导语

  预计全年供地计划完成率延续低位，下半年三线城市流拍率将大幅攀高。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  2023年上半年，全国商品房成交金额同比堪堪持平，但是土地成交金额仍然出现了二成左右的同比跌幅。这一方面固然是在行业周转速度减缓之下，行业投资趋于谨慎所致；但另一方面也和土地供给方为控制库存风险，减缓土地出让规模有关。但2023年新推行的“预供地清单”模式至2月才开始推行，又使得土地市场供给节奏出现了技术性减缓，再加之大量逾期未供地块，使得目前土地供求数据难以反映地方政府的实际供应意愿，流拍和溢价率指标也严重失真。

  因此在下半年土地交易的季节性高点来临之前，有必要在厘清当前市场走向的基础上，结合各城市2023年的宅地供应计划、预供地清单、以及实际供应土地规模，对土地市场现状进行系统性分析。从而对当前各城市的供地动向有更清晰的认知和判断，并由此更准确地预判各能级城市接下来的土地市场走向。

  PART.01
供地计划：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，整体降幅仍相对保守

  2023年已经过去大半，大部分城市都已经发布了2023年供地计划，CRIC整理的900余个样本城市数据显示：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，总宅地计划供应量同比2022年下滑一成，其中二线城市下调更为坚决，同比2022年降幅高达27%。保障性用地方面，保障性住房用地供应占比进一步下滑，但一二线供应力度仍超三四线。结合库存压力来看，在稳定经济的大目标之下，部分城市供地计划降幅相对保守，库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。

  1、供地计划变动：总宅地供地量同比下滑一成，二线城市下调更为坚决

  2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整。2022年，全国房地产开发企业土地购置面积降至1.0亿平方米，同比降幅高达53.4%。受行业持续下行的影响，2023年上半年土地成交规模进一步下调。

  目前，通过我们已经获取供地计划的900余个城市相关数据来看，住宅土地供应总量较2022年下降了13%。分能级来看，各能级城市表现不一，除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%，宅地计划供给量下降更为坚决。

  就2023年宅地供应规模与去年同比来看，303个城市（2022年供地计划超过50公顷的城市）中有51个城市涨幅超20%，仅占到17%；而供应量降幅超过20%的城市有124个，占比高达40%，增幅不足20%的城市也少于降幅在20%以内的城市。单从分布上来看，供地量增加的城市数量（101个，33%）明显低于供地量减少的城市（202个，67%）。

  1.1一二线城市：超九成二线城市宅地计划供应量同比均降，长三角城市降幅相对温和

  一线城市均已公布2023年供地计划，与2022年相比，京、沪基本持平，广州明显上涨，深圳呈下降趋势。其中广州市住宅用地供应量连续五年保持增长，2023年计划安排901公顷，较2022年增幅高达20%，比近五年年均供应量增长41%，其中，商品住宅用地和保障性住房用地双双上涨，供地计划继续单列租赁住房用地计划，多主体、多渠道加大保障性租赁住房供应。北京住宅用地1060公顷，与去年持平；上海2023年度全市商品住房用地计划505—605公顷，保障性租赁住房用地供应计划135—180公顷，保障性住房用地计划260—310公顷，合计为900-1095公顷，与2022年相比，总量变化不大，微降3%。深圳2023年居住用地计划供应330公顷，较2022年减少35公顷，无论是商品住房用地还是公共住房用地均有不同程度地减少，总降幅达20%，是一线四城之中降幅最大的城市。从近半年一线四城的土地供应来看，一线城市优质供地量明显增加，典型如北京，前7个月北京土地出让金总额达1176亿元，较2022年上涨13%，金额居全国首位。

  二线城市目前有22城市公布供地计划，2023年宅地供应量与2022年相比，仅石家庄上涨，其余21个城市均呈下降趋势。其中，沈阳、长春、呼和浩特等商品住宅去化压力较大的城市宅地计划供应量降幅均在50%及以上。

  值得注意的是，就连杭州这样的热点城市今年宅地计划供应量也降至887.8公顷，较2022年降幅高达20%。除杭州外，苏州、南京、宁波等长三角城市，2023年宅地计划供应较2022年降幅分别为11%、6%和5%。总体来看，与其他区域二线城市相比，长三角二线城市2023年宅地计划供应量同比降幅相对温和。

