[克而瑞]宁波宅地减少热度“难升”，武汉地块优质也难“火热”

  6月29日，武汉、宁波同日迎来2022年度第二轮集中供地的出让。武汉在整体政策保持宽松之下，土地市场未见“暖意”，品牌房企参与度较低，地方平台公司“托底”现象不减，且大部分宅地底价成交；宁波亦是如此，超半数地块由本地平台托底，仅2宗商品住宅用地触及上限价成交，余下则多以低溢价或底价成交，平均溢价率较首轮下降了1.9个百分点。

  武汉：政策放松、地块优质

  二轮土拍仍显“凉意”，9宗地块底价成交

  本轮武汉共计挂牌22宗地块，其中涉宅地块仅有11宗，其中1宗撤牌，剩余10宗地的总建面89.52万平方米，较首轮供应的93万平方米微降3.7%，与去年的供应量相比更是处于低位。成交来看，本轮出让热度仍处于低位，溢价率与首轮持平，仅有1%，地方平台托底依然是主旋律。

  一、第二轮供地分布广、小而优，“异地配建”模式减轻运营压力

  从区域分布来看，本次武汉10宗涉宅用地分布于8个区域，其中江岸区和硚口区供应建面超过20万平方米，其他区域的供应建面都在10万平方米以下；从供应地块总价来看，仅有3宗地块起拍价在10亿元以上，而有7宗地块的总价控制在5亿元以下。

  在地块质量上，本次出让地块中有2宗地起拍楼板价在1.6万元/平方米以上，分别位于硚口区汉正街板块和江岸区花桥板块，两宗地块条件均较好，周边地铁、商业、学校、医疗等配套较为成熟：尤其汉正街板块宅地，距离武汉K11、恒隆等都不足2公里，周边还有远洋长江樽、武汉星河湾、华润万象城幸福里等项目，是本次土拍中位置最佳地块。

  而花桥板块的宅地虽然位置较好，但是总体量非常小，建筑面积仅有2768平方米。此外022号、024号、026号地块位置条件也较为优越，总建筑面积都在10万平方米以下，028号地块位于东湖高新区流芳板块，虽然并非位于光谷核心区域，但是通过民族大道直达光谷广场仅有5.5公里，板块整体价值可看高一线；029号黄陂区前川地块虽然距离市中心较远，但是位于黄陂区的核心位置，周边生活配套也已经完善。

  综合而言，本次武汉的挂牌地块有分布广、小而精的特点。而在土拍政策方面，并未发生明显改变，依然采取“熔断”后“摇号”的竞拍方式，保证金也保持在20%，值得一提的是，本次部分需要配建租赁房的项目创新采取“异地配建”模式，有助于减轻企业运营的压力。

  二、供应中八成地块底价成交，仅洪山区一宗“熔断”

  与武汉今年的首轮集中供地一样，本轮也仅有1宗地块在多家房企的竞拍下“熔断”，而其他地块则全部底价成交。

  熔断地块为洪山区武金堤027号地块，地块位于洪山区武金堤版块杨泗港硚口，周边有地铁5号线和在建的11号线，居住氛围也已经成熟，周边有龙湖天璞、中建铂公馆和万科云城等项目，均价在2万元/平方米以上。

  该地块最高限价4.4亿元，最高楼板价9178元/平方米，对于房企来说该项目资金占有总量低，且保有较充足的盈利空间，因此成为竞拍热点地块。

此外其余9宗宅地全部底价成交，这与优质地块总价较高、部分地块为安置房用地不无关系，也体现出当前企业拿地的谨慎性。

  三、二轮土拍地价较去年有所下降，地价房价比普遍低于0.5

  武汉本轮集中供地同样不设销售限价，但对比本次成交地块与周边在售项目的售价情况来看，地价房价比普遍低于0.5，价差则主要集中在1-2万元/平方米区间内，对于房企来说盈利空间仍相对可观。

  从部分地块与去年周边集中供地成交的地块对比来看，今年楼板价有所下降：例如硚口区汉正街023号地块本次成交楼板价为16601元/平方米，距离2021年成交的硚口区地王P（2021）055号地块仅1公里，但楼板价下降了7500元/平方米左右；东湖新区流芳板块028号地块本次成交价为10616元/平方米，与周边去年成交的P（2021）036号地块相比平均楼板价也下降了5300元/平方米左右。

  虽然从地价方面来看，本次成交地块普遍盈利空间相对充足，但是对于房企而言，同样需要警惕去化风险：5月份武汉住宅市场表现上，客户观望情绪依旧浓厚，全市新房去化周期已经达到20.3个月，但库存主要积压于外围区域，城市核心区域压力较小。

  四、品牌房企参与度较低，本地平台包揽绝大多数地块

  本轮集中供地成交的地块基本都是一轮报价后底价成交，大多数地块的参拍房企都仅有1家，以诸如武汉城建此类的地方平台公司为主，品牌房企的参与度较低，仅有027号地块在多家房企的竞拍下“熔断”，随后进入报方案评比环节，该地块也是本次唯一吸引了品牌房企参拍的地块。

  其中，有7宗涉宅地块由本地平台公司竞得，武汉城建旗下的武汉地产集团和武汉房地产共竞得3宗地块，也是本次土拍总价最高的3宗宅地，总价高达76.27亿元；此外光谷建设投资、汉阳城建、武汉花桥集团、金融街控股集团等也有所斩获。另外黄陂区的两宗宅地由本土民企竞得，但地块体量较小，总价也相对而言较低。

