[克而瑞]城市更新二十余载，富力成果如何？

  导读

  富力已经将城市更新作为集团发展战略方向之一。

◎  作者 / 沈晓玲、齐瑞琳

  12月22日富力城市更新项目广州茅岗西华一期回迁房迎来摇号选房，标志着该项目进入全面收获期；此外全年富力持续发力，相继获得4块广州城市更新项目，加上最近广州城市更新市场火热，吸引俊发、龙湖等房企争相进入。作为老牌广州本土房企，涉足城市更新达26年，目前富力城市更新发展如何？

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  19年成立城市更新集团

  明确战略方向起家旧改，被誉为大湾区旧改专家。1994年，富力成立之初推动开发的第一个项目是广州嘉邦化工厂地块项目，通过先安置后开发的策略，打造其第一个项目富力新居，该项目奠定了富力地产此后的发展方向：搬迁老城区工厂，建造住宅社区。到2001年末，富力地产已经在广州市完成了总面积超250万平方米的旧厂改造项目。2002年富力开起北上、拓展全国市场的战略决策，以31.59亿元拿下了北京广渠门外东五厂土地面积48万平方米，参与北京旧城改造。2009年开始，广州旧改主要对象扩大到旧村，富力成功参与并建成猎德村和杨箕村两个著名城中村的改造项目。多年来富力持续发挥其城市更新优势，逐步加大全国扩张力度，除广州等大湾区城市外，还重点聚焦太原、天津、郑州、西安等城市。

  明确城市更新的集团业务目标。富力已经将城市更新作为集团发展战略方向之一，2019年4月，富力调整集团组织构架，成立了富力城市更新集团，主营业务为旧村、旧厂和旧城改造。此后富力成立了陕西城市更新集团、华北城市更新集团、深莞惠城市更新集团、广州城市更新集团、华南/佛山城市更新集团、珠中江城市更新集团等，加强整体运营管理，持续布局城市更新项目。

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  超80个更新项目

  由南到北遍布全国截至2020年中期，富力在规划城市更新项目超过80个，将提供可售面积超过4000万方。且富力的城市更新土储92%分布在一二线城市，区域方面则是54%位于大湾区，这些优质的城市更新项目将在未来为富力的业绩提供支撑。就单个重点城市来看，太原作为富力西北城市更新的先行城市，目前共有超过10个城市更新项目。西安土门“四村”连片综合改造项目是富力西北区域的重点项目之一。广州则是富力持续深耕之地，2020年相继获得大同村、赤沙村、石壁村和吉山村4个项目，改造总建面再增加408万方。

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  城市更新项目稳步转化

  至21年底预计转化超700万平

  低成本获取优质土储。根据2020年中期报告数据，富力公布其上半年土地平均成本为2600元/平方米，其土地成本占销售均价比值仅为22%，成本控制较好。2020年上半年富力新增权益可售建面243万方，披露城市更新转化可售面积为130万方，可以看出城市更新为其提供较高比例优质土储。同其同归模房企的土地均价及销售均价比值来看，富力具有较高的成本优势及一定的品牌溢价空间。

  近一两年土储供应有保障。以富力大本营广州为例，富力2019年至今在广州取得6个城市更新项目，其中2019年取得的陈田村和田美村预计至2021年内能够转化可售面积分别达88万平方米和8万平方米，仅广州一地近一两年可为富力提供约730亿可售货值。另外富力大湾区之外的城市更新项目也取得不错成果，从今年下半年至2021年底，西安和太原也将分别贡献130万平方米及300-400万平方米的可售面积。虽然富力近期拿地放缓，但在土储供应方面短期没有后顾之忧。

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  长周期运营

  考验房企资金及运营能力

  存量时代城市更新为房企带来更多机遇。目前我国多数城市已经科学划定开发边界，房地产逐渐进入存量时代。伴随着一二线城市增量建设用地的不断减少，土地招拍挂成本上升，城市更新项目就因其总体需求增大，区域位置相对更好，且通过城市更新获取的土地楼板价往往较周边招拍挂更低等优势，成房企第二增长曲线，尤其是一二线城市扩展土储的重要渠道。对于像富力这种入局城市更新早的企业来说未来前景广阔。

  房企布局城市更新也需考虑自身运营能力。不可忽略的是，虽然城市更新有诸多优势，但是其开发周期长，周转速度慢，对资金压力较大的房企，在监管日益趋严的情况下要考虑自身财务风险。且城市更新受到政策的影响较大，不同地区政策及民情不同异地复制难，这些方面对企业的开发运营能力和资金也提出了考验。此外，由于各城城市更新的力度加码，不少房企都渴望来分一杯羹，如富力大本营广州，除了本土房企升龙、时代中国、保利发展等本土房企群雄争霸，外来房企如同为城市更新起家的俊发，以及恒大、龙湖等也都发力介入，如何持续保持领先行业地位也是其需要面对的挑战。