[克而瑞]龙湖、恒大首次公开参与，广州城市更新入局机会几何？

  近日龙湖签下广州首个城中村改造项目，恒大自5月亮相旧村改造公开竞标市场以来已签约4个项目，立足城市更新的俊发也在今年首度进驻广州，广州旧村改造吸引如此之多房企参与，究竟机会几何？

  广州市旧村改造签约数量同比2019年增长超60%，相较2018年增长4倍。由于广州城市发展比较早，根据广州市统计局数据，在2000年广州常驻人口的城镇化率就达到了62.5%，所以较早出现城市老化的问题，相应城市更新的市场空间也非常广阔。近年以来政府持续加速城市更新，根据CIRC监测数据，2018年有9个旧村与合作企业成功签约，2019年这一数据大增至31个，2020年截止至12月10日已有51个旧村成功与企业签约，同比增长超60%,创下新高。

  未来三年推进83条城中村改造，十年推进400条城中村改造，市场前景广阔。根据今年9月“广州市深化城市更新推进高质量发展专题新闻发布会”发布的“三年实施计划”“五年行动方案”“十年改造规划”。广州市计划三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造,力争到2023年底前，33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设，其余50条城中村回迁安置房开工建设。五年内继续推进含三年实施计划在内的183条城中村改造，力争到2025年底前，纳入“三年实施计划”的83条城中村基本完成回迁安置房建设，其余100条城中村回迁安置房开工建设。十年内推进含五年行动方案在内的约400条城中村改造，力争到2030年底前，纳入“五年行动方案”的183条城中村基本完成回迁安置房建设。

        法规及相关政策完善，引导城市更新高质量发展。广州城市更新起步较早，2009年在省政府政策引导下，广州发布《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》及相关配套文件，开启大规模的“三旧”改造运动。2015年成立了我国第一个市级城市更新政府机构广州市城市更新局，并在2015年底发布《广州市城市更新办法》和三个配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》及《广州市旧城镇更新实施办法》，办法的推出让广州市建立了全面改造和微改造相结合的更新体系。之后在2019年和2020年广州又发布了《广州市深入推进城市更新工作实施细则》和《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》、《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》及相关指引，为优化产业配置，提高编审效率，传承文脉、做好历史文化遗产的保护与活化利用等瓶颈问题提出切实有效的措施。在2020年11月，广州市新发布了《广州市住房和城乡建设局关于优化城中村全面改造项目审批流程的实施细则（征求意见稿）》，下放核查事权，简化手续优化审批流程，分期分片开展拆迁补偿。

  城市更新体系成熟，政府主导，市场运作和利益共享为原则，房企更倾向于参与旧村庄改造。广州的城市更新包含全面改造和微改造两种方式，微改造主要是对原址的整治和维护，全面改造方式涉及拆除重建业务。全面改造中的旧厂房、旧村庄和旧城镇三种业态改造模式也不尽相同，旧厂房和旧城镇的改造基本只涉及一级土地整理业务，目前部分房企在做，但是规模比较小。旧村庄的合作改造是房企度参与最高的项目，这种模式下房企在完成一级土地整理之后，可以继续负责二级土地开发，并且目前广州采用农村集体经济组织公开招标，公开表决的机制来选择合作企业，市场化程度高，也适合房企参与。

  由于推出的旧村数量增多，房企参与广州旧村改造的热情也有明显提升，为了充分了解目前广州市城市更新旧村改造的情况，我们对截止本年度内至12月10日的旧村改造签约企业情况进行了汇总：

  本土房企占据绝对优势，升龙集团异军突起。从签约的项目数量来看，升龙集团获取项目数量最多，年内已斩获5个项目，其中不乏有与珠江投资合作拿下的增城最大城市更新项目长岗村改造等大体量项目，用地面积达225万平方米，预期投资金额高达125亿元，虽然升龙异军突起，但是实际上多数项目仍然由时代中国、富力地产、保利发展、中国恒大、丰乐集团等一众广州本土房企签下，是广州城市更新市场最为重要的中坚力量。

  恒大，龙湖，俊发等外来房企加紧介入。恒大首次亮相广州城市更新公开招标，龙湖签约广州首个城市更新项目，昆明城市更新领军企业俊发、有过城市更新项目经验的河南瀚宇和深圳和健集团亦是首次尝试广州城市更新。广州城市更新市场广阔，政策完善，机制透明，因此吸引了大量的房企前来博弈。恒大今年5月首次亮相广州旧村改造公开招标，截至目前已拿下4个项目，龙湖也在11月签约了广州的首个城市更新项目。另外还有多家具备城市更新的地方房企首次尝试布局广州,立足昆明的俊发集团已布局城市更新业务多年，在昆明、贵阳等地成功打造了多个优秀项目，河南瀚宇和深圳和健集团亦有在大本营城市更新的经验。

  2020年是三年棚改攻坚计划的收官之年，全国层面已不再制定具体的目标，CRIC监测的12个重点省份棚改2020年计划开工量较2018年锐减65%。同时，在中央经济会议、中央政治局会议以及国务院常务会议等重要会议以及《政府工作报告》上都明确提出要推进老旧小区改造。随着棚改的收官和旧改的加强，全国性大拆大建的项目数量明显减少。而广州的旧村改造目前正在加速阶段，未来10年内仅旧村改造就有400条，规模可见一斑，并且相关法律法规十分完善，市场公开，透明度高，十分适合房企参与。不过由于城中村改造项目一般体量较大，开发周期长，规划难度高，企业资金压力也比较大，因此房企间合作的数量也在增多，今年广州的51个签约城中村改造项目中就有6个是由房企之间合作签下，未来想要试水相关业务的房企也可以通过合作的模式来降低风险。