  1.2三四线城市：超六成城市宅地供应同比下降，黑龙江、湖南、河南等省份涨幅突出（略）

  2、供地类型：保障性住房土地供应力度减弱，但一二线供应力度仍超三四线

  就披露保障住房供应的296个城市的相关数据来看，2023年保障性住房供地总量较2022年明显下滑，下降了24%，而非保障性宅地供应降幅12%，保障性住房土地供应力度明显减弱。

  分能级来看，各能级城市间保障性力度也有明显差异，一二线保持力度还是处于相对高位，而三四线保障房力度明显下降：一二线城市2023保障房土地供应量占比为24%，较2022年增加1个百分点；三四线城市保障房占比为12%，较2022年也有3个百分点的差距。随着保障房覆盖范围的逐步扩大、保障力度的增强，保障房土地供应有趋缓之势，但总的来看，一二线城市的保障房力度较三四线突出。

  2.1一二线城市：超七成城市保障房用地体量减少，厦门保障性力度最强（略）

  2.2三四线保障性住房用地占比降至12%，江苏保障性住房用地供应领先（略）

  3、供地计划评价：稳经济目标下供地计划降幅仍相对保守，少数城市甚至不降反增

  在2023年各地发布的供地计划中，多有提及“已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市应当从严压缩计划规模直至暂停供地”，明确了主管部门稳定房地产市场，压降库存风险的决心。但从各城市供地计划来看，在稳定经济的大目标之下，部分城市供地计划降幅相对保守，库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。

  3.1部分一二线城市供地计划降幅相对保守，库存压力较高的广州、深圳供应计划明显超标（略）

  3.2热点三四线宅地供应较合理，库存压力较大的东莞、韶关宅地计划供应量降幅均超25%（略）

  PART.02

  各能级实际供地进度均不及预期
下半年供地压力显著增加

  针对新房市场销售缩量带来的库存压力提升，虽然大多数城市在2023年下调了供地规模，但是受到年内预供地清单新规落实、新房规模支撑性不强等影响，实际土地市场的供求规模仍不及预期。考虑到供地计划与政府基金性收入的关联性，上半年缓慢的供地进度，也势必使得下半年各地的供地压力进一步增加。

  1，预供地发布整体节奏不疾不徐，二线城市相对激进、达供地计划四成（略）

  1.1一线城市公告进度相对缓慢，预供地激进的部分二线城市土拍冷热两极分化（略）

  1.2三线市本级预供地进度相对较快，仍有35%县市旗尚未发布预供地公告（略）

  2，上半年土地成交不及预公告总量四成，仅京沪等少数城市完成预出让计划

  实际供求方面，受预供地清单模式影响，2023年上半年土地市场流拍率普遍失真，本节着重分析各地土地成交规模的完成进度，与供应规模相关的土地流拍将在下一章集中分析。就成交表现来看，上半年[1]样本城市共计成交土地面积约为6270万平方米，约为上半年预供地公告总量的37%。即便考虑到不少城市上半年发布的预公告截止时间在7、8月份，上半年不足四成的实际出让比例，仍然反映了2023年上半年整体地市规模指标的凉意。分城市能级来看，一线城市成交占预出让的比例最高，达到61%，二三线城市平均均在四成以下，上半年土地市场最为抢眼的杭州和成都，土地成交面积也未达到同期预公告总量的40%。联系供地计划来看各能级的供地计划推进更为缓慢，2022年上半年成交土地占地面积均在全年供地计划总量的15%以下。

  2.1高溢价频传难掩一二线规模低位，北上广完成预供地计划但成交规模仅为全年计划一成（略）

  2.2预公告缓慢叠加地市供求冷淡，超半数三四线城市上半年供地计划进度不足10%（略）

  3，上半年宅地成交同比下降29%，扣除供地计划变动影响后仍有19%（略）

  3.1一二线供地进度同比减缓4个百分点，杭州、合肥、成都、苏州均不及去年同期（略）

  3.2县域上半年供地进度降至11%，三线市本级供地进度低位维稳（略）

  PART.03

  上半年土拍外热内凉
“隐性流拍率”不降反升

  2023年上半年土地市场虽然出现点状回暖，相关指标也出现好转势头，溢价率攀高、流拍率下降，但这主要还是在预供地新规之下的“假象”，仔细对比预供地和土地成交规模来看，绝大多数城市土地市场热度远远低于目前流拍率指标的表象。

