[克而瑞]朗诗地产：业绩增速回升，深耕绿色差异化能力

  核心观点

  【业绩增速回升，目标完成率94.3%】2021年，朗诗出品签约销售额为471.5亿元，同比增长14.5%，完成500亿元年度销售目标的94.3%。但在市场行压力下，业绩增长态势向好，增速明显回升。其中美国市场销售额70.6亿元，达到2015年以来最高。

  【新增开发销售型物业59个，项目储备权益占比31.8%】全年共获取59个项目，均为开发销售型物业，总计新增可售面积271.9万平方米。截至2021年12月31日，朗诗项目储备可售面积为538.5万平方米，按权益计算，应占项目储备可售面积为171.3万平方米，平均权益占比31.8%。

  【营收负增长，净利润亏损6.96亿元】报告期内，实现营收80.76亿元，同比减少10.2%。毛利润16.70亿元，同比减少2.3%，毛利率为20.7%，净利润则亏损6.96亿元。截至2021年末，企业已售未结物业面积为249.8万平方米，金额约为408.6亿元。未来随着交付、结算跟进，预期会带来收入增长，但是利润实现主要还是要取决于成本控制、项目溢价以及经营管理调整等。

  【保持“黄档”，融资成本7%略有下降】从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.1，净负债率为76.5%，扣除预收款项后的资产负债率76.6%，仍踩中“一条红线”，保持“黄档”。融资方面，期末加权平均融资成本为7.0%，低于2020年末7.6%。整体来说，在轻资产运营模式下，财务状况相对稳健，但仍要重视现金流管理，提高抗风险能力。

  【深耕绿色差异化能力，更名为“朗诗绿色管理有限公司”】截至2021年底，朗诗已在全国36个城市打造超过150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万平方米。新一代产品“自由方舟”绿色健康住宅也已迅速在全国16个城市实现了落地，共推出超过8279套住宅。2022年是朗诗完成产品差异化、资产轻型化、收益多样化战略转型跨越的决定性一年，公司决定更名为“朗诗绿色管理有限公司”以更准确的体现绿色开发服务商的战略定位，步入行业发展新阶段。

  01

  销售

  业绩增速回升

  目标完成率94.3%

  2021年，朗诗出品签约销售额为471.5亿元，签约建筑面积为263.5万平方米，分别同比增长14.5%、12.9%。尽管未能完成500亿元年度销售目标，但在市场行压力下，业绩增长态势向好，增速明显回升。同时，可以发现权益项目签约销售额达215.6亿元，占比45.7%，同比下降近11个百分点，这也表明在轻型化模式下，朗诗业绩实现逐步倚重代建项目。

       朗诗权益项目的布局主要集中在国内二线城市以及美国市场。2021年权益项目销售额中44.6%来自二线城市，22.1%来自三四线城市，0.6%来自一线城市。此外，还有32.7%来自美国市场，美国因疫情蔓延及供应短缺，房价攀升，总计为企业贡献销售额70.6亿元，达到2015年以来最高。国内房地产市场下行压力下，美国市场对整体业绩实现起到了很好的补充和平滑作用。

  02

  投资

  新增开发销售型物业59个

  项目储备权益占比31.8%

  2021年，朗诗共获取59个项目，均为开发销售型物业，总计新增可售面积271.9万平方米。其中拥有权益项目47个，可售面积为118.6万平方米，开发代建服务项目12个，可售面积为153.3万平方米。在市场不确定性高、土地成本压力大的背景下，权益项目与代建项目并举不仅有利于拓展企业项目资源、控制成本，同时也有利于平滑整体利润率，提升穿越周期能力，朗诗开发代建服务业务毛利率可达40%，优势比较显著。

  截至2021年12月31日，朗诗项目储备可售面积为538.5万平方米，预计可售货值约984.3亿元。按权益计算，应占项目储备可售面积为171.3万平方米，平均权益占比31.8%。

  从储备可售面积分布来看，中国境内占比62.5%，集中在二线城市和三四线城市，其中成都、中山、南京、苏州储备较为丰富，可售面积均超过30万平方米。此外，美国占比37.5%，而2020年末仅为12.5%，权重显著提升。

       03盈利

  营收负增长 

       净利润亏损6.96亿元

  不同于销售增速回弹，报告期内朗诗营收与利润均负增长，实现总营收80.76亿元，同比减少10.2%。毛利润16.70亿元，同比减少2.3%，毛利率为20.7%。净利润则亏损6.96亿元，主要原因在于：销管费用显著增加，其中由于美国收购SPAC导致管理费用大幅增加41.2%，此外还受到认股权证的公允值变动、税务、汇兑损失影响。

  截至2021年12月31日，朗诗已售未结物业面积为249.8万平方米，金额约为408.6亿元，未来随着交付、结算跟进，预期会带来收入增长，但是利润实现主要取决于成本控制、项目溢价以及经营管理调整上。整体来看，盈利能力面临挑战，后期需加以重视。

  04

  债务

  保持“黄档”

  融资成本7%略有下降

  截至报告期末，总有息负债84.9亿元，短期债务占比分别为45.2%、54.8%，持有现金（包含受限制资金）42.2亿元。从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.1，净负债率为76.5%，扣除预收款项后的资产负债率76.6%，仍踩中“一条红线”，保持“黄档”。

  融资方面，期末加权平均融资成本为7.0%，低于2020年末7.6%。整体来说，在轻资产运营模式下，财务状况相对稳健，但在行业流动性整体收紧的背景下，朗诗仍要重视现金流管理，提高抗风险能力。

  05

  战略

  深耕绿色差异化能力

  更名为“朗诗绿色管理有限公司”

  多年来，朗诗持续深耕绿色差异化能力，培育自绿色品牌力。截至2021年底，已在全国36个城市打造超过150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万平方米。并在国内获得绿建认证98个，其中绿建三星认证过半数，达52个，其中上海、南京、杭州、苏州等9个城市的首个绿建三星项目认证均由朗诗获得，此外还拥有包括BREEAM、LEED在内的国际超级绿建认证21个。

  新一代产品“自由方舟”绿色健康住宅也已迅速在全国16个城市实现了落地，共推出超过8279套住宅。2021年朗诗又分别于天津、重庆、武汉、苏州、西安及中山等城市共获取15个项目，新增可售面积约177万平方米，可售货值约为314.5亿元。

  2022年，是朗诗完成产品差异化、资产轻型化、收益多样化战略转型跨越的决定性一年，公司将集中精力处理问题资产，向核心优质业务聚焦，还将推出针对管理层和核心团队的期权激励计划，充分激发团队的积极性。同时，公司决定更名为“朗诗绿色管理有限公司”，以更准确的体现绿色开发服务商的战略定位，步入行业发展的新阶段。