导语

  这是行业走向健康新常态的必经阵痛，不应小觑，但也无需过度惧怕。

  ◎  文 / 马千里、邱娟
（本文仅代表作者个人观点，与机构无关）

  2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，土地成交更是出现了深度调整，2022年土地购置面积同比下降53%。受行业持续下行的影响，2023年土地成交规模进一步下跌，上半年全国土地成交建面同比下降29%，并远大于同期商品房的5%降幅。正如7月24日中央政治局正如7月24日中央政治局的表述“我国房地产市场供求关系发生重大变革”，目前房地产市场正经历着新房交易增长乏力、土地成交规模超跌的特殊时期。在当前的大背景之下，土地成交规模还会跌多久？还需要跌多少规模才是真正“跌到头”？

  01 降行业库存、稳去化周期
短期内土地成交量下滑不可避免

  在2023年各地发布的供地计划中，多有提及“已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市应当从严压缩计划规模直至暂停供地”，明确了主管部门稳定房地产市场，压降库存风险的决心。2021年以前，我国房地产施工销售比大约为5.3左右，即这一口径下的存货大约为销售的5倍，也与主管部门对于正常库存指标的认定较为一致。

  但是2022年末，房地产行业施工销售比大幅上涨至6.7，其关键原因是行业销售规模下降25%至13.6亿平方米，并且远大于施工规模7%的降幅。这意味着若施工销售比想回归至5附近，以2022年末90.5亿平方米的施工规模来看，需要下降20亿平方米左右的施工面积，才能“追上”销售面积的降幅。若要减少施工规模，要么加快去化减少存量，要么减少供地放缓增量。但考虑到“保交房”涉及的民生权益等方面，以及行业销售规模同比指标的疲软，施工规模的压降势必更多地要依赖于土地市场交易规模的收缩，短期内土地成交规模的下滑不可避免。

  02 全国土地市场的交易规模低位
至少还将持续三年

  对比全国经营性土地和商品房成交面积规模来看，2022年才大致均衡（大约15亿平方米VS13.6亿平方米，供需比约1.1倍），2023年上半年土地成交建面同比降幅接近三成，按30%降幅测算，预计2023年土地成交建面较2022年的均衡值下降约4.5亿平方米。这样测算下来，预计需要4.4年才能消耗掉这部分多余的施工面积（20亿平方米/4.5亿平方米=4.4年），即全国土地市场的交易规模低位至少还将持续3-4年的时间[1]。如果楼市下半年继续走低的话，这个时间还会更长；当然如果土地成交规模进一步下跌，这一时间也会相应缩短。

  值得一提的是，在土地交易规模缩量的同时，当下企业拿地更偏向于确定性高的项目，未来高品质纯新盘供给量能够保持一定规模。而区位一般的中远郊刚需纯新盘会减少，在缺少纯新盘刺激的情况下，如果没有实质性的规划利好落地，中远郊项目将面临更大的价格压力。但是销售、入住不及预期，又会使得相关规划和配套的落地时间减缓，部分中远郊项目和板块可能因此陷入恶性循环。

  03 房地产开发贷款将持续低位
行业金融扶持仍需延期

  统计局数据显示，2023年1—6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点，开发投资已经连续4个月加速下跌。联系房地产企业开发资金指标来看，和新房销售相关的定金预收款、按揭贷款尚能同比持平，但是和拿地开发相关的国内贷款明显下降，同比降幅超过11%，再加之行业规模收缩导致的自筹资金减少，使得房地产企业资金面愈加雪上加霜。不过对比上半年全国土地成交金额下跌21.5%的跌幅来看，2023年企业国内融资降幅小于土地市场，即行业融资规模好于保守预期，年内金融政策层面出台的一系列政策还是起到了较为明显的效果。

  近期政策动向方面，7月10日，央行、金监局延长“金融16条”存量贷款、配套融资相关政策实施期限，由截止今年5月延长至明年年底，其余政策长期有效。此举意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”，给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。7月19日，中共中央、国务院发布了《关于促进民营经济发展壮大的意见》，其中围绕民营经济发展共提出31条措施。三年疫情过后，民营企业遭遇严冬，不少企业因资金压力陷入困境。其中尤其是房地产行业，面临资本与市场信心不足，多数民营房企处境困难，这一政策的出台正有利于树立各方对于民营企业的信心。鉴于当前土地交易规模低位导致相关融资标的减少的事实，在接下来三年左右的时间里，房地产行业依旧需要“金融16条”等相关政策的持续延期和护航。

