[克而瑞]万科地产：三道红线绿档达标，信用评级保持行业领先

  核心观点

  【全国43个城市市场排名位列前三】2021年，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元，销售面积3807.8万平方米，分别同比降低10.8%和18.4%，销售规模负增长。2021年万科在全国43个城市市场的排名位列前三，其中20个城市排名第一。分区域结构来看，业绩贡献最高的上海区域实现销售金额2244.8亿元，销售金额占比较去年提升至35.8%。

  【投资量入为出，积极参与旧改】2021年，万科新增土地投资规模略有降低，年内累计新获取项目148个，总规划建筑面积2667.4万平方米，权益规划建筑面积1901.4万平方米。新增投资权益占比71.3%，较2020年明显提升且处于近年来的较高水平。截至2021年末，万科在建及规划中土地储备面积达14888.7万平方米，总土地储备规模回落至2018年水平。

  【三道红线绿档达标，信用评级行业领先】2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%。开发业务结算毛利率下滑，年内仅实现毛利润988.2亿元，同比降低19.4%；净利润和归母净利润分别同比降低35.8%和45.7%，各盈利指标也处于历史较低水平。截至2021年末，万科负债结构进一步改善，三道红线满足绿档达标，并保持了行业领先的信用评级。

  【继续坚持“城市配套服务商”战略定位】2021年万科继续坚持“城市配套服务商”战略定位，在物业服务、物流仓储、住宅租赁、商业开发运营等多元业务板块实现有质量发展。虽然对这部分多元业务的探索需要较大的投入，收入和利润规模短期内也无法比及地产开发。但长期来看，经营和服务业务的发展韧性更强，能带来稳定的现金流，还能为未来公司价值增长提供更多的支撑。

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  销售

  合同销售金额同比降低10.8%

  2021年，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元，销售面积3807.8万平方米，分别同比降低10.8%和18.4%；销售均价16487元/平方米，同比增长9.3%。在百强房企整体业绩规模同比回落的行业趋势下，万科2021年的销售规模也出现负增长。

  2021年万科在全国43个城市市场的排名位列前三，其中20个城市排名第一，18个城市排名第二。从销售结构来看，2021年万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额2244.8亿元，销售金额和销售面积占比较去年分别提升至35.8%和28.7%。南方区域和北京区域的销售业绩贡献度则分别达到23.1%和14.7%。

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  投资

  新增投资和总土储规模回落

  2021年，万科保持量入为出的投资态度，全年新增土地投资规模略有降低。年内，万科累计新获取项目148个，总规划建筑面积2667.4万平方米，权益规划建筑面积1901.4万平方米；权益地价总额约1401.5亿元，新增项目平均地价为6942元/平方米。2021年，万科新增投资权益占比71.3%，较2020年明显提升且处于近年来的较高水平。

  在总土地储备规模上，截至2021年末万科在建及规划中土地储备面积达14888.7万平方米（在建项目10367万平方米、规划中项目4521.7万平方米），其中权益土储9338.5万平方米。总土地储备规模回落至2018年同期水平。同时万科还在全国多个城市积极参与旧改，截至2021年末旧改项目总计容建筑面积约534.7万平方米。

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  财务

  开发业务毛利率下滑，三道红线绿档达标

  2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%，其中来自房地产业务的结算收入4299.3亿元。虽然营收规模保持增长，但主要受开发业务结算毛利率下滑的影响，万科2021年仅实现毛利润988.2亿元，同比降低19.4%；净利润380.7亿元、归母净利润225.2亿元，分别同比降低35.8%和45.7%。净利润继1995年、2008年之后，出现上市31年以来的第三次下滑。

  其中，受权益法确认的投资收益及股权转让相关收益较2020年减少69亿元，对部分项目、个别股权投资计提资产减值35.3亿元，均对万科2021年的利润规模有负面影响。从盈利指标来看，2021年万科实现毛利率21.8%，扣除税金及附加之后的房地产业务毛利率16.9%、净利率8.4%、归母净利率5.0%，各盈利指标均处于历史较低水平。

  截至2021年末，万科持有货币资金1493.5亿元，有息负债总额2659.6亿元；现金短债比和长短期债务比分别为2.55和3.54，净负债率29.7%，负债结构较2020年进一步改善。平均融资成本4.11%，在整体融资环境趋紧的行业背景下，万科得益于长期稳健经营的财务政策，净负债率和融资成本稳定在行业较低水平。扣除预收款项的资产负债率优化至68.5%，三道红线满足绿档达标。2021年，万科继续保持行业领先的信用评级，穆迪、标普、惠誉分别给出了Baa1、BBB+、BBB+的“投资级”信用评级。

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  多元化

  继续坚持“城市配套服务商”战略定位

  除了在地产开发主业稳健发展，不断提升产品和的服务竞争力，2021年万科继续坚持“城市配套服务商”的战略定位，在物业服务、物流仓储、住宅租赁、商业开发运营等多元业务板块实现有质量发展。虽然对这部分多元业务的探索需要较大的投入，经营收入和利润规模短期内也无法比及地产开发。但长期来看，经营和服务业务的发展韧性更强，能带来稳定的现金流，还能为未来公司价值增长提供更多的支撑。

  其中，在物业服务板块，万物云由社区（万科物业）、商企（万物梁行）、城市空间（万物云城）协同驱动，覆盖“住、商、城”全域空间服务。2021年实现营业收入240.4亿元，同比增长32.1%；全国一二线城市的在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，同比增长35.9%。

  在物流仓储服务领域，2021年物流业务含非并表项目共实现营业收入31.6亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6亿元，同比增长59.8%。万纬物流2021年继续完善核心节点布局，在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1136万平方米。

  在租赁住宅业务上，2021年万科租赁住宅业务含非并表项目共实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。截至2021年末，共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，业务布局全国33个城市。已开业项目的年均出租率95.3%，项目前台GOP利润率为89.7%。

  商业开发与运营板块，2021年万科累计开业211个商业项目（含113个社区商业项目），建筑面积1,139.16 万平方米。其中印力累计开业105个商业项目，包含25个社区商业及32个轻资产输出管理。商业业务含非并表项目共实现营业收入76.22 亿元，同比增长20.57%。