[克而瑞]企业月报｜百强房企同比腰斩，新增融资额创新低

  内容提要>>>

  市场持续低迷，百强房企销售同比降幅进一步扩大

  拿地持续低迷，拿地企业仍以国企、央企为主

  2月房企新增融资额环比下降58.9%

  房企“躺平”春节营销，营销积极性有限

  邵明晓任龙湖董事会副主席，周轶群出任旭辉副总裁

  物管业务延申至公共领域，文旅长租有新动作

  合约销售

  市场持续低迷

  百强房企销售同比降幅进一步扩大

  核心观点

  2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，较上月降低23.5%，较去年同期降低47.2%，与2021年月均水平相比则降低56.5%。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

  2月百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛仅为193.3亿元，较去年同期降低43.7%。而TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为127.9亿元和85.7亿元，同比降低47.2%和46%。TOP100房企的销售操盘金额门槛为16.7亿元，与2020年基本持平，同比降幅最高达49.7%。

       2月春节期间市场遇冷，企业推盘及营销积极性普遍不高，规模房企销售表现不佳。具体来看，2月7成百强房企单月业绩下降，2成房企降幅高于50%，近3成房企降幅位于15%至30%之间。TOP30房企中，仅建发、新城、融信、中南等少数企业实现单月业绩环比增长，分别为33%、43.5%、28%和18%。

  企业拿地

  拿地持续低迷

       拿地企业仍以国企、央企为主

  核心观点

  2月30家监测房企的土地投资仍处于低位，新增土地成交建面进一步下降，受投资结构影响，量跌价升，平均楼板价29308元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面99万平方米，环比下降41%；新增土地成交价格291亿元，环比上升51%。平均楼板价29308元/平方米，主要是受到北京首轮集中土拍影响，拉高整体楼板价。

  本月监测房企中只有6家重点监测房企投资拿地，仍是被国企及头部稳健型房企包揽。本月受春节假期和集中供地尚未全面开启影响，房企拿地持续表现低迷。监测房企中，只有绿城中国和华润置地连续两个月拿地超过50亿元。从成交结构来看，受北京集中供地影响，本月30家典型房企一线城市占比较高，拿地金额占比91%。区域分布方面类似，环渤海区域拿地金额占比91%，珠三角和长三角金额占比分别为5%和4%。

  3、从北京的首轮集中供地表现来看，部分龙头房企和国企、央企仍在持续逆势拿地。以此来看，2022年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大；而城市层面，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，我们认为土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。

  企业融资

  2月房企新增融资额环比下降58.9%

  核心观点

  融资总量：2022年2月100家典型房企的融资总量为398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%，融资量创2018年1月以来新低。一方面2月春节假期工作日相对较少，融资可操作时间相对较短；另一方面近期仍持续爆发企业债务危机，当前风险出清尚未完全，企业投资及发债也较为谨慎。从融资结构来看，境内债权融资318.63亿元，环比下降34.0%，同比下降29.7%；境外债权融资52.33亿元，环比下降75.9%，同比下降68.9%；本月资产证券化下降较为明显，融资26.21亿元，环比下降88.6%，同比下降91.6%。

  融资成本：2021年截至2月100家典型房企新增债券类1融资成本4.61%，较2021年下降0.68个百分点，其中境外债券融资成本达7.16%，上升0.14个百分点，境内债券融资成本3.39%，较2021年下降0.67个百分点。单月来看，2月房企融资成本4.02%，环比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境内融资成本3.58%，环比上升0.37pct；境外融资成本9.05%，环比上升3.02pct，2月仍有部分企业完成了境外债的交换要约和额外发行，成本相对较高，但加上投资者信心不足的情况下，其他低利率成本的企业境外发债相对较少，结构性拉高了融资成本。

  企业表现：本月融资总量最高的企业为万科地产，融资总量约50亿元，万科发行了合计50亿元的中期票据，年期均为3年，利率低至3.00%左右。从企业梯队来看，2022年前2月TOP10房企融资平均额51.77亿元最大，融资总额同比下降45.44%，下降幅度最小；几乎所有梯队的企业融资量仅为去年同期一半或更少。成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct；TOP51+梯队企业降幅最大，降幅达到1.52pct；而TOP31-50的成本不降反增，较2021年全年增长0.34pct至5.24%。

