[克而瑞]新希望地产财务优势凸显，销售回款率超90%

  近期，新希望地产公布其2021年公司债券年报，在过去的一年中，销售增速平稳，维持“三条红线”绿档。今年的3、4月，新希望接连获批并购融资，同时从合作伙伴正荣和雅居乐的手中收购两个项目的剩余股权，此时进场收购有何底气呢？

  城市深耕与合作并举，销售金额维持增长

  根据克而瑞《2021年房地产企业销售TOP200排行榜》，新希望地产2021年实现全口径销售金额1059亿元，销售面积479万平方米，分别同比增长2.7%和下降0.5%，销售金额增速高于同期50强房企平均水平，同时销售回款率维持在90%以上水平。

  销售的增长，一方面在于持续加强已布局城市的深耕力度，共有19个城市产生销售贡献，单城平均销售55.7亿元，其中南京、苏州、成都的销售金额超百亿元。从销售贡献区域分布来看，销售贡献最高的为环沪城市群，占比为60.5%，同比减少7.1ptc；西南城市群销售金额占比为23.3%，同比减少3.4ptc；得益于佛山、武汉项目的逐渐入市，粤港澳城市群和华中城市群销售规模有所增长，销售占比分别达到了8.1%和5.4%。

  另一方面，与行业优秀房企持续保持合作的策略也是其销售增长的关键。新希望地产与万科、保利等大型房企，建立了长期的合作关系。长期股权投资为170.58亿元，同比增长11.6%，保持在相对较高水平。较高的合作比例撬动了销售的增长，未来还需加大并表比例，保障营收规模与增长。

  营收增长稳定，财务指标持续优化

  从营收规模来看，新希望地产2021年营业收入378.62亿元，同比增长24.2%，增长稳定。其中下半年营业收入270亿元，同比上升5.7%，占全年营业收入71.3%。

       当前在行业整体增速下滑的背景下，新希望地产的部分合作企业发展受限，对于部分发展潜质较好的项目，新希望地产则是以收购合作方股权的方式，从而提高并表比例。如2022年新希望分别在3月和4月，从合作伙伴正荣和雅居乐的手中收购两个项目的全部股权，分别是昆明锦麟峯荟项目和佛山金洲府项目。 

  在利润表现方面，2021年新希望的毛利润同比增长7.0%至82.68亿元，净利润增长9.6%至31.15亿元，归母净利润同比增长50.9%至22.10亿元。从利润率水平来看，2021年新希望毛利率21.8%、净利率8.2%、归母净利率5.8%。整体来看，高能级城市的布局策略使得新希望的项目在城市限价下利润率水平持续受限，盈利能力有待提升，但高能级城市对于去化能提供有力的保证，当前在企业发展稳健且有母公司背书的背景下，新希望或可适当加大权益，加强项目管控力度，持续打造自有项目产品力，提高盈利增长点。

  稳居绿档，接连获金融机构支持

  2021年新希望获取新增地块15宗，计容建面216.09万平方米，拿地金额接近300亿元，拿地销售金额比0.27，处于行业平均水平。其中下半年仅于9月在成都新增一宗地，拿地明显放缓。期末有息负债规模基本持平，较期初减少 2.9%到353.97亿元，同时由于销售回款率达到95%，使得其持有现金规模同比增加了23.2%至185.88亿元。 

  从偿债能力表现来看，2021年末新希望地产的现金短债比2.09，分别同比上升5.6%，现金能够覆盖短债，债务结构较为健康。期末剔除预收款后的资产负债率为63.8%、净负债率40.4%，三条红线指标仍维持绿档。

得益于良好的财务情况，新希望地产融资渠道畅通，未来有望加速推动规模发展。并购融资开闸以来，新希望地产于今年3月24日，4月21日连获浦发银行、兴业银行共计130亿元并购融资额度，未来新希望可以借助财务优势，在收并购方向上进行发力，抓住机会促进规模增长。

  总的来说，受行业调控、市场波动以及合作比例较大等各方面影响，下半年新希望销售和投资均有所放缓。但得益于其良好的财务基本面，加上积极加强销售回款，持有现金稳定增长，三条红线稳居绿档，接连获批并购融资，未来或将在收并购上发力，促进企业进一步的增长。