[克而瑞]弘阳地产:销售业绩增长56%,“三道红线”稳居绿档

2021-09-06 15:45:14

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-09-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  “三道红线”维持在绿档水平。地产板块聚焦深耕江苏大本营。双轮驱动,商住协同发展,打造差异化优势。

  ◎  作者 / 沈晓玲 查明仪

  核心观点

  【目标完成近半,长三角贡献七成业绩】 上半年销售额491.5亿元,同比增速55.7%,排名较2020年上升4位至第45名。已完成销售目标49%,全年可售货值1550亿元,去化率约64%便可完成目标。长三角销售额占比71%,江苏达51%。从江苏单城市的市场地位来看,企业在盐城进入前十强,位于第3位,而在发家地南京的排名为第15位。常州和徐州分别为13和17位。

  【做透大江苏,土储布局与销售分布互补】 2021年上半年弘阳地产坚持“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”的战略布局。新增21幅土地,新增土地计容建面245万平方米,拿地金额约270.4亿元,平均楼面地价为11038元/平方米,从新增土储的货值分布来看,在江苏省投资力度最大,新增土储货值占比过半,达57%。从总土储布局来看,与销售分布形成互补,即销售贡献大的区域,土储资源更为丰富。长三角土储建面占比超7成,其中江苏省土储占比过半,达56%。

  【营收同比增长34.7%,盈利水平有待提升】 上半年营业收入为129.6亿元,同比增长34.7%。毛利润27.3亿元,同比上升12.1%,但毛利率下降4.2个百分点至21.1%,主要是由于高毛利项目结转变少。净利率和归母净利率下跌至7.6%和5.7%。管理层在业绩会上表示,双轮驱动的运营模式、商场租金收入的提升以及成本端的管控,都将对整体利润率有提振作用。

  【债务结构持续优化,维持绿档】 截止至2021年6月30日,现金短债比升至1.7,长短债比升至2.3,现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势,债务结构持续优化。在境外资本市场取得了突破,扩宽融资渠道。1月发行了集团史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据;5月又发行了集团第一笔绿色债券。净负债率为53.9%,仍低于行业平均水平。此外,剔除预收款的资产负债率达69.4%,维持2020年水平,属于监管认定的“绿档”。

  【地产商业双轮驱动,协同发展】 2021年上半年商业经营板块实现营业收入2.9亿元,同比增长37%;酒店经营板块有所恢复,同比增长77%,实现营收0.23亿元。商业和酒店合计营收占比2.4%。目前商业经营板块收入主要来自已开业的弘阳广场,包括南京弘阳广场、常州中央弘阳广场等。此外,正在筹备位于常州大成、常州凤凰东、安庆等地的弘阳广场新店。

 01 销售

  目标完成近半
长三角贡献七成业绩

  目标完成近半,行业排名再升4位。2021年上半年,弘阳地产合约销售金额491.5亿元,同比增速55.7%,高于行业TOP50房企36%的业绩平均增长率。同期实现合约销售面积290.5万方,销售均价达16920元/平方米,同比增速分别为34.7%和15.6%。业绩稳步增长,销售金额排名较2020年上升4位至第45名。相比2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标,上半年已完成49%。且弘阳全年可售货值1550亿元,去化率约64%便可完成目标,管理层表示有信心。

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  长三角贡献七成销售业绩,江苏作为发家地贡献最大。从合约销售额的区域分布来看,长三角保持领先优势,占比71%。其中,江苏省作为作为企业的发家之地,销售额占比虽相比2020年下降3个百分点,但仍贡献过半,达51%。从江苏单城市的市场地位来看,企业在盐城进入前十强,位于第3位,而在发家地南京的排名为第15位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升,分别为7%和15%。值得一提的是,珠三角的销售基本来自大湾区都市圈,“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”的战略布局效果显现。

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  02 投资

  做透大江苏
土储布局与销售分布互补

  新增土储建面245万平,与行业标杆房企合作开发。2021年上半年弘阳地产新增21幅土地,新增土地计容建面245万平方米,拿地金额约270.4亿元,平均楼面地价为11038元/平方米,期内与招商、新城、融创、旭辉等标杆房企合作较多。

