[克而瑞]华发股份:开发经营稳健向好 可持续发展动能强劲

朱一鸣、汪慧、李丹2022-08-30 15:07:47

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-08-30
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  2018年下半年以来,行业进入周期性调整,“黑马”不再以“快”突围,转向以“稳”取胜。2021年下半年,行业流动性危机和企业信用危机爆发,市场资源资金加速向更为稳健的央国企靠拢,为“国资国企”带来弯道超车契机。

  华发股份背靠珠海国资委,凭借稳健的经营面,今年上半年规模跃进行业TOP20,同时融资工作有序开展,资金流入稳定,可持续发展能力凸显。基于此,我们将通过“华发系列”上、下篇,深入企业“内核”,从开发经营、产品服务、运营等多维度探究其发展逻辑以及可持续发展能力所在。本文为系列上篇,主要聚焦于企业发展历程、开发主业规模和效益,分析其经营面的竞争力。

  背靠珠海国资委

  树立“中而美”国企典范

  1、历经四十余载, 大股东国企信用背书保驾护航

  华发股份,全称珠海华发实业股份有限公司,组建于1992年,前身为珠海经济特区华发房地产公司,始创于1980年,至今已有40余年发展史。早期立足珠海,以房地产开发经营为主业,后期在资本加持下,通过全国化与多元化战略布局,实施深耕与外拓并举、主业与多元业务并进的发展路径,逐步成长为以住宅为主业,商业运营与上下游产业链同步发展的“一核两翼”格局的全国综合性企业。 

  自2004年在上海证券交易所挂牌上市以来,华发股份的股权结构呈现分散化,但大股东控制权相对稳定,从而也保证了战略决策与经营的稳步推进。2021年末,前十大股东总计持股占比41.38%,其中控股母公司华发集团直接持股24.2%,并通过控股公司珠海华发综合发展及其一致行动人华金证券融汇314号单一资产管理计划间接持股4.29%,合计持股占比28.49%。 

  华发集团是珠海最大的综合型国有企业集团,背靠珠海市国资委控股和广东省财政厅,资源丰富,综合实力雄厚。依托华发集团的国企信用背书与资源协同,为华发股份高效经营、稳健发展构筑起了一道有力“护城河”。尤其是进入“国资国企”时代,华发集团的背景优势将为企业带来更多的机遇。

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  2、发家于珠海,从“深根固本”到“全国开花” 

  目前,华发股份已经完成珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域“4+1全国性战略布局,全国化布局基本成型。从珠海走向全国,华发股份的布局进程平稳,通过合理布点、以点及面逐步外拓,整体节奏把控与企业发展阶段相适配,大致可分为以下几个阶段: 

  1992-2003年,大本营沉淀期。该阶段正处于我国房地产市场兴起初期,企业地产开发业务也在培育期,立足珠海,深根固本,专注大本营深耕。期间,以鸿景花园、美景山庄、九洲花园等多个项目打响品牌,为其在珠海的影响力以及龙头地位打下基础。

  2004-2007年,异地开发试水期,打开中山市场。该阶段随着房地产市场高速增长,企业发展进程也提档。2004年2月25日,华发股份在上交所上市,打开资本市场。同年,收购了中山华发生态园及中山紫悦山苑项目,进入中山市场,迈出异地开发第一步。随后,珠海、中山“双核”格局形成,并维持了较长时间。

  2008-2011年,异地扩张突破期,走出珠三角区域。该阶段企业在“立足珠海,面向全国”战略目标指引下,走出珠海、中山市场,开拓了包头、大连、南宁、沈阳、盘锦等潜力二三线城市,也拉开全国化布局序幕,整体扩张进程仍谨慎保守。 

  2012-2019年,全国化布局加速期,完成“6+1”区域布局。2012 年开始,华发股份全面实施“立足珠海,面向全国,开拓海外”战略,加快全国化布局,通过公开竞购、合作开发、收并购等方式进驻了北京、深圳、广州、南京、武汉等数十个城市,填补了一二线核心城市的空白。2018、2019年新进城市数量最多,也是全国化布局关键年。截至2019年底,完成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东 6 大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。 

  2020年至今,聚焦优化期,形成“4+1”战略布局。该阶段企业战略进一步升级,减少新进城市,深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略,聚焦大湾区、长三角、京津冀及长江经济带,加强核心城市竞争力,优化区域布局。截至2021年底,成功布局北京、上海、广州、深圳等内地近50座重要城市,形成珠海大区、华东大区、 华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”战略布局。

