[中房研协]广州第二轮土拍结束，国企央企仍为拿地主力

  【热点聚焦】

  7月18日，广州进行2022第二轮集中供地竞拍，原定14宗地块最终成交11宗，3宗流拍，总成交额209.56亿元。成交的11宗地块中，1宗地价触顶进入摇号程序，3宗出现溢价，其余7宗底价成交。目前，保利发展以48.81亿元斩获3宗地块，宝信房地产（含联合体）获得3宗，越秀（含联合体）获得2宗。

  另有天河区燕塘地块三达到地价上限81.19亿元，进入摇号程序，溢价率15%，楼面价50842元/平方米。该地块为二类居住用地，宗地面积8.18万平方米，最大建面16.81万平方米，起始价70.6亿元。

  热点评析

  央企国企仍为拿地主力

  本轮拍地，成功出让的11宗地块中，“网红”燕塘地块三直接拍至封顶价，三天后摇号决定归属，其余10宗均由央企国企或地方国企竞得。目前参与燕塘地块竞逐的房企包括华润、越秀、保利、中海、华发、珠实、嘉达，其中，仅嘉达一家为民企，其余均为国企。

       从2021年广州第二批供地以来，“国家队”一直占据广州土地市场的绝对主力，至今该市场格局未出现明显变化。虽然本次土拍为开发商松绑，竞拍取消了竞自持，但民企出手意愿并不强烈，民营房企的集体低迷仍在持续。

  短期来看，在目前的市场环境下，大部分民企开发商流动性不足，通过公开招拍挂获取地块的需求和条件并不充分，短期内国家队包揽地块的局面有利于维持新房开发和交付的稳定性。对消费者而言，具备国资背景的房企也有利于消除购房者对于近期市场负面消息的疑虑，提高购房信心，保障新建商品房市场健康发展。

  但从中长期来看，对于地方财政而言，国家队拿地的资金类似“左手倒右手”，对地方财政的贡献并不高，土地收入的真正提高，还需要民营房企的参与。同时，对市场而言，民企开发商的长期缺席，也会影响市场活力，房地产开发行业需要更多民企，尤其深耕地方、区域市场经验丰富、在本地口碑较好的民企参与，才能提升市场活跃度，因此，激活民企拿地需求任重道远。

  地块热度分化明显，市场仍处于博弈期

  从6月房地产市场数据来看，广州楼市出现回暖迹象。从成交量来看，CRIC数据显示，2022年上半年广州新房累计成交387.9万平方米，成交套数4.2万套，尽管低于2021年同期水平，但高于近五年内的其他年份，且月度成交呈现逐月回升态势。从6月单月数据看，广州新房成交面积83.8万平方米，环比增加9.7%，同比增加1.1%。从价格方面来看，国家统计局最新数据显示，截至6月末，广州新建商品住宅价格连续3个月上涨，二手房价格连续5个月上涨，6月，广州二手房价格环比上涨0.5%，涨幅居前。

  但销售端的热度回升尚未传导至拿地端，且地块热度呈现出明显的热度分化，热点成熟区域依旧是房企拿地的主要选择。事实上，自2021年下半年以来，无论是楼市还是土地市场，买家对于热点和冷门板块的态度都呈现出明显的差异性。从购房者的角度来看，从2022年上半年广州住宅成交的区域分布情况来看，购房者对于老五区住房的购买需求明显提升，相较而言，东部、北部则出现占比下滑。从开发商的角度来看，优质核心板块采取合理溢价竞逐，外围区非核心板块则主要为区属国企兜底、甚至直接流拍。本轮广州土拍中，位于天河、海珠、荔湾的优质板块出现溢价，但同样位于天河区的育新街南侧地块却遭遇流拍，意味着目前市场依然处于博弈期，在融资端受限、销售端回升态势并未趋稳的背景下，叠加近期供给端风险事件频出，开发商的经营思路整体是以稳为主，确保现金流充盈。