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  坚持“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”的战略布局。从新增土储的货值分布来看,在江苏省投资力度最大,新增土储货值占比过半,达57%。此外,聚焦长三角、大湾区和成渝等重点区域,其中长三角(除江苏)区域货值占比11%,大湾区货值占比由2020年的10%提升至18%,成都、重庆等其他城市占比14%。

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  总土地储备充足,约2100万平米。截至2021年6月30日,弘阳共拥有2101万平方米土地储备,较2020年末上升4.7%,权益建面约949万平方米。按照目前的销售情况和增长速度来看,弘阳的土地消化周期约为2-3年,储备较为充足。

  从总土储布局来看,与销售分布形成互补,即销售贡献大的区域,土储资源更为丰富。长三角土储建面占比超7成,其中江苏省土储占比过半,达56%。其次,中西部土储建面占比为22%,珠三角和环渤海占比较低,分别为5%和2%。全国各区域均有所分布,但占比与2020年相比变化不大。

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  03 盈利

  营收同比增长34.7%
盈利水平有待提升

  营收同比增长超三成,物业销售部分占比97.6%。2021年上半年,弘阳营业收入为129.6亿元,同比增长34.7%。营收主要来自物业销售,这部分占比达97.6%,为126.5亿元。除此之外,作为双轮驱动的房企,商业和酒店经营收入分别为2.91亿元和0.23亿元,占比合计2.4%。值得一提的是,期内合同负债相比2020年末增长5%至308.4亿元,约为2020年全年营收的1.5倍,未来营收有保障。

  毛利率和净利率持续下滑。报告期内,弘阳地产实现毛利润27.3亿元,同比上升12.1%,但毛利率下降4.2个百分点至21.1%,主要是由于高毛利项目结转变少。净利润同比上升10.6%至9.9亿元,归母净利润也同比上升9.1%至7.4亿元。但净利率和归母净利率分别同比下跌1.7和1.3个百分点至7.6%和5.7%。管理层在业绩会上表示,双轮驱动的运营模式、商场租金收入的提升以及成本端的管控,都将对整体利润率有提振作用。

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  04 负债

  债务结构持续优化
维持绿档

  短期无偿债压力,债务结构健康,2021或将进一步优化。截止至2021年6月30日,弘阳地产拥有现金175.8亿元,相比2020年末减少约5%。短期债务104.17亿元,相比2020年末减少8.9%,同时短期债务与总有息负债占比逐年下降,于2021年6月30日已下降至30.8%。由此现金短债比由2020年的1.6升至1.7,长短债比由2020年的1.8升至2.3,现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势,债务结构持续优化。

  融资渠道拓宽,平均借贷利率7.62%。上半年,弘阳地产在境外资本市场取得了突破。1月发行了3.5亿美元、票面利率7.3%、年期4年的优先票据,为集团史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外,在5月又发行了集团第一笔绿色债券,拓宽了融资渠道。整体来看,相比2020年末,2021年上半年非银信托贷款占比降至10.9%,加权平均借贷利率降低约0.05个百分点至7.62%。

  净负债率低于行业平均,维持“绿档”。截止至2021年6月30日,弘阳地产的净负债率为53.9%,相比2020年末微升约3.6个百分点,但仍低于行业平均水平。此外,剔除预收款的资产负债率达69.4%,维持2020年水平,属于监管认定的“绿档”。

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 05 战略

  地产商业双轮驱动
协同发展

  坚持“地产商业双轮驱动”的战略,商业酒店板块营收占比合计2.4%。2021年上半年弘阳商业经营板块实现营业收入2.9亿元,同比增长37%;酒店经营板块有所恢复,同比增长77%,实现营收0.23亿元。商业和酒店合计营收占比2.4%,相比2020年下降0.3个百分点。地产能为商业引流赋能,反之商业也能为地产溢价赋能,由此商业与地产将发挥协同效应,打造差异化优势。

  弘阳广场持续发力。在商业经营方面,集团已形成“弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+”三条产品线,拥有“城市秀场、未来世界、屋顶花园”三大核心IP。目前商业经营板块收入主要来自已经开业的弘阳广场,包括南京弘阳广场、常州中央弘阳广场等。此外,正在筹备位于常州大成、常州凤凰东、安庆等地的弘阳广场新店。其中,安庆弘阳广场商业总建面7.9万方,商业可租赁建面达4.9万方,计划于2022年9月开业。

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