  宁波：保障性用地与住宅用地

  热度“冰火两重天”，平台托底仍占六成

  与此前进行集中土拍的合肥类似，宁波次轮集中土拍的供地质量也显著不及首轮，并且安置及租赁等保障用地的比例大幅增加。在此影响下，房企参与积极性明显下降，最热地块参拍房企数量也未超过10家。最终，多数地块由本地平台公司托底，商品宅地中仅2宗触顶成交，次轮成交溢价率下降1.9个百分点至4%。

  一、二轮供地质量明显不及首批，超五成地块为保障住宅用地

  对比首批次供地来看，宁波第二批集中供地规则基本不变，但细则方面有所调整。其中，土地价款方面，要求商品住宅用地的第二笔土地款支付时间由从出让合同4个月内付清改为3个月内付清。不过，考虑到宁波多数地块采取预申请，付款期限仍旧相对宽松。

  另一方面，在宁波二轮土拍正式开拍前，宁波市发布了新建住宅全装修政策。政策提及，全装项目装修标准为“不高于毛坯备案价的15%，且须在1500-6000元/㎡之间”，且不在实行“装修升级包”，现房销售项目、“定品质”项目等根据实际确定装修价格。相比于此前“1500-2000元/㎡”的标准，新标准将住宅精装限价进一步拉高，项目利润空间也因此提升。

  规模方面，对比首轮来看，宁波第二轮供应规模明显减少，共仅有21宗涉宅用地推出，总体量仅204万平方米，较首轮下降了两成以上。与此同时，宁波二轮供地的保障住宅用地比例明显上升，21宗地中有12宗为租赁住房或安置房用地，商品住宅用地仅有9宗，且多数地块位置相对一般，其中首轮摇号的热点片区鄞州区更是仅有一宗土地供应，供地质量不及首轮。

  二、“低风险、回款快”的安置用地竞拍热度更高，普通宅地则仅2宗触顶

  就宁波次轮集中土拍表现来看，安置房地块竞拍热度相对较高。

  9宗安置房用地中有5宗触及地价上限进入摇号阶段，余下4幅地中也有1宗低溢价成交。安置房用地热度较高，一方面是地块总价都不高，普遍在4亿以下，对中小房企而言较为友好；另一方面，安置房回购价格固定，利润也相对可观，同时也无需担忧后续去化问题，因而整体竞拍热度较高。而纯租赁用地则仍难溢价，此次3幅租赁用地则均底价被本地国企托底。

  9宗商品住宅用地也悉数成交，其中2宗触顶摇号，1宗溢价成交，6宗底价出让。2幅触顶摇号地块，涉及东部新城核心区地块和镇海区骆驼ZH07-01-06地块。其中，东部新城核心区地块是宁波此次出让普通商品住宅用地中位置最好的一宗，地块所在的东部新城是宁波当前城市发展核心，周边配套齐全且优质。因而，虽然地块出让门槛不低，但仍吸引了7家房企参拍。而另一宗触顶成交的镇海骆驼地块，曾于去年挂出但因无人报价而流拍，此次挂出取消了大比例商业要求，拿地门槛有所降低，同时其周边楼市表现也相对较佳，整体而言项目性价比较高，吸引了4家房企参拍，经过22轮竞价后也成功触及地价上限。

  三、地房比与首轮持平，装修新标准进一步抬升宅地利润空间

  不考虑安置及保障租赁，9宗商品住宅用地的平均地房比为0.45，和首批次成交商品住宅用地的地房比大致持平。

  不过，由于出让地块多位于房价水平相对较低的板块，以毛坯限价来看，项目的房地价差空间较首轮下降了2000元/平方米，平均为12798元/平方米。不过，这些项目多采用全装修交付，考虑刚出台的装修新政，实际盈利空间仍较为充盈。

  以此次竞拍热点东部新城明湖地块为例，该宗地的成交地价为30035元/平方米，地块上住宅毛坯限价达4.35万元/平方米，地房比为0.69，房地价差约在1.3万元/平方米左右。不过，宗地采用定品质方式出让，未来装修标准可能会超过6000元/平方米，房地价差空间由此可拉升至2万元/平方米甚至以上，盈利空间也因此更加充裕。

  四、本地平台托底比例超六成，中海两轮土拍均有拿地

  由于宁波此次供应的商品住宅用地质量较为一般，房企参拍积极性并不高，多数地块仅一家房企参拍，热点地块参拍房企数量也多在10家以下。就企业拿地来看，本地平台托底比例仍然维持在高位，已成交的14宗地中有9宗被地方政府平台竞得，比例仍高达六成上。

  已成交的7宗商品住宅用地中，也有3幅被本地政府平台拿下，宁波轨交、宁波城投、溪口建设各获一宗。品牌房企中，保利发展和中海均有落子，其中保利发展以25.7亿元的总价斩获镇海区庄市ZH06-01-37-01地块及海曙区古林HS18-02-03a地块2幅地，中海则以27.84亿元的总价拿下江北庄桥西地块。

  整体来看，武汉、宁波次轮土拍表现“平平”，尤其是武汉，在次轮供地质量提升的背景下，仍仅有1宗地熔断，绝大部分地块仍依靠地方平台公司托底，整体热度依旧维持在低位。相较之下，宁波整体热度不及首轮，主要原因是受到供地质量的影响。

  尽管当前政策调控环境较今年年初明显放松，但从已完成二轮土拍的城市表现来看，无论是今日土拍的武汉、宁波，还是此前的青岛、苏州、合肥等城市，民企参拍积极性仍未见明显提升。究其原因，还是由于当前楼市销售依旧承压，流动性压力下导致民企拿地信心仍旧不足，拿地策略也依旧偏向谨慎。