土地月报|成交建面同比降幅扩大,溢价率五连降、流拍延续高位

土地交易分析 2023-09-01 16:56:01 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-01
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  8月,北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍,但受“少量、多批次”供地策略的影响,8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,至截稿时成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍,月份平均溢价率4.64%,连续5月下行,为2023年3月份以来新低。月内平均土拍质量虽有所提升,但随着流拍现象进一步向高能级城市蔓延,流拍率指标环比小幅回落,但同比来看依旧维持在近年高位,8月土地流拍率21.4%延续高位。

 核心要点

  · 供求:8月份土地供应量9166万平方米,环比略有增加,但同比降幅进一步扩大。至截稿土地总成交5902万平方米,环比下跌二成左右,但在大量一二线地块集中成交带动下,成交总价达到2540亿元,环比仍稍有上升。

  · 热度:月内重点城市土拍平均溢价率4.6%,连续5月下行,为2023年3月份以来新低,杭州、西安等城市土拍热度明显降温,月内杭州平均溢价率降至5%,西安26宗地块更是全部地价成交。流拍率达21.4%延续高位,成都、济南、郑州、南昌等均出现多宗宅地流拍或撤牌。

  · 分布:虽然一线四城均有宅地集中土拍,但受“少量、多批次”供地策略的影响,一线城市本月共成交土地218万平方米,环比下降30%;成交金额553亿元,环比下降14%。二线城市中,虽有杭州、苏州、成都等高地价城市进行了集中土拍,成交金额明显增加,环比上涨了35%至963亿元,同比涨幅也高达37%。三四线城市中,长三角依旧是成交主力;热度来看,多以底价成交为主,市场热度降至低位。

  后市展望

  杭州、成都等热点城市集中土拍明显降温

  9月份土地流拍率或有望继续边际改善8月,北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍,但受“少量、多批次”供地策略的影响,8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,至截稿时成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍,月份平均溢价率4.64%,连续5月下行,为2023年3月份以来新低。具体城市方面,仅上海、北京溢价率相对稳定,二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率,杭州、成都、西安等城市土拍热度均明显降温,月内杭州平均溢价率仅为5%,西安26宗地块更是全部底价成交。展望未来,房企在有限的资金压力之下,押宝优质核心地块成为常态,优质地块竞拍还将延续高热,非核心区地块更可能低溢价或底价成交,流拍风险也进一步增加。随着8月份二线城市平均供地规模的下降,“有的放矢”之下9月份土地流拍率或继续边际改善。但是随着第二轮预供地截止时点的临近,以及年末传统供地高峰的来临,预计四季度土地流拍率仍将持续高位。

      01供求

  供给规模维持低位

  一二线密集土拍助成交总价不降反升

  土地供应方面,新增供地规模延续低位。截止27日,8月份土地供应量9166万平方米,环比略有增加,但同比来看相比2022年同期下降43%,降幅较上月扩大了12个百分点,跌幅与上半年同比相若。与上月预计一致,随着下半年地方性基金收入压力的进一步显现,地方调控压力进一步增加,8月份土地市场供应规模出现了边际性改善。一线城市方面,本月北京、广州均有宅地入市供应,含宅用地总建面约149万平方米,上海有3宗远郊商办地块入市,宅地方面在第二轮预供地清单完成之后,本月继续保持0供应。二线城市方面,郑州、宁波等23市于月内密集发布了供地公告,不过平均供地规模不大,均维持在相对合理的范围,仅西安一地新增供地建面超过100万平方米,且供应量环比降幅也超过了一半。诸如杭州、苏州、武汉等二线城市月内新增供地建面均在50-60万平方米量级。接下来,随着大部分城市第二轮预公告截止时间的临近,预计土地市场供应规模或在9、10月份有所回升,但是鉴于行业调降库存需求,预计土地供应规模同比仍将维持低位运行。

  土地成交方面,截至8月27日,全国300城经营性土地总成交5902万平方米,同比下降36%,降幅较上月显著扩大,环比上月下跌约二成左右。在首轮预公告地块集中成交的7月份之后,8月份土地成交规模如期回落,但是土拍成交仍进一步向一二线城市集中。月内平均楼板价达到4304元/平方米,环比增长超过30%,带动月内成交总价达到2540亿元,甚至超过土拍规模放量的7月。典型如成都、上海、杭州、北京、西安等月内土地成交总额均超过100亿元。随着一二线城市走过土地出让高点,预计9月份土拍总价或有所回落。

  02热度

  溢价率五连降再创新低

  流拍率延续高位

  市场热度方面,至截稿时成都、上海、杭州、北京等市均在月内举行了土拍,月份平均溢价率4.64%,连续5月下行,为2023年3月份以来新低。具体城市方面,仅上海、北京溢价率相对稳定,二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率,杭州、成都、西安等城市土拍热度均明显降温,月内杭州平均溢价率仅为5%,西安26宗地块更是全部底价成交。

  8月土地流拍率21.4%延续高位。月内平均土拍质量虽有所提升,但随着流拍现象进一步向高能级城市蔓延,流拍率指标环比小幅回落,但同比来看依旧维持在近年高位。不仅是三四线城市,大量二线城市的素质一般地块土拍同样愈发艰难。月内成都、济南、郑州、南昌等均出现多宗宅地流拍或撤牌。随着8月份二线城市平均供地规模的下降,“有的放矢”之下9月份土地流拍率或有望继续边际改善。但是随着第二轮预供地截止时点的临近,以及年末传统供地高峰的来临,预计四季度土地流拍率仍将持续高位。

 03重点地块

  广州包揽两榜榜首

  一线四城占据席位超八成

  2023年8月,北京、上海、广州、苏州、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自广州天河区,为纯宅地,成交总价为68.32亿元,由越秀以6.88%的溢价率竞得;排在第二位的是上海闵行梅陇地块,该地吸引华发、建发、金隅、中铁建、华润、安微高速、越秀、中海、绿城、象屿&天安&金新城、招商、保利&上海建工、中铁置业&金茂、中天&建杭、万科等15家房企报名参拍,以国央企为主,经过30轮并触发最高限价,进入摇号阶段,最终绿城摇中该地块,成交总价61.756亿元,溢价率10%,成交楼板价47853元/平方米。

  由于本月京、沪、广、深、杭等高地价城市均有集中土拍,因此两榜几乎被一线城市包揽,一线四城占比席位超过八成。其中,单价榜榜首地块同为总价榜首广州天河纯宅地,其楼板价为50160元/平方米;排在第二位的同为总价榜第二——上海闵行梅陇地块,楼板价为47853元/平方米;居于第三位的同样来自上海,该地位于普陀区桃浦科技智慧城,最终该地被上海宝华企业集团有限公司与上海东苑房地产开发(集团)有限公司组成的联合体以32.88亿元拿下该地块,成交楼板价约为43655元/平方米,溢价率约为4.05%。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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