[克而瑞]川渝房企发展现状及扩张模式探究

  导读

  川渝房企发展较为成功，强化产品力是未来竞争核心。

  ◎  研究员 / 房玲、羊代红、洪宇桁

  01

  经济体量领先中西部
房地产市场蓬勃发展

  1、宏观：经济体量领先西部省市，基本面向好

  覆盖四川盆地土地肥沃资源丰富，是西部发展中心（略）

  重庆、成都双城核心领衔发展，大部分地级市具有工业产业基础（略）

  双核心城市人口吸附力较高，绵阳、德阳等近几年经济向好人口流入（部分略）

  作为全国四大直辖市之一，重庆市经济领衔西部城市发展，其常住人口城镇化率较高，高于全国平均水平，2019年重庆城镇化率为66.8%，较2015年提升了5.86个百分点，排名全国第8名。而四川省2019年的城镇化率为53.79%，较全国常住人口城镇化率60.6%低6.8个百分点。在城市层面来看，成都2019年城镇化率达到74.4%，攀枝花达到66.8%，四川省剩余的城市城镇化率均低于55%，低于全国60.6%的平均水平，甚至部分城市如阿坝、凉山、甘孜三大少数民族自治州的城镇化率为41.2%、37.1%、32.9%，与成都差距较大。

  剔除自然增长率后，2015-2019年四川省和重庆市的常住人口机械增长率均为正数，2019年分别达到0.05%和0.43%，人口常年净流入。一方面在于川渝区域在西部城市中，经济体量属于领先地位，且核心城市城镇化率较高，对周边省市具有一定的吸引力；另一方面来看，近几年这两个省市城市化、工业化的稳步推进，提供了更多的工作就业岗位，长三角及珠三角城市群对他们的吸引力变弱。

  2、房地产：投资领先西部城市，经济发展及落户开放助推增长

  开发体量属全国上游，投资增速2017年后稳步增长（部分略）

  从川渝地区的人均购买力来看，2019年四川省和重庆市的城镇居民人均可支配收入分别为36154元和37939元，均低于全国的平均水平，在全国31个省和自治区排名第18和第12。由于可支配收入水平较低，商品房均价也低于全国平均值分别为7448元/平方米和8402元/平方米，分别位列全国第20和第11位。

  在房地产开发投资额来看，四川省和重庆市在全国排名中上游水平，在西部各省市中则属于前列。2019年四川省和重庆市的房地产投资开发额分别为6573亿元和4439亿元，全国各地区排名分别为第7和第11名，居西部省份第1和第2名，房地产市场整体体量相对较大。

  此外，四川省和重庆市2016年10月起随着国家的大宏观房地产调控也密集出台了多样化的调控政策，房地产开发投资额2016和2017年增速低位运行，但近几年随着成渝城市群提出及成渝一体化的发展推进，以及开放落户政策，释放了较大的住房需求，四川省房地产开发投资增速2018年开始由负转正，并于2019年增速实现同比增长至15%，而重庆市房地产投资增速在2017年由负转正至7%，而后几年一直保持在稳步增长的态势。

  成都和重庆渝北区领先发展，断层领先其他区域（略）

  3、竞争格局：竞争激烈，是龙头房企必争之地

  西部战略地位凸显，房企争相进驻（部分略）

  由于川渝地区在西部城市群中的领先地位，短期川渝市场可持续性强，即便政策不断调控，也不会出现大幅降温。长远来看，在整体经济基础良好、需求充足以及国家政策倾斜的大背景下，城市发展潜力巨大。因此，房企也将川渝作为战略布局的重点，2017年左右TOP50强的房企便开始大批量进入川渝区域布局。

  而就四川的房地产市场来看，省会城市成都由于省内的城市地位及经济实力，成为大部分房企入川的首选之地。扎根成都后，部分企业逐渐向外铺开，下沉至川内三四线城市。当前，成都头部企业聚集度最高，因此竞争强度最大。其次是各大经济区中经济实力较强或人口优势突出的城市受热捧，如川中区域德阳、川东北区域南充和达州、川南区域宜宾和泸州。

  外来房企霸占重庆大半江山，川系房企在川强地级市拥有强势地位（略）

  02

  多数重点川渝房企已达一定规模
全国化布局成效显著

  1、川渝房企销售规模普遍较大，各个梯队都有代表性房企

  TOP200房企中川渝房企上榜13家，明显分为四个梯队（部分略）

  从历年的全口径销售金额TOP200排行榜来看，上榜房企主要可以分为三个梯队:由粤系和京津系组成的第一梯队，闽系、浙系、沪系、川渝系、豫系、苏系组成的第二梯队，以及其他地区房企组成的第三梯队。整体看来，川渝房企上榜数量属于中等水平，从2017年以来都有13家左右。出现这种情况的主要原因在于四川省和重庆的经济水平和人口数量在中西部地区位居前列，因此整体房地产市场较大，有着适合本地房企发展的土壤，所以能诞生一定数量的规模房企；但由于房地产市场集中在成都和重庆两大中心城市，其他地区的城镇化率相对较低，因此相对于经济水平整体更高发展更均衡的地区而言本地的规模房企数量较少。

  规模房企大多已完成上市，融资能力促进企业扩张（略）

  2、四川和重庆销售占比不足三成，川渝房企倾向区域外扩张

  集中布局成都和重庆两大核心城市，本地区下沉意愿较低（部分略）

  从10家重点川渝房企的销售区域分布来看，2020年这10家企业在四川省和重庆市的销售金额约为2491.34亿元，对其总销售额的占比约为26.71%，可见重点川渝房企的合约销售金额主要都来自于全国其他地区，川渝地区销售占比超过70%的企业基本都是较为依赖大本营发展的中小房企。与此同时，根据四川省和重庆市2020年房地产销售金额15465.59亿元计算，这10家川渝房企在大本营区域的市占率约为16.11%，主要是因为四川和重庆作为中西部的重点市场早就受到了龙头房企的关注，因而本地市场的竞争较为激烈，同时川渝房企达到一定规模之后都会自发地向区域外扩张，所以对于本地市场的依赖度相对较低。

