[克而瑞]快评 | 供应最少、热度最高，北京第四轮土拍大幅升温

  11月28-29日，北京完成年内第四轮集中土拍，以一半地块达到双触顶的“火热”竞拍落幕，与长三角杭州遥相呼应，土地市场迎来大幅回温，整体溢价率达到10%，是2022年后溢价率最高的一轮土拍。虽然从成交体量上来看，第四轮土拍与前几轮相比有大幅下降，但是在优质地块带动下，市场整体热度却达到了今年最高位。

  供应降量提质

       出让以“地铁”优质项目居多

  第四轮集中供地北京出让了6 宗含宅地块，总建筑面积31.9万平方米，与前几轮150万平方米左右的供应量相比，第四轮集中供地更像是一种“补充出让”，毕竟今年前3轮的总成交建面仅有去年三轮总成交建面的75%，加上第四轮的6宗地也仅有去年总成交建面的八成左右。

  虽然供应体量较小，但地块整体质量却非常优质。

  6宗地块中有3宗来自朝阳区，此外石景山、门头沟、通州区各自出让1宗地，整体来看位于市区的地块比例较高，且“地铁盘”的供应较多，尤其通州区和朝阳区平房乡的2宗地块，均位于地铁6号线沿线，石景山区地块距离八通线古城站也不足1公里，周边配套醇熟、市场环境较好。 

  竞拍方式以及销售限价方面，北京本轮依然保持了“竞现房销售”的竞拍方式，不同地块设置的现房销售上限有所不同。值得一提的是石景山区地块总建面7.1万平方米，现房销售面积上限为6.5万平方米，占比较大，而根据这一项目可能出现现房销售比例较高的实际情况，也设置了不同的销售指导价，期房销售指导价为75800元/平方米，现房销售指导价为78800元/平方米。现房销售保障的是消费者的权益，而提高现房的销售指导价，也进一步保护了开发商的利润空间。

  溢价率攀升至全年最高

       3宗地块“双触顶”成交

  北京本轮供应地块的位置优势较大，且一改以往“总价过高”的情况，地块的最高总价区间位于9.1亿到32.3亿元之间，对于在北京拿地而言属于资金压力较小的情况。在地块总价控制+区位优势较大的双重控制下，本轮北京土拍热度进一步回温：

  在报名阶段，本轮土拍就备受关注，截止至28日，除了门头沟区地块仅获得1次出价，其余地块中，通州区地块获得2次出价、石景山古城地块获得5次出价、朝阳区的3宗地则分别获得了9次、10次和14次出价，朝阳区受到的关注度远高于其他区域。

  最终成交热度也出现了明显回升，本轮北京土拍的整体溢价率达到10%，不仅是今年溢价率最高的一轮，也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市。其中门头沟区地块底价成交，石景山区和通州区地块溢价率分别为5.58%和0.54%，来自朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价，还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。

  盈利空间进一步提升

      平均房价地价差接近3.5万/㎡

  从盈利空间方面来看，本轮北京土拍的“让利”表现更为明显，6宗地块的平均地价房价比为0.54，与上一轮相比仅提升0.04，但平均房价地价差达到34777元/平方米，比上一轮提升了5000元/平方米。

  朝阳区的3宗地块均达到现房销售面积的上限，对于房企回款会产生一定影响，尤其金隅所竞得的奶西村地块，现房销售比例达到50%左右，但房价地价差将近4万元/平方米，项目盈利依然可期。盈利空间的进一步扩大，也是刺激房企积极拿地的重要原因。

  仍是“老面孔”参拍

       拿地全是国央企

  作为房企最为关注的城市之一，北京的每次土拍均会吸引不少房企参拍，本轮参拍的房企中也有许多“熟面孔”，中海、华润、保利、招商、金隅、首开等房企均有报名。据不完全统计来看，金茂报名了5宗地块，是本次参拍最积极的房企，中海也报名了4宗，保利&建工联合体参拍了3宗，一方面可以看出本轮出让地块的优质程度，一方面也体现了这些房企在北京加码的决心。

  而由于本轮有3宗地都竞拍到现房销售的触顶环节，随后通过摇号的方式确定竞得人，能否拿地也要看运气。从最终成交结果来看，保利&建工、金隅和三元嘉业各成功摇中一宗地块，保利&建工和三元嘉业竞得的两宗朝阳区平房乡地块楼板价52000元/㎡左右，是本轮楼板价最高的地块，金隅竞得的朝阳区奶西村地块总价32.32亿元，也是本场土拍总价最高、现房销售比例最高的地块。

  中海、城建兴华分别以6%和0.54%的溢价率竞得石景山古城区和通州区地铁沿线地块，中海已经在石景山布局了中海天钻、天玺、云庭等项目，且石景山古城区目前处于新房供应空档期，此刻补仓正合适；此外，中建以联合体形式地价获得门头沟永定镇地块。

  以此来看，本轮土拍无论是参与还是拿地，央企、国企的参与程度依然是最高的，在摆脱城投依赖的同时，民企却还未现身，未来北京的新房市场也将持续由这些头部房企分食。

  总体来看，北京的第四轮土拍以较高的热度圆满落幕，成为集中供地中难得的“亮点”，也为目前的市场注入了信心，一方面是由于本轮北京供应的地块质量都较优、且盈利空间提升，对房企的吸引力也较高；另一方面则是国央企作为北京土地市场的主要力量，资金链一直相对雄厚，面对本次总价不高的优质地块，更加有溢价拿地的魄力。近期关于房企融资方面的利好频发，对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用，反应在土地市场上，预计将在北京、上海、深圳等一线城市率先有所体现。