[克而瑞]远洋集团：持续推进“南移西拓”，运营能力需提升

  核心观点

  【目标完成率低于行业平均水平，持续推进“南移西拓”】2021年上半年远洋集团全口径合约销售金额523.7亿元，同比增长25.17%；销售面积283万方，同比增幅为30%；完成全年销售目标的34.9%，低于百强房企49%的行业平均。若红星地产项目并表，或能一定程度上缓解业绩压力。远洋持续推进“南移西拓”战略，华中区域销售贡献同比上升12个百分点，但各个事业部之间发展不均，需加强在其布局重点城市的竞争力。

  【投拓积极，拿地销售比达0.48】2021年上半年远洋集团新增土地建面460万平方米，包含16个住宅开发项目，17个物流项目和1个数据中心项目。其中16个住宅项目总建面约330万平，按照7700元/平米的土地成本，拿地销售比达到0.48。截止21年6月底，企业总土储建面为3796万平方米，较2020年末微升0.2%。远洋土储充足，北京和环渤海区域土储建面占比达54%，短时间内土储以北京区域和环渤海区域为主的局面仍较难改变。若红星地产土储并表，则其集团上市部分土储表现会更加均衡。

  【归母净利率下降，合作开发侵蚀集团利润空间】2021年上半年远洋集团实现营业收入205.1亿元，毛利率22.48%，同比下降0.59个百分点，归母净利润10.1亿元，同比下降17.4%。归母净利润下降主要是合作开发侵蚀远洋集团利润空间。从少数股东应占净利润可以看出，2021年上半年的少数股东应占利润同比上升9.3个百分点至47%。另外近年来远洋总土储楼板价保持高位，2021年上半年总土储平均楼板价达7700元/平方米，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业未来的利润空间。

  【“三道红线”皆为绿档，融资成本保持低位】截至2021年上半年末远洋集团持有现金382.32亿元，较2020年年末下降12.6%。现金短债比为1.88，长短债务比为3.22，短期偿债压力不大。平均融资成本5.04%，持续保持低位，融资成本优势明显。净负债率较2020年末上升12个百分点至67%，剔除预收款后的资产负债率为69%，财务稳健，资金安全度保持在较好水平。远洋集团就上市平台而言财务水平风险不高，但表外融资情况无法推测，因此也需要审慎看待。

  01

  销售

  目标完成率低于行业平均水平

  持续推进“南移西拓”

  目标完成率低于行业平均水平。2021年上半年远洋集团完成全口径合约销售金额523.7亿元，同比增长25.17%；销售面积283万方，同比增幅为30%；销售均价18477元/平方米，同比下降3.5%，远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场，二者合计占全年销售金额的82%，贡献占同比略降3个百分点，这也是其销售均价较之前有所下降的原因之一。2021年上半年远洋集团销售金额同比增速低于同规模50强房企的36%。远洋集团2021年的销售目标为1500亿元，上半年完成了34.9%，低于49%的行业目标完成率水平，下半年完成销售目标仍然有些许业绩压力。

  7月完成与红星控股协议签署，成立运营管理平台纳入远洋管理体系。值得关注的是，2021年7月18日，远洋集团发布公告表示，远洋集团、远洋资本和红星控股正式签署协议，以40亿元获取重庆红星美凯龙企业发展有限公司（红星企发）70%股权。在销售规模方面，2020年红星地产实现销售额约400亿元（不含红星置业），若红星地产业绩并入，远洋集团的全年销售业绩压力将得到缓解。目前来看，2021年7月的业绩未并入红星地产部分，未来是否并表仍是未知数。

  远洋持续推进“南移西拓”战略，华西区域相对薄弱。在2020年提出“南移西拓”战略，集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。从事业部之间的销售占比来看，远洋2021年上半年的销售占比较上年同期更加均衡，其中北京区域和环渤海区域同比分别下降5个和3个百分点。销售贡献增长最高的区域为华中区域，较去年同期增长12个百分点，其区域事业部中心城市武汉的业绩贡献率达到11%。华西区域较2020年上半年销售贡献下降3个百分点至5%，其区域中心成都的销售金额仅3亿元，仍然较为薄弱。从区域之间的销售占比也可以看出各个事业部之间发展不均，需要加强在其布局重点城市的竞争力。

