导语

  新房去化传导效应显著，城市间土地市场热度仍将继续分化。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  7月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比上月上涨0.6个百分点。不过，城市间热度持续分化，典型如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。

  核心要点

  · 供求：本月土地供应量7418万平方米，同比下降17%，供应量持续紧缩。成交4828万平方米，环比减少15%，同比下降三成。

  · 热度：月内土拍明显冷热分化，杭州接连出现高溢价地块，绿城九乔宅地溢价率更是高达59%，而武汉月末计划出让7宗地块，最终仅1宗成交，其余地块均终止出让。7月平均溢价率3.8%，较上月上升0.6个百分点，平均流拍率土地流拍率14%，环比回落5个百分点。

  · 分布：各能级城市表现略有差异，一线成交规模环比上涨，二三线同环比均降。具体来看，一线城市成交规模增至115万平方米，环比上月上涨13%；不过，虽然本月京、沪均有地块溢价成交，但仍不及6月北京超大体量高价地成交的影响，楼板价降至24012元/平方米。

  后市展望

  新房去化传导效应显著
城市间土地市场热度仍将继续分化

  7月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日，全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比上月上涨0.6个百分点。不过，城市之间热度继续分化，以本月集中土拍的上海和苏州为例，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海本轮土拍热度明显提升。出让的4宗地全部顺利成交，其中杨浦2幅地溢价率均超过15%（21%和17%），整体溢价率增至8.44%，是2023年以来月度溢价率第二高。而苏州本轮土拍热度依然较低，3宗地均底价或超低溢价成交，结果截然不同。

  究其原因，很大程度上还是与当地新房去化速度有关，上海、苏州在“517”新政之后，均出台了地方新政，但效果却大相径庭。新政之后的6月，上海新房开盘去化率维持在50%的相对高位，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，这也很好地解释了上海杨浦宅地得到热捧的原因；反观苏州，6月整体去化率仅有13%，核心地段项目去化也比较惨淡，房企拿地积极性受挫，土拍结果表现相对平淡。

  01 供求

  供地规模基本持平
成交建面周期性回落

  土地供应方面，截止2024年7月28日，本月土地供应量为7418万平方，环比6月同期下降4%，同比下降17%。6月份以来，地方层面供应优质宅地的积极性明显提升，平均容积率指标持续下降，2022年、2023年平均供应宅地容积率均高于2.1，而本月供应宅地平均容积率为2.06，较上月再度下降0.02。

  至截稿时，一线城市中北上广均有新增土地挂牌，其中其中关注度较高的为上海徐汇龙华板块的宅地，起始楼板价已达到10万元/平方米，该地块曾经为某互联网大厂意向总部地块，在2024年才由商办属性更改为住宅属性。广州海珠区南洲宅地挂牌底价最高，达到47亿元，起拍单价3.1万元/平方米，周边在售新房价格约5-6万元/平方米。二线城市方面，乌鲁木齐、昆明月内供地面积超过100万平方米，合肥也在90万平方米以上。杭州、苏州、南京、济南等月内均有新增低密宅地挂牌，如南京挂牌的5宗宅地容积率全部未超过2.0，其中江北新区挂牌的两宗姊妹地块较为值得关注，出让底价均在3亿元左右，起拍楼板价均为1.9万元/平方米左右，临近项目目前售价约为3.5万元/平方米，开盘去化率能达到四成左右，优于南京大多数项目。

  土地成交方面，截至7月28日，全国300城经营性土地成交4828万平方米，环比上月同期下降15%，同比下降33%。一二线城市中，至截稿时西安、成都成交建面突破200万平方米，其余城市均在100万平方米以下，北京、成都、西安、上海成交金额突破90亿元，其余城市均在50亿元以下。杭州月内接连拍出高溢价宅地，成交总价仍未超过40亿元，“高频、少量、质优”已成为当前地市发展的主流趋势。随着三四线成交占比上升，月内平均楼板价下降至2699元/平方米，环比下降11%。

  02 热度

  土拍热度冷热分化
流拍率延续回落

  市场热度方面，与上月预计一致，至截稿时7月平均溢价率3.8%，较上月上升0.6个百分点。得益于北京、上海、杭州、长沙等地的优质地块入市，本月平均溢价率有所回升。典型如杭州本月平均溢价率更是再度回到20%以上，月末杭州土拍接连出现高溢价宅地成交，其中绿城竞得的临平九乔宅地容积率1.2，溢价率高达59%，滨江竞得的杭州上城区宅地溢价率也达到了23，优质宅地仍能拍出历史级的高溢价水平。但也应当看到，地块之间的冷热分化依旧显著，如月初北京土拍，2宗底价成交，1宗高溢价，高溢价地块为金鱼池袖珍低密宅地，溢价率高达25%，最终摇号成交，该地块住宅体量仅1700平方米，预计为大平层产品。从城市视角来看，大多数城市平均溢价率均低于均低于1%，合肥、西安等城市亦在其列。随着各地低密宅地持续入市，预计8月份仍将会有较多高溢价地块成交，但在需求规模同比持续回落的大环境下，土地市场的冷热分化也会更加显著。

  7月土地流拍率14%，环比明显回落。随着各地供地策略愈加精准，流拍率指标明显回落。不过也有少数城市出现了多宗流拍，如武汉月末计划出让7宗地块，最终仅1宗成交，其余地块均于出让前一天宣布终止土拍，这些终止出让地块大多相对偏远，且容积率较高、达到3.0以上。此外佛山、西安、丽水也有多宗宅地流标或撤牌。

  03 重点地块

  京、沪包揽两榜TOP3
两榜占比超六成

  7月，重点城市北京、上海均有多宗优质宅地开拍，因此两榜含“京、沪”量明显提升，占比超过六成。总价榜地块来自北京海淀区，该宗地是二次出让，2016年曾被万科竞得，后又被退回，调整土地性质之后，重新出让，本次出让吸引了中海、海开、保利&建工三家竞买人参拍，最终保利&建工联合体以89亿元的总价竞得该地，溢价率3.5%，楼板价54643元/平方米。

  单价榜方面，榜首地块来自上海杨浦，位于平凉社区，在区位优势的助力下，引得华润、中海、绿城多家房企积极参拍，经过60轮竞价后，由保利发展竞得，溢价率高达21.18%。单价榜第二地块也是来自上海杨浦，位于长白社区，该地吸引了4家竞买人，在经过79轮竞价后，由越秀&北京城建联合体竞得，溢价率为17.12%。值得注意的是，两地均是“沪九条”出台后的首批出让宅地。自该批次起，上海取消自2021年实行的溢价率10%封顶原则，在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。从土拍结果来看，新政取得了明显地效果，杨浦两地均高溢价成交（21%、17%），土地市场热度有明显回升。