土拍在端午假期后延续,周内共出让12宗地,涉及松江、青浦、闵行等多个热点板块。因此,上海也成为本周价格榜入榜主力,如总价TOP5地块全部来自上海首轮集中供地,其中位于闵行吴泾紫竹科学园区的地块成交总价最高,金额为40.43亿元,由招商蛇口联合象屿溢价5%竞得。

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  此次集中土拍,上海放松了房企参拍门槛,加之出让地块素质均比较佳,因而吸引了多家房企参拍,最终多宗地块触及中止价、进入一次报价区间。尤其是闵行七宝古美社区地块,因为项目所在片区各类资源优渥,区域内改善客户基数大、购买力强,因而吸引了5家房企及联合体竞拍,是上海首轮集中土拍中第一宗触发随机值的地块。

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  6 重点地块点评

建发、华发联手斩获七宝古美地块

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  地块分析:

  在为期五天的上海首轮集中土拍中,整体竞拍热度最高的片区当属闵行区。作为近郊城区之一,闵行一直是上海楼市成交热点,此次推出的三宗住宅用地均吸引了多家房企及联合体参拍,最终两宗触及最高限价,余下一宗也以较高溢价成交。

  以成交单价最高的七宝古美社区地块来看。该宗地吸引了5家竞拍主体,是此次上海土拍中参拍房企数量最多的地块之一。最终,宗地进入了一次书面报价环节,且触发了“随机值”,这也是本批次土拍第一块触发随机值的地,由建发联发华发以26.58亿元的总价竞得,成交楼板价为50573元/平方米。该宗地之所以竞拍热度如此高,主要是由于地块素质较佳,周边配套也相当完善。据地理位置来看,项目位于闵行七宝,板块内城市界面成熟,交通出行便捷,且配有优质的教育与商业资源。同时,区域内改善需求旺盛,客户购买力也十分强劲,如去年下半年开盘的项目认筹率高达274%。加之,项目盈利空间充裕,因而吸引了多家房企争夺,竞拍热度较高。


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