[克而瑞]华润置地:高效资金运营撬动商业扩张

   风险城市重压，全年目标难完成

  1-7月，华润置地实现签约销售金额298亿元，同比下降22%。业绩大幅下滑，主要受推案少和风险城市集中布局拖累：由于推案跟丌上，在一季度市场行情还好的时候，企业已连续3个月同比降幅都近40%以上，尤其在1月份降幅近6成。而在杭州、青岛、宁波等风险城市，业绩更是明显受影响，大幅下滑。以杭州为例，企业销售同比降幅超9成，这个主力销售区去年前7月贡献业绩近40亿元，今年前7月已丌到2亿元。

  1-7月，华润置地仅实现年度目标的43%，进落后于恒大、万科等龙头房企。企业如要完成700亿目标，接下来月均要卖80.4亿。而在华润的历史上，月度销售超过80亿元的仅2013年1月一次。

  为提振销售，8月19日华润置地宣布拟收购母公司旗下深圳及山东四个物业，具体为深圳大涌村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目。可看到，4个项目中，有3个今年都有业绩贡献：深圳大涌村项目一期产品预计将于9月底、10月初入市，下半年预计销售几十亿元，深圳三九银湖项目一期产品400套高层住宅预计10月末推出，而济南兴隆项目已开盘在售。如果成功，这将是母公司最大规模的一次注资，对提振企业三四季度销售无疑有帮助。但要看到，今年上半年企业去化率低至34%，如果三四季度没有显著改善，企业完成700亿元目标的可能性非常小。

   净负债率升至55%

  营收利润快增。上半年，企业营业收入276.88亿港元，同比增长76%；其中，开发物业实现营业收入240.54亿元，同比增长91%；包括酒庖在内的投资物业实现营业收入26.27亿元港币，同比增长22%。核心净利润大增83.7%至36.90亿港元。

  净利润率大降。上半年，企业毛利率为31%，同比下滑0.8个百分点；其中开发物业结算毛利率为28.2%，略高于去年同期。净利率为18%，同比下滑9.8个百分点，降幅明显。但核心净利润率为11%，同比上升2.9个百分点。

  负债相对合理。截至6月末，企业持有现金245.09亿元港币，现金短债比约1.0，现金足以应付短债偿付。长短债比为2.3，债务结构合理。由于快速扩张，净负债率同比上升17.2个百分点至55%，但依然处于稳健水平。

  聚焦二三线高强度拿地

  1-7月，华润置地以197亿元增持了计容积率面积621.53万平米的土地，同比分别激增273%和349%，其中开发物业549.87万平米，投资物业71.66万平米。前7月，华润置地拿地销售比地投入/销售金额比)为0.66，位居典型房企首位。