  营销策略

  房企“躺平”春节营销

  营销积极性有限

  核心观点

  2月恰逢春节，但这个春节，楼盘广告数量少之又少，多数房企营销积极性不高，活动规模和数量都有下滑，折扣力度不及年末，甚至部分售楼处直接闭门歇业。从市场来看，2月仍旧低迷，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。从营销来看，市场冷淡，房企营销积极性也不高，少有房企推出集团性活动，区域联动营销也比较少，仅有碧桂园、融创等少数房企有动作，新城控股则推出了“抢春行动”，通过积极推货来抢收业绩。

  2月房企主要是一些春节相关的节日营销和返乡置业活动，整体来看，企业营销动力不足，渠道作用减弱，消费者购房意愿同样低迷。多数城市春节期间案场到访量都偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，企业多数也只保留2-3人售楼处值班。渠道方面，成交套数减少，部分房企调整分销政策，佣金费率下降。部分房企尝试扩大折扣以价换量，像碧桂园阳江项目最低可以达到8折，湛江、茂名项目最低可以达到85折。

  就当下而言，政策端出现了一些缓和的趋势，全国性商品房预售资金监督管理办法出台，一些三四线城市如晋中、德州等降低首付比例，郑州放松限购、限贷，广州等诸多城市降低房贷利率。虽然我们预计政策的传导需要一定的时间，短期内很难扭转消费者信心，但是政策面的放松对于市场有一定的利好，因此我们建议房企3月可以结合“暖春”等概念推出一些造节活动，保持积极的营销态度。

  人事变动

  邵明晓任龙湖董事会副主席

       周轶群出任旭辉副总裁

  核心观点

  2月，房企高层人事动态信息数量较前月明显减少，从108家监测企业的人事变动情况来看，因春节长假影响，房企高层人员的职务变动频次显著降低，企业内部组织架构调整趋缓。

  2月21日，旭辉集团在其官方网站正式宣布，周轶群出任集团副总裁兼运营中心总经理。据旭辉介绍，周轶群有着18年的房地产行业从业经验。加入旭辉前，其于仁恒置地集团担任执行副总裁，分管集团投资、商业、酒店以及文旅业务。此前，周轶群曾担任仁恒置地上海公司总经理、路劲地产集团上海公司总经理等职务，在房地产多业态投资及运营、跨区域经营及管理等方面积累了丰富的实践经验。

  2月28日，龙湖集团控股有限公司发布公告称，委任邵明晓先生为董事会副主席，及辞任首席执行官；委任陈序平先生为首席执行官。陈序平现年40岁，于2008年加入龙湖集团，历任工程经理、项目总经理、地区公司总经理及集团地产航道总经理；于2005年7月及2008年1月取得清华大学土木工程的学士学位及硕士学位，陈序平亦为龙湖集团若干子公司董事。

  战略动态

  物管业务延申至公共领域

  文旅长租有新动作

  核心观点

  本月房企多元化业务热度依旧，除物业管理外，产业、文旅、长租公寓出现新热点。物管赛道竞争激烈，物管业务范围不在局限于住宅、商业等项目，开始向学校、公共交通等领域分散。产业地产本月较为活跃，城市新城区成为房企产业地产主要竞争区域。文旅地产方面，冬奥会热度延续，冰雪运动为主题的文旅综合体项目开始落地。长租公寓领域内出现新面孔，赛道内房企完善线上租赁平台。

  碧桂园服务将收购收购中梁百悦智佳剩余93.76%股权，补充集团业务。2月14日，碧桂园服务发布公告，称其间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与多家公司和个人订立收购中梁百悦智佳约93.76%股权协议，距中梁百悦智佳于通过上市聆讯还不足两个月。碧桂园表示中梁百悦智佳与公司业务区域重合度较高，本次收购有利于双方优势互补、降本增效，另一方面也有利于增强碧桂园集团在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力，有助于集团的长期稳定发展。这是今年第二家通过港交所聆讯后被收并购的物管企业，年初华润万象生活宣布收购了于2021年11月12日通过聆讯的中南服务的全部股权，物管赛道分化趋势仍将持续。

  中国金茂与衢州就高铁新城项目达成合作，总投资超200亿元。2月15日，中国金茂宣布已正式成为浙江衢州高铁新城片区综合开发项目的实施主体。2月22日，中国金茂与衢州市政府正式签署《衢州高铁新城片区综合开发项目》合作协议。根据协议，衢州高铁新城项目总投资超过200亿元，中国金茂主要负责该地区的建设智慧学校、智慧办公、科技住宅等业态。这是中国金茂旗下第34个城市运营项目，是布局长三角一体化的一项重大举措，同时该合作也将加速杭衢一体化发展进程，推动衢州高质量发展。