[克而瑞]多城土拍拉动成交规模上涨，溢价、流拍指标进一步好转（6.27-7.3）

  2022年第27周

  6月27日-7月3日，因疫情影响而推迟的土地挂牌与出让活动逐步恢复，本周重点监测城市的供应与成交规模均较上周出现上涨。供应方面，上海、天津、济南等城市于本周相继挂出了次轮土拍地块，将于7月底、8月初进行出让。成交方面，本周迎来杭州、武汉及宁波三城次轮集中土拍。在此影响下，本周重点监测城市的土地成交规模进一步上行，市场热度也在杭州、宁波有多宗优质土地溢价成交的影响下环比上升。

  土地政策

  宁波调整住宅全装修标准
拉升次轮出让项目利润空间

  6月27日，宁波市发布了新建住宅全装修政策。政策提及，全装项目装修标准为“不高于毛坯备案价的15%，且须在1500-6000元/㎡之间”，且不在实行“装修升级包”，现房销售项目、“定品质”项目等根据实际确定装修价格。相比于此前“1500-2000元/㎡”的标准，新标准将住宅精装限价进一步拉高，项目利润空间也因此提升。值得一提的是，该政策出台次日便为宁波第二轮集中土拍日，此政策也变相提振了房企拿地的积极性。

  土地供应

  上海、济南、天津推出次轮供地
本周供应量因此环比大增

  供应方面。月末，集中供地城市相继推出次轮地块，上海、济南、天津、徐州等多个城市均挂出了第二轮集中供应地块。在此影响下，重点监测城市的供应建面环比大增。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积为1770万平方米，同环比均呈大增趋势。22城集中供地方面，上海、济南和天津均推出了第二轮集中出让地块。其中上海的供应面积最大，达235万平方米，涉及34宗宅地，其中2宗为城改地块，32宗为商品住宅用地，长宁新泾、静安、普陀、杨浦、浦东唐镇、川沙等板块均有土地出让。值得一提的是，上海次轮供地规则仍延续首轮挂牌出让方式，中小房企进入上海拿地机会增加。而首轮低热的天津和济南次轮供地量则较首轮明显收缩，供应量分别为150万平方米和134万平方米。

  土地成交

  次轮集中土拍潮延续
成交量延续环比上涨趋势

  成交方面。在首轮集中出让正式收官后，22城次轮集中供地潮接踵而至，武汉、宁波、杭州等城市均在本周完成了次轮出让。受此影响，CRIC重点监测城市的成交规模环比上周进一步上涨，总成交建筑面积达1642万平方米，环比上涨31%，同比则受去年基数较低影响也增长了11%。由于杭州、武汉等城市有多宗优质地块成交，成交金额环比上周大涨56%至1366亿元，平均楼板价也因此上升至8320元/平方米，环同比分别上涨19%和52%。

  各能级城市成交面积均环比上涨，尤其是二线城市，本周成交建面超过1000万平方米，创下年内新高。聚焦到城市来看。本周成交量最高的城市是杭州，共成交45宗地，总成交建面为344万平方米；其次是宁波，成交建面为204万平方米，涉及21宗地。此外，西安、武汉及合肥的成交量也超过了100万平方米。三四线城市中，进行二轮集中土拍的金华成交面积最大，总建面达111万平方米，其中涉及二轮土拍的共13宗，总建面约105万平方米，温州、绍兴等城市的成交面积也超过了50万平方米。

  市场热度

  土拍门槛进一步放松等因素影响下
溢价、流拍等热度指标进一步转好

  市场热度方面。由于杭州、宁波均有热点地块高溢价成交，加之合肥次轮竞品质地块于本周出结果，因而重点监测城市的溢价率环比上周上涨1.4个百分点至5.3%。各能级城市方面，一线城市因成交地块均为商办用地、溢价率依然为零；二线城市在杭州、宁波、合肥等热点城市的带动下溢价率上升至6%，三四线城市溢价率水平则环比走低，回落至3.1%。

  土地流拍方面。我们注意到，次轮集中供地以来，各城市的供地门槛大多进一步降低，供地结构也更偏向购房者更青睐的、配套完善的主城区。在此影响下，重点城市的流拍率持续走低，本周更是降至5.9%的低位，环比下降近3个百分点。

  周度TOP5

  优质用地入市比例仍在高位
杭州、宁波、武汉次轮土拍热度不一

  本周，武汉、宁波和杭州相继完成了年内第二轮集中土拍。由于三城均有优质地块出让，尤其是武汉，次轮供地质量较首轮进一步提升，推出了如硚口区汉正街宅地、江岸区百步亭地块等诸多优质用地，因而成为本周总价榜入榜主力城市。

  横向对比三城土拍热度，可以看出杭州次轮土拍热度最高，45宗地全部顺利出让，其中四堡七堡、东新单元等地块更是吸引了多家房企争夺，最终或以高溢价成交、或触及中止价成交。宁波因次轮供地质量下滑等因素影响，次轮土拍热度平平。武汉的竞拍热度则仍在低位，仅1宗地熔断成交，其余地块则仍多依靠本地平台公司托底。

  重点地块点评

  滨江成功斩获钱江新城二期“宝地”

  地块分析：

  6月底，杭州也迎来了第二轮集中土拍。尽管供地质量较首批次有所下滑，但45宗供应地块仍全部成交，其中12宗地触及中止价进入一次报价阶段，热度较其它已完成次轮集中土拍的城市仍处于较高水平。

  在本场土拍中，最受关注的仍当属钱江新城2.0板块的四堡七堡JG1405-41、42地块。据地理位置来看，项目拥有一线临江优势，地理位置极为优越，周边配套也相对完善：一方面，地块临近地铁9号线红普南路站及之江南路主干道，交通出行十分便捷；另一方面，地块周边1公里内中小学及幼儿园均一应俱全，教育设施也十分完善。周边楼市方面，由于钱江新城2.0板块正在逐步开发，近期有多宗土地出让，潜在供应量较多；不过，由于该板块一二手房倒挂空间较大，因而一直是杭州置业热点区域，新建商品住宅基本一开即磬，去化压力较轻。加之，杭州近期出让地块高比例配建要求明显减少，拿地成本位于较低水平，项目利润空间较为可观。因此，地块也吸引了多家房企竞拍，最终由滨江以61.93亿元的总价竞得，成交楼板价为37590元/平方米。