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  投资

  投拓积极

  拿地销售比达0.48

  逆势拿地，拿地销售比为0.48。2021年上半年远洋集团新增土地建面460万平方米，包含16个住宅开发项目，17个物流项目和1个数据中心项目。其中16个住宅项目总建面约330万平，按照7700元/平米的土地成本，今年新增土地金额达252.6亿。从拿地销售比来看，远洋持续聚焦主业，加快拿地节奏，拿地销售比达到了0.48，远高于百强平均的0.29。

  03

  土地储备

  土储充足，权益占比55.9%

  土储规模保持稳定，土储权益较2020年有所回升。2021年上半年远洋集团总土储建面为3796万平方米，较2020年末微降0.2%。总土储权益占比都有所上升，总土储建面权益占比较2020年年末上升3.4个百分点至55.9%。从远洋的销售规模和拿地增速来看，其消化周期约为4-5年左右，土储规模保持稳定。

  收购红星地产后，若能并入上市平台，远洋土储将会进一步均衡。截至2021年上半年末，远洋环渤海区域的土储建面较2020年年末略升1个半分点。总体区域占比和2020年年末差距不大，各个区域变化在2%以内。土储城市能级仍然以二线为主。远洋收并购的红星地产持有的华东、华中和华西的项目建筑面积区域分布达到70%，如果项目并入上市平台，则反应在财报数据上远洋集团在华东、华中和华西的土地储备布局将更加完善和均衡。

  04

  盈利表现

  归母净利率下降

  合作开发侵蚀集团利润空间

  归母净利率大幅下降。2021年上半年远洋集团实现营业收入205.1亿元，同比上升5.9%；归母净利润10.10亿元，同比下降17.4%。毛利率22.48%，同比下降0.59个百分点。归母净利润下降主要是合作开发侵蚀远洋集团利润空间，从少数股东应占净利润可以看出，2021年上半年的少数股东应占利润同比上升9.3个百分点至47%。

  非并表业务较多，上市部分营收规模有限。远洋非并表业务较多，如其控股49%的远洋资本，其核心业务地产投资主要涉及持有型物业、销售型物业、物流地产和数据地产，项目与远洋集团业务布局重合度高，目前作为联营企业存在，故反应在远洋集团的财务报表中的营收有限。对比来看，与远洋集团销售规模接近的房企去年营业收入普遍在600-800亿左右，而远洋集团去年全年营收不足600亿。

  盈利空间进一步压缩，运营能力有待提升。远洋集团近年来总土储楼板价走高，虽然2021年上半年总土储楼板价较2020年年末略降200元/平方米，但仍达到7700元/平方米。加上销售均价从2018年以来持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业的利润空间，盈利水平和运营能力面临不小的挑战。

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  偿债表现

  “三道红线”皆为绿档

  融资成本保持低位

  债务结构改善，处于绿档水平。截至2021年上半年远洋集团持有现金382.32亿元，较2020年年末下降12.6%。贷款结构方面，1年内到期的债务占比较2020年年末下降9个百分点，占贷款总额的23%；2-5年的到期的贷款占总额的42%，较去年上升9%。现金短债比上升至1.88，长短债务比上升至3.22，债务结构较2020年年末改善。但由于远洋管理体系下有一定的非并表业务例如远洋资本等，虽就上市平台而言财务水平风险不高，但其表外融资和债务规模无法测算，需要审慎看待。

  融资成本保持低位，平均借贷利率下降至5.04%。远洋集团平均融资成本5.04%，较去年年末下降0.06个百分点，持续保持低位。远洋的净负债率上升至67%，其剔除预收款后的资产负债率为69%，持续保持稳定，“三道红线”皆为绿档。财务稳健度提升，资金安全度保持在较好水平。