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  3、坚持“中而美”定位,规模发展态势稳健

  全国化布局的推进,也带动了华发股份规模扩张。从规模走势来看,2015年之前在深耕战略下,销售表现平稳有序。2015、2016年,得益于异地扩张取得突破性进展,顺利进入部分一二线热点城市,战略扩张成效初步显现,叠加行情加持,在去库存政策刺激下,市场迎来一波高峰期,尤其是2016年呈现全国性“普涨”,企业业绩顺势起跳,并实现“两级跳”。2015年销售规模首破百亿,2016年进一步升至357.25亿元,销售增速分别达到55%、168.6%。

  经历2017年短暂的政策调控适应期,2018年开始,随着全国化布局全面铺排,大大分散了区域集中性风险,同时实施“3-6-9”高周转战略,业绩迎来新一轮高增长,增速连续三年保持在高位,2020年首次破千亿,达1205亿元。经计算,2017-2020年复合增长率为57.2%。

  2021年至今,在行业流动性紧张、市场降温、房企普降的背景下,华发股份仍保持了稳健的态势,今年上半年实现全口径销售业绩493.9亿元,尽管不比2021年同期,但明显好于同规模房企及行业整体,行业地位跃进TOP20。

  不难发现,华发股份两轮高增长期,2015、2016年抓住了高行情,顺势而为,为千亿打下基础。2018年至今,经历逆势冲高到维稳,行业地位更是不断提升和巩固,从2018年第47位,到今年上半年第17位,整体展现出良好的穿越周期能力,今年全年预期将继续保持优势地位。

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  珠海战略地位突出

  合作开发赋能规模增长

  1、采取“按需定投”策略,土地去化周期高于同规模房企

2018年开始,行业进入下行调整周期,市场不确定性增加,华发股份的投拓策略应势转向“按需定投”。以拿地销售比(拿地金额/销售额)进一步衡量企业的投资力度,可以发现,2018、2019年,拿地销售比连续大幅下行,投资态度转向谨慎。2020年在千亿目标指引下,企业加大补货力度,拿地销售比达到近5年小峰值,但也远低于2017年。2021年至今,企业在珠海、上海、杭州、成都等地相继补仓,随着财务端、投资端政策调控收紧,叠加市场遇冷,投资风险积聚,企业拿地销售比一直维持在0.15以下低位区。


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  在“按需定投”策略以及快周转模式下,华发股份土地去化周期从高位回落。根据克而瑞《2021年中国房企总土储货值排行榜TOP100》,截至2021年末,华发股份总土储货值5303.4亿元,土地去化周期4.4年,而2017年该数值为10.8年。但与典型同规模房企相比,总土储货值与土地去化周期都位于前列,具备一定比较优势,将为业绩实现提供相对充足的保障。

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  2、合作开发撑起“半边天”,国企联合赋能市场拓展

  进入行业下行周期,合作拿地、联合开发模式有效发挥了分散企业资金压力、减少市场进入风险、撬动规模增长等作用,引发热潮。截至2021年底,华发股份投资储备项目共计202个,其中以不同形式合作的项目占半数,整体平均权益占比67%。

  从近年合作拿地情况来看,华发股份主要选择稳健性较好、具备央国企背景企业合作,包括招商蛇口、华润置地、中国金茂、建发房产、(西安)紫薇地产、(厦门)象屿地产、武汉城建等。合作方的企业资质对于合作项目的顺利推进、品牌品质市场认可度都极为重要,华发股份在这一方面风险把控显然较为谨慎。同时可以发现,合作拿地项目大多位于上海、深圳、广州、杭州等一二线热点城市,是企业高能级城市战略的重要实现路径。

  随着行业流动性危机爆发,民企整体表现出较高脆弱性,暴雷违约概率提高,稳健性较好的央国企成为行业主角和合作优选。在此趋势下,具备国企信用背书的华发股份无疑也迎来合作机遇期。特别是在集中供地政策下,热点城市优势地块价高、竞争大,联合拿地成为企业增加土地储备、实施深耕战略、巩固市场份额的重要方式。今年,华发股份即与建发房产联合拿下上海闵行区两宗地,成交总价高达56.4亿元。

