[克而瑞]集中供地下房企热点区域合作突围之道

  在当前房企竞争压力持续下，房企合作拿地的现象越来越普遍。在集中供地中，部分房企选择在部分区域上进行集团层面的战略合作，主要是为了缓解在多地铺开拿地的资金压力，以及降低新开拓城市的风险，选择与其他房企在部分区域的拿地开发上进行合作，共享资源，优势互补。

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  集中供地下为提高拿地成功率

       房企积极在集团层面达成战略合作责

  首轮22城集中供地已经落下帷幕，市场表现结果来看，22个重点城市首批集中供地的热度较高，部分核心区位或者热点地块溢价率居高不下，其中，2021年4月全国土拍成交溢价率达到26.8%，达到去年以来的月度最高值，房企的竞争压力加大。

  与此同时，大规模集中供地，对房企前期资金筹集、调配能力提出更大挑战，如何在有限资金池和规则框架内增加参拍频率，提高拿地成功率，同时又能减少对自有资金的占用，是横亘在房企眼前一道难题；此外，在竞争压力加大利润空间被压缩下，对后期的项目建设研发以及成本控制上也提出更大的要求。

       在此情况下，在部分重点城市中，如广州、重庆、北京、南京等，房企进行联合拿地，同时也有部分房企为应对集中供地，与其他房企在集团层面达成了进行战略合作。如越秀4月以来，分别与滨江集团、龙光集团、仁恒置地以及紫薇地产达成战略合作，以应对越来越激烈的土地市场；武汉城建则分别联手首创置业、招商蛇口、中国金茂达成了战略合作；在7月12日，绿地控股与保利置业进行签约。

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  合作聚焦在长三角、粤港澳及部分中西部热点城市

  从房企的合作情况来看，主要聚焦各自优势区域的合作，区域主要以长三角、粤港澳大湾区、以及部分中西部热点城市等为主。如越秀与龙光、滨江、仁恒的合作区域主要聚焦在粤港澳大湾区和长三角区域，与紫薇地产合作则在中西部热点城市西安；首创、招商、金茂和武汉城建的合作聚焦在以武汉为基础，外拓全国市场；绿地控股和保利置业的合作聚焦在以上海为代表的长三角区域。

  表：4月以来，部分房企达成战略合作情况

数据来源：CRIC整理

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       房企在优势区域合作互补

  可助力城市深耕及降低成本

  房企进行区域性合作时，可以利用各自在区域布局上的优势互补。一方面，在融资难的情况下，国企央企具有较好的财务水平，为企业合作提供较好的财务支持；另一方面，区域性龙头房企在当地具备一定的政商资源、产品打造经验以及成本管控优势，新进房企与之合作有利于该区域熟悉客群及产品打造，为将来在区域深耕积累经验。

  滨江、龙光、仁恒置地分别在杭州、粤港澳和长三角区域具有深耕经验，土储和产品溢价能力均有较强优势，同时在当地成本控制相对较好，如滨江过往在杭州的毛利率达到40%以上，在杭州具备成本、产品打造的优势，越秀与之合作将有利于加深自身对杭州市场的深耕，也利于成本管控；而对于越秀而言，国企加成与自身稳健的财务水平，使越秀当下的融资成本较低，其2020年三条红线均达标，属于绿档企业，且其平均融资成本自2016年以来一直低于5%，融资能力优秀，利用大本营粤港澳布局优势及资金优势，与目标外拓城市的本土优势房企结盟，将有利于越秀地产扩大市场规模。

  而武汉城建作为本土排名第一的房企，同时在旧城改造、棚改等方面具备较强的资源，招商、首创、金茂等与之合作，合作方向聚焦在城市更新、产城发展、医疗养老产业等方面，在项目推进、产业导入等方面也有较大的优势。

  但值得注意的是，房企之间的合作还是存在一定的风险，如7月21日宋都股份发布公告称，放弃竞得的杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，根据公告显示，今年5月7日，宋都股份全资子公司杭州绍辉以上限价17.83亿元竞得该地，溢价率29.86%，此次宋都退地，可能在于宋都拍地之后此前的合作方变卦，算不过账的宋都最终决定退地。此外，即使拿地成功，在后续的项目开发上也可能存在一定的问题。一方面 ，合作各方就项目公司的成本、利润、销售等方面可能存在较大的争议；另一方面，项目股东内部的审批流程及管理方面需要磨合，同时股东内部的管理问题如国企审批效率的问题也会一定程度影响项目的推进。

  总的来说，集中供地下房企在热点区域的竞争将更加激烈，房企进行合作可以增大拿地优势，实现抱团取暖，也可以抵御风险，同时，利用各自的产品打造经验、资源优势、财务优势可更好地助力产品销售、降低项目开发成本，实现“1+1>2”。但值得注意的是，房企之间的合作优势多多，但应警惕合作方临时变卦，项目开发沟通存在分歧，因磨合不善导致的项目推进速度缓慢等多种问题。