  1、预供地制度致上半年流拍率指标失真，三线城市指标偏离最为突出

  鉴于预供地清单新规在2月份开始正式执行，为了更加准确分析2023年上半年土地市场热度的变化，对于2023年市场动向，本章仅选取2-6月的相关数据进行分析。预供地清单制度的执行，在客观上为房地产企业提供了更多的可选择地块，减少了集中土拍对企业资金的压力，让更多企业有可能拿到优质地块；也让那些“次优”地块可以获得更多关注，不再因为集中拍卖、所有企业资金集中于少数优质地块而导致流标，有助于土地市场成交规模的稳定。

  但是预供地-供地-拍卖的模式之下，对于那些无人问津的地块而言，必然会有一部分延时或未能及时进入公开供应环节，导致这部分预供应地块逾期，遭遇“无声流拍”。而2023年上半年的流拍率指标，自然也出现了虚低的现象。

  1.1仅一线流拍率显性同比上升，二、三、四线 “隐性流拍率”或达四成

  由于大量城市预供地公告的截止时间在2023年下半年，且这些预公告中的地块也有一部分在上半年已经入市，导致无法直接利用预公告的发布或截止时间来修正2023年的流拍率数据。仅仅作截止时间的预公告地块、其样本量又会过小。故本节按统计了2023年上半年发布、截止时间在下半年的预公告地块，按计入比例进一步作“隐性流拍率”的敏感性分析。

  当前的市场环境中，一线城市市场健康度最佳、对利好政策依赖度最低，均100%完成了上半年的预供地计划，其流拍率的变化也更贴近于其市场实际表现。2023年一线城市上半年流拍率达到了10%，较2022年同期上升了6个百分点。即原定下半年完成的预公告，在上半年入市了总占地面积的四成左右。

  若按此比例估算其它能级，那么2023年上半年整体的隐性流拍率超过四成，二、三、四线城市的“隐性流拍率”均将达到40%以上，四线县域平均流拍率更是接近一半。考虑到一线城市较慢的预公告进度（见2.1），下半年截止的预供地公告相对较少，按30%的比例折算，2023年样本城市的“隐性流拍率”也达到了37%，同比增加超过10个百分点，其中二、三、四线均达到35%以上。并且按30%比例折算得到的结果，也与我们的另一种细化算法的保守值一致（按供应截止时间分批估算）。

  将按30%比例的计算结果，与较低的表象流拍率进行对比：可见二、三线城市隐性流拍率和表象的流拍率差异更大，高达23个百分点，大量延迟或逾期的预供应地块，使得这些城市下半年将面临更加严峻的供给侧压力；至于四线县域方面，虽然隐性流拍率最高，但是由于表露出来的流拍率已经达到了三成，再加之相比二三线较为缓慢的预公告进度，所以反而和隐性流拍率的差距不大。

  1.2 福州、呼市、沈阳、大连隐性高流拍率均处高位，下半年供给侧面临高压（节选）

  具体到城市层面，由于各地预供地的推行进度存在一定差异，隐性流拍率的计算数值也会收到一定干扰，故本节只根据测算结果，并结合各地实际情况进行定性分析。隐性流拍率较低的城市方面，如杭州、宁波、重庆、乌鲁木齐等，其预供地和上半年实际土地供求的节奏均较为一致，不过宁波、重庆、乌鲁木齐上半年土地供求规模均相对较小，土地面积均未超过100万平方米，相较之下，杭州上半年供地节奏的把控尤为出色，以全国领先的土拍热度完成了近300万平方米的土地供求规模，并且没有给三季度后续的土地供应留下过多压力。