  具体来看重点川渝房企在区域内各地级市的布局，截至2021年5月，区域内的大多数地级市均有本地品牌房企进行了布局，然而除了中心城市成都和重庆之外，其余各个城市布局的房企基本都在5家以下，相比于成都的10家和重庆的8家差距较为明显。这主要是因为川渝区域城市发展较为不均衡，成都和重庆都是全国范围内的重点二线城市，经济发展水平较高，而相较之下四川省内其他地级市的经济发展水平较低，城镇化率较低，同时城市之间差距不大，从而导致城市集中度方面成都和重庆两城独大。

  整体来看，川渝房企大多都更加重视全国化，在达到一定的规模之后就会跳出本地走向省外，因此在区域内各地级市的布局相对较少。出现这种情况的原因一定程度上是因为川渝房地产市场长期都集中在成都和重庆两城，其他城市发展较为缓慢，市场较小，因此川渝房企相对于在区域内各县市下沉而言更加青睐在省外一二线以及强三线城市发展。

  区域内销售额成都和重庆占比近八成，本土房企竞争力较强（略）

  3、全国化布局已基本实现，侧重布局长三角

  川渝规模房企早早开始全国化，基本摆脱区域性标签（略）

  区域布局聚焦长三角，不同企业能级布局各有侧重（略）

  03

  大部分房企实现产品标准化
积极发展多元化

  1、多元化：得益于规模发展较快，孵化多元化增添企业盈利增长极（略）

  2、产品线清晰全面，产品力在全国排名靠前（部分略）

  由于多数川渝房企的规模发展实力较强，而在企业规模化发展过程中，必然伴随着产品系的标准化，所以多数川渝房企拥有较为全面清晰的产品线，并且多数企业已经经历过多轮的产品迭代。

  龙湖、金科、蓝光、新希望、领地等规模化房企已经形成标准化的产品线，这些企业的产品线均能涵盖面对刚需、改善、豪宅等不同客群，近几年在产品力的打造上一直居行业前列，在《2020中国房企产品力排行榜TOP100》中，龙湖集团综合实力排名第4，金科集团排名第19，东原排名第20，蓝光发展、新希望地产也均在50强之内，其中龙湖、东原、蓝光、德商的产品力排名高于企业全口径销售金额排名，产品实力可见一斑。

  值得注意的是，规模川渝房企已经具备面对刚需、改善等大类需求下打造不同细分客群的产品线的能力，在大类客群下，根据细分客群的特点进行探究细化，使得产品打造更有针对性、更加精准，更加有利于企业获客。如龙湖的产品线主要有两大定位，轻奢精品和品质美宅中均有两条产品线对应，更好地满足客户的需求；而东原在品质美宅产品定位中拥有原阅系、启城、满庭芳三大产品线，顶级豪宅里面打造印长江、印系两大产品系，而针对具有一定的经济基础的新富阶层，基于顶级豪宅产品线的打造基础，东原在品质美宅中升级原阅系的配套，差异化打造该系列，获得在顶豪之下又具有一定购买力的客群青睐，拓宽了客群。

  04

  总结：川渝房企发展较为成功
强化产品力是未来竞争核心

  ……部分略……

  四川和重庆地区是我国中西部发展的核心，经济水平一直处于全国前列，因此房地产市场发展较早，同时整体市场规模也相对较大。但是由于川渝地区除了成都和重庆两大核心二线城市之外，其他城市的城镇化率相对较低，人均购买力也不足，因此区域内的房地产市场主要就集中在两大核心城市，加上区域外龙头房企早就开始积极进入，因此本地的房地产市场很早就开始了较为激烈的竞争。

  在这个背景下，重点川渝房企在大本营完成了资本的原始积累之后，大部分达到一定规模的企业都将目光投向了区域外的广阔市场，因此川渝房企的全国化积极性十分高涨，大部分企业在2000-2010年就开始了全国化战略。经过了多年的发展，川渝房企的全国化扩张卓有成效，部分企业的增长得以加速，在川渝房企内部出现较为明显的规模梯队分化，部分企业已基本摆脱了区域性标签。与此同时，部分川渝房企也在积极推动多元化战略，强化房地产周边业务，增强品牌影响力和议价能力，在当前房地产步入存量时代，更加注重企业综合运营实力及服务的背景下颇具前瞻性。

  在川渝房企中，除去龙湖金科这种已经达到一定规模的龙头房企，相对而言东原比较有黑马潜力，一方面东原在川渝房企中规模虽然中等，但是已形成了一定的品牌影响力，其产品力已经得到了市场的验证；另一方面，东原在财务方面由于有着母公司迪马股份的支持，未来也可以大力发展。在这两点优势的加持下，东原可以通过其产品力方面的优势，在保持企业在大本营重庆市场地位的同时，积极通过合作、异地复制等方式拓展省外城市，从而促进企业的规模发展。

  未来，随着房地产三条红线调控的推出以及土地供应两集中的施行，中小川渝房企的发展空间可能会在一定程度上被压缩。在此情况下，中小川渝房企中四川省房企可以依靠在本省除了成都以外城市的拿地优势，积极在成渝都市圈的节点城市扩张；同时，所有企业都需要仔细打磨产品力，加强和龙头房企的竞争力；最后，达到一定规模的川渝房企可以尝试打造生态圈，增强产品的议价能力，再通过代建等方式提升品牌影响力，增添企业盈利增长点。