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  3、大本营资源储备丰厚,一二线城市土储占比达9成

  珠海作为大本营,一直是企业城市投资布局的重中之重。在多年深耕战略下,珠海积累了丰厚的土地储备资源,截至2021年末,土储建面近500万平方米,约占企业总土储建面2成,显著高于其他城市储备规模,在企业战略地位突出。

  经计算,一二线城市土地储备资源占比已达9成,且核心城市的资源集中度较高,这些城市也将成为企业未来业绩的主要来源。在市场不确定性积聚的背景下,深耕战略在行业形成共识,是稳定业绩的有效之策,加强核心城市布局有利于构筑市场竞争力和深耕优势。

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 经营效益整体维稳

  资金面增强可持续发展力

  1、利润率逆势回升,珠海区域提供有力盈利支撑

  近年来,行业盈利持续下行探底,房企利润率普降态势显著,在此大势下,华发股份营收与利润规模仍维持增长,利润率有所波动,但整体可控。2021年,整体毛利率为25.8%(其中房地产开发业务毛利率为25.6%)、净利率为9.1%,较2020年均有所反弹,展现出良好的经营韧性。

  具体来看,不同区域盈利水平呈现差异化。大本营珠海区域在保证“流量”的同时,也兼顾了“效益”,深耕效益对企业整体盈利水平起到了很好的支撑作用,2020、2021年在行业整体毛利率持续下探趋势下,稳定在高位区,分别高达48.4%、41.4%。作为大本营,华发股份在珠海项目选择、产品定位、品牌沉淀、营销对路等方面都拥有比较优势,是实现效益最大化的资本。

目前外拓区域更多承担了“流量”作用,2021年华南大区、华东大区、北京区域毛利率水平都只有百分之十几。未来,企业需要通过核心城市深耕出效益,同时注重在各城市流量项目与利润项目布局的合理配比,提高经营效率。


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  2、“三道红线”强势转绿,有利于保障融资通畅

  在政策强调控背景下,债务、资金成为房企经营效益实现和可持续发展的最软肋。从华发股份历年财务指标来看,现金短债比、净负债率长期处于安全线以外,压力指数高居不下。2018年以来,指标优化趋向明显,但“缓调”仍需较长时间。但随着“三道红线”政策落地,降负债成为行业主旋律,驱动企业加速调整,2021年实现有息负债有效降低,短期债务降幅超过40%,并且“三道红线”成功达标转绿,现金短债比增至1.84,净负债率降至80.3%,扣除预收账款的资产负债率也下浮至67.1%。

  华发股份强势“转绿”有利于保障融资通畅。行业下行周期,流动性至关重要,因流动性问题违约、暴雷已经成为高频事件,“三道红线”直接关系到企业融资总量受限程度,转绿可以尽可能地降低融资政策阻力,接受“外部输血”。

  3、国企背景“引流”效应凸显,资金流入稳定

  2021年下半年以来,行业不确定性积聚、房企整体脆弱性提高,稳健性较高的央国企成为行业主角,备受资本市场青睐,同时多项政策鼓励、引导优质房企优先融资,“引流”优势进一步凸显出来。根据数据统计,2022年上半年,100家典型房企累计融资总量4126亿元,较2021年同期大幅减少49%。百家典型房企平均融资成本为4.29%,其中央国企融资成本仅为3.29%,而民企融资成本则到达了5.27%。

  华发股份作为地方龙头上市企业,得益于国企信用背书和集团关联方资源优势,保持了有序的融资安排。2021年末以来,华发股份多次在债券市场亮相,取得较好的发行效果,通过中期票据,公司债、供应链ABS等多元化融资方式,融资额度累计超过百亿元,并且积极探索创新公开市场债券融资品种,在长租类REITs领域,注册规模累计超过100亿,发行规模超过70亿,在行业内稳居发行规模头部房企行列。同时,融资成本也能控制得当,保持在较低水平,为资金面提供了充足补充,助力企业安全穿越周期,增强可持续发展能力。

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  总结:当前,华发股份已然成长为“中而美”国企典范,开发主业稳健增长,行业地位不断巩固,发展势头积极向好。尤其是随着行业流动性危机和企业信用危机爆发,“国资国企”时代到来,市场资源资金加速向更为稳健的央国企靠拢。华发股份拥有大股东华发集团的国企信用背书,无疑是红利的优先受益者,有利于在行业和资本市场争取更多的主动权。强大的股东背景和稳健的经营性现金流,为企业可持续发展注入强动能,未来增长预期得到进一步拉升。

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