[克而瑞]2022年1-4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  榜单解读

  前言：随着集中供地进入高峰期，百强房企拿地销售比微涨至0.14，但整体仍处于低位。新增货值TOP100门槛同比降幅高达52%，拿地谨慎态度并未好转，TOP50房企中仍有三成并未拿地。

  城市方面，土地市场的热度差异显著，深圳、杭州土拍表现相对较热，长沙、南京部分热点地块火热，城市内地块热度分化，而天津等城市则遇冷明显。整体而言，以国企央企+地方平台公司为主的拿地格局并未发生改变，仅杭州土拍民企表现较为积极。

  1

  土地成交规模延续低位运行

  各城集中供地分化显著

  截至4月27日，全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成，成交规模仍处于历史地位水平。但是受到杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中土拍的影响，成交单价结构性上涨，平均楼板价增至4210元/平方米，环比涨幅突出，高达34%，同时也带动成交溢价率环比微增，较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。

       以本月完成首轮集中供地的6个二线城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高，首轮成交平均溢价率均在5%以上，尤其是杭州，多达23宗地触及中止价进入一次报价阶段；而南京、天津等城市热度却较去年第三批次持续走低，其中天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍。

  2

  TOP10房企占据新增货值54%

  百强拿地销售比提升至0.14

  尽管集中供地逐渐进入高峰，但房企投资积极性仍未大幅提升。

  4月末新增货值百强门槛达到26.7亿元，环比涨幅较大，但同比依然下降52%；投资金额、建面百强门槛分别为8亿和21.3万平方米，同比降幅分别为54%和35%。

  5家房企年内新增货值超过500亿元，万科以797.7亿元位列第一，本月万科在深圳竞得宝安新安地块货值就超过百亿，其次华润、绿城、滨江和中海货值也超过500亿。

  截止至4月末，百强新增货值集中度有一定程度的下降，但仍处于高位：TOP10房企新增货值占百强总货值的54%，11-20强房企新增货值集中度微涨5个百分点，达到18%，主要是滨江、建发在杭州、宁波积极拿地；后50强房企拿地仅占17%，未来可售货值压力较大。

  百强房企1-4月整体拿地销售比达到0.14，仍处于低位，但较上月末提升0.04，主要受到集中供地影响，尤其TOP20强房企的拿地销售比在各梯队中最高。可见集中供地主要是头部房企拿地的战场，其他房企投资空间极小。

  3

  单月拿地金额环比增127%

  但仍有三成TOP50房企未拿地

  在多个热点城市首轮集中供地开启之下，房企单月拿地金额略有回升。销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比依旧下跌69%。整体来看，前四月，有超过三成TOP50房企未拿地，市场下行、资金紧张带来的投资压力并没有随着部分城市土拍火热而幅好转。

  从1-4月拿地金额靠前的企业来看：

  拿地金额TO20中，超过半数是国企、央企，仅有碧桂园、龙湖、滨江、大家等少数民企。华润、建发、中海等拿地金额均超过250亿元。由此可见，当前规模化的国央企如华润、中海、保利、中交、建发等在核心城市拿地优势较大，尤其是部分集中供地城市”让利“之下，优质、高性价比地块补充可售货值的同时，也优化了企业土储结构。民企中，受益于集中供地，一些区域深耕的房企表现较为突出。如滨江、大家等在杭州均收获颇丰。其中滨江1-4月新增拿地金额233.8亿元，同比增长86%，拿地几乎全部集中在杭州。

  值得注意的是，在金额TOP10中，仅有3家企业拿地金额同比上涨，一定程度反应了当前土地市场低迷和企业拿地的谨慎性。即便是拿地金额TOP100中，仍是项目开发商和地方平台公司占多数，从去年下半年开始的“托底”现象并未减少。

  4

  深圳、杭州土拍火热

  国央企+地方平台拿地格局未变

  第二季度首轮集中供地进入了高峰期，4月就有7个城市完成了2022年的首轮集中供地，但各地热度差异巨大：一线城市深圳8宗地块全部以最高价出让，整体溢价率达到15%，杭州也有接近半数地块触顶摇号，平均溢价率6.6%；但与杭州同日集中供地的天津则表现惨淡，29宗地块只有5宗成交，流拍率高达83%。

  而无论土拍市场是冷或者热，大部分城市拿地格局并未出现变化，均以国企央企和地方平台公司为主，民企拿地比例较低：土地市场火爆如深圳，除了万科、华润两大龙头房企有所斩获以外，其他拿地房企均为深业集团、深汕城投和坪山城投、人才安居等本地平台公司；仅成交5宗地块的天津，拿地房企有金茂和天津城投、武清城投等。

       值得一提的是，杭州土拍中，民企表现相对积极：滨江、绿城、众安、德信等多家房企均报名参拍了多宗土地，尤其是滨江在首轮供地中拿下了11幅地块，拿地金额超过180亿元，绿城也竞得7宗地块，总金额接近150亿。也体现了此类房企对于杭州市场前景的肯定，以及对区域深耕战略的坚持。

  5

  政策暖风频吹

  楼市回暖预期或将提升企业拿地意愿

  4月末，中央政治局会议从多方面对未来的经济工作进行了指导，其中房地产部分在坚持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持刚需和改善型需求住房，促进房地产市场平稳发展等要求。且有不少城市已经从人才购房、公积金贷款、首付比例等多方面对楼市进行了“松绑”，房地产市场的“回暖”依然可期。

  在楼市回暖的预期下，预计土地市场也将有一定程度的回温，但是不同城市的回温速度将有很大差异，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷较为严重。对于有资金实力的企业来说，当前正是拿地的窗口期，选择合适的城市、项目，逆市增加优质土储对于企业未来发展有较大助益；而对于资金仍然偏紧的大部分民企来说，还应该继续寻求合适的合作机会。