  04 厦门、武汉、天津库存压力较2022年末已有改善，上海率先完成库存调降

  虽然从全国层面来看行业中长期库存压力较2021年明显增加，但是基于城市分化情况来看，仍有部分城市的库存指标率先调降，甚至持续保持健康。

  CRIC数据显示，典型城市2023年年中平均广义消化周期[2]达到6.5年，达到2021年末的1.7倍。典型城市方面，除上海外，所有城市2023年年中的广义消化周期都高于2021年末，宜兴、晋江、重庆、珠海、深圳、镇江、东莞等城市广义去化周期均延长了5年以上，库存压力明显增加。对比供地计划要求来看，接近七成城市高出1年左右，土地供应规模偏大。

  值得注意的是，厦门、武汉、天津等少数城市广义库存较2022年末有一定改善，2023年年中库存去化周期较2022年末缩时长超一年。与2021年末相比，2023年年中上海广义库存去化周期已经缩短，广义库存去化周期由2.2年降至2年，率先完成了库存调降。此外合肥、杭州、长沙、成都等市由于基数较低，2023年中广义消化周期也在4年以内，指标数值虽较2021年有所放缓，但仍在相对安全的范围之内。

  05 政策面利好不改变供求基本规律
降预期更有平常心

  当前土地成交规模的持续低位，实质上是行业成交规模缩量所导致的波及影响之一，并且在消化周期的乘数效应下出现了波动进一步放大，并导致与之相关的地方财政、企业融资、房地产新增开发规模等一些列指标均出现了连锁性的长期波动，这是行业走向健康新常态的必经阵痛之一，不应小觑，但也无需过度惧怕。就针对性的应对举措而言，在严控投资性需求的大前提之下，目前行业政策面其实已经是应出尽出：

  第一，加快需求入市，促进库存向合理区间回归。如新型城镇化、改善性需求释放。6月28日，央行货币政策委员会召开2023年第二季度例会。会议指出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。具体政策上面，可进一步优化调整二套房认定标准和首付比例。譬如第一套房贷还清后，再买或置换二套房时执行首套贷款政策，核心城市可以适当下调二套房首付比例，以此支持改善性需求释放。

  第二，积极推动城市更新，增加高质量供需规模。七普数据显示，我国自建房自住户占比达到了21%，数量超过6000万户，自建房占比和存量均处于高位，潜在住房更新需求规模庞大。考虑到“城中村”住宅建设在多数情况下与城建规划不匹配，在人均绿地、医疗、商业、教育等供地指标上存在明显短板，建筑形态、交通出行也缺乏统一规划，为提高城市建设用地的使用效率，长远来看大多需要拆改。近期，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。一方面可以新增居住供应，另一方面满足更多无房居民的居住需求，同时增加基建投资建设，拉动经济增长。

  第三，优化土地供应程序，加快供给效率。为加强规划许可和用地审批融合管理，推进用途管制制度改革，自然资源部近日印发《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》。明确以“多规合一”为基础，以精简审批环节、加强规范管理、提升服务水平为重点，推动“多审合一、多证合一”，提高审批效能和监管服务水平。具体在加快供地效率，缩短、精简土地的规划、收储、上市审批流程下功夫，加快土地供应进程。

  第四，加强行业金融扶持力度，使更多企业受惠。对于“金融16条”等政策适时再度延期，并继续加强对于行业融资层面的扶持，助力行业渡过回款额和新增融资标的双双下降的艰难时期。

  但需要说明的是，虽然目前国家已经出台了一系列扶持政策，并且在7月24日的政治局会议中，对于近期相关表述进行了总结和强化，进一步提出“适时调整优化房地产政策”、“加大保障性住房建设和供给”等表述。在7月25日国税局发布的税费优惠政策指引中，房地产也是其中重点涉及领域之一，譬如在22条支持消费提振信心的相关政策指引中，多达19条与个人购房相关。但从压降实际库存规模的角度来看，在施工销售比5倍的乘数面前，其预计力度和效果都比较有限，土地成交的持续低位仍不可避免。比如《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》仅惠及21个[3]超大特大城市，受众面相对有限，即使每个城市每年100万平方米，一年也仅有2100万平方米，对于当前供需缺口而言仍差了一个量级。

  在未来三四年时间里，全国土地市场交易规模的低位还将持续，企业也需要做好持续应对这一变化的准备；尤其在当前楼市去化承压的大环境之下，房企拓储时要注重聚焦广义存量规模相对合理的城市和板块，并且深入探析城市的发展规划和供地计划动向，尽量避免潜在供应量过高或超预期规划的板块。