  而2023年上半年土拍热度与杭州相似的成都，其隐性流拍率则远高出杭州，相应的三季度自然也将面临更加紧张的供地节奏。联系最新土拍动向来看，2023年8月成都接连三周举行土拍，单月47宗地块入市，合计占地面积约189万平方米，超过上半年土地成交量总和。在供地规模大幅上升之下，8月份成都土拍热度进一步回落，中远郊地块底价成交甚至流拍也成为了市场常态。

  1.3 滁州、扬州、太仓等上半年大量预供地逾期，流拍率指标名低实高（略）

  2、溢价率指标同样存在虚高，县域土地出让收入高度承压

  与流拍率指标类似，由于大量地块存在逾期或延迟供应，导致二三四线城市2023年上半年土地供应规模明显慢于预供地公告的发布的节奏，从而导致溢价率指标同样出现虚高。因此从土地出让收入的角度来看，上半年各能级城市同样远远未能达到预供地进度表现出来的预期值。

  2.1 预供地新规下优质土地“出让权”先行，致二三线溢价率指标出现假性上涨

  据样本城市统计数据，2023年上半年平均溢价率高达7%，较2022年同期上升了3个百分点，除四线县域之外，各地级市市本级的平均溢价率均出现了明显增加。但是溢价率的上升明显与一般市场规律相悖，2023年上半年全国宅地成交金额降幅大约为两成，究其原因还是在预供地制度之下，2023年土地市场的供求双方都将注意力聚焦到了少数优质地块，而本应作为“分母”的大量底价成交地块出现了逾期或延期入市。因此，为了从土地成交金额和供地预期关系的角度，对2023年市场变动作新的分析，本节引入一项新的衡量指标：成交价/到期底价（以下简称底价完成率），相比传统的溢价率指标而言，这一指标也考虑到了流拍率因素，流拍地块也被期内到期土地底价包含在内，在2023年各地土地财政压力高企的背景之下，相比当下失真的溢价率指标而言，也更有实际参考意义。

  2.2 二线实际土地收入压力同比骤增，已与三线城市基本看齐（略）

  2.3 仅杭州土地出让收入完成情况较佳，南宁、沈阳等土地收入均远不及预期（略）

  PART.04

  总结：预计全年供地计划完成率延续低位
下半年三线城市流拍率将大幅攀高

  就上半年地方供地意愿角度来看，2023年仍趋于相对积极，整体供地计划仅较2022年下降了一成左右，上半年各地预供地发布进度也相对较快。但是年初预供地新规的磨合期，以及新房市场需求热度未能在二季度延续，使得土地市场错过了一季度的交易放量窗口期，2023年上半年宅地成交面积同比下降三成左右，即便扣除供地计划影响，实际同比降幅也达到了二成左右。

  1、2023年供地计划虽已调减、但依旧过高，全年完成率或不及四成

  就供地计划视角来看，2023年样本城市宅地供应计划，同比下降约一成左右。但是考虑到近年来全国土地交易面积的持续大幅下降，仅仅一成左右的供地计划收窄还是过于保守。就2022年土地市场交易情况来看，统计局口径下的全年房地产购置面积下降53%，降幅进一步扩大了37个百分点，即房地产购置面积仅为2020年高点的四成左右；克而瑞根据国土部官网统计的土地交易数据测算，2022年近千个样本城市的宅地供应完成率约为41%。因此在2023年前7月全国土地成交规模同比下降27%，降幅远大于供地计划一成左右的收窄幅度之下，预计2023年供地计划完成率还会进一步降低。

  即便抛开当前低迷的短期市场趋势，从行业供求平衡发展的角度分析，目前的供地计划总规模依旧严重超量。根据样本城市占全国土地市场份额反推[2]，2023年全国住宅类用地供应计划总面积合计大约为10.6亿平方米，已经远远超出了目前行业销售规模所能消化的范围。在全国商品住宅成交规模由15亿平方米下降至11亿平方米的情况下，为稳定行业去化压力，土地交易规模势必也要同步降级，按照近年来全国宅地平均2.2左右的容积率估算，在计入开发余量的情况下，11亿平方米的住宅新房销售也仅能消化6亿平方米的土地，即乐观估计之下，全年宅地供应计划也仅能完成六成左右。

  但是考虑到住宅成交规模的降级高达4亿平方米，必然会带来行业去化周期的大幅提升，在施工销售比的乘数之下，当前全国住宅类项目至少需要压降20亿平方米方可达到新的平衡，即在未来的若干年行业修复期中，土地成交总建面应当比理论平衡值低20亿平方米左右，即换算为占地面积9亿平方米左右。考虑到行业供求关系重新回归平衡的客观需求，2023年全年宅地供应计划整体完成率仍然可能只有四成左右或更低，并且土地成交规模的低位还将在接下来的数年内持续。

  2、一线：上半年100%完成预供地公告，下半年土地成交将远超上半年（略）

  3、二线：快节奏预供地致上半年溢价率虚高，下半年供给侧将面临更大压力

  2023年上半年，在各能级最快的预供地公告节奏之下，二线城市实现了最高的供地计划完成率，但也只有15%，并且上半年热点城市土拍也存在着更加显著的溢价率虚高。结合年中以来土地市场表现可见，杭州、成都、南京等地均先后出现了土地流拍，溢价率指标也出现了明显下滑，仅有少部分核心优质板块仍可保持封顶溢价，下半年土拍热度已经出现明确的降温趋势。在优质地块已于上半年集中供应、大量普通地块逾期或延期之下半年的情况之下，面对下半年更高的供地计划压力，若要做到“稳预期、稳地价”，二线城市国土部门势必要在供地规则方面做出更多的积极性调整。就企业角度而言，也可以更多关注二线城市下半年新推地块的限制条件变化，尤其是对于盈亏平衡线附近的近郊板块，下半年或出现更多的适宜的拿地机会。

  样本城市中，仅有成都、天津、苏州、合肥、杭州等5市上半年宅地成交量超过全年供应计划总量的二成，结合绝对量来看，也仅有这5市上半年住宅类用地土地成交面积达到了100万平方米以上。联系上半年土拍热度表现来看，天津土拍溢价率最低，仅为3%，这意味着在下半年平均供地质量回落的前提之下，天津土地市场势必要面临着更大的量价收缩压力。成都上半年预供地节奏最为激进，上半年公布的预供地公告即达到了全年供地计划的77%，远远领先于上半年热度类类似的其他城市，但是供地计划的完成进度却落后合肥和杭州，来自待供应和逾期、延期地块的供给侧压力更高。由此来看，三季度成都势必面临着更强的供地需求，至截稿时成都已确定在2023年单月供应189万平方米，接近前7月土地成交量总和，但是对比成都全年近800万平方米的供地计划，以及供地计划一贯以来的高完成率来看，9月份乃至四季度土地供应仍将持续放量，并且若8月成都土拍流拍率（含终止出让等）高于预期，后续土地供给侧也将面临更大的调整压力。

  至于杭州、合肥，综合预供地进度和实际成交情况来看，则是上半年土地市场表现最佳的两个城市，在上半年较高的溢价率、以及相对平缓的预供地节奏之下，待供应和逾期、延期地块规模小于成都，下半年土地市场热度“软着陆”的难度低于成都，且2022年均不超六成的供地计划完成率，也为杭州与合肥积蓄了更多地潜在拿地需求。就此角度而言，作为上半年土地市场最为瞩目的城市，杭州与合肥下半年的土拍降温或更具有阶段性市场变化的代表性，但横向对比来看，仍是2023年土地供应计划执行最佳的两个二线城市。

  上半年供地计划完成率较低的城市方面，除了在年初即明确“控风险”路线的沈阳之外，福州、贵阳、厦门等若要在下半年完成足量的土地供应，势必要在供给侧做出更多积极性调整。典型如福州在7月末对二批次预出让地块进行了调整，取消了原三环外的4幅地块出让，新增2宗市区宅地，在供地端缩量提质，不过目前来看土拍关注度依旧不高，区域土地市场观望情绪仍较为浓厚，预计下半年地市仍会进一步释放盈利空间或增加优质土地出让。

  4、三四线：下半年三线城市流拍将大幅攀高，四线交易规模领跌各能级（略）