[克而瑞]保利发展：财务优势突出，积极投资一二线

  核心观点

  【销售降幅在TOP5房企中最小，核心城市竞争力继续上升】2022上半年保利发展实现全口径销售金额2102亿元，销售面积1307万平方米，分别同比减少26.3%和21.8%，销售金额同比降幅在TOP5房企中是最小的。上半年保利继续加强城市深耕，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2个百分点，同时在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

  【上半年拿地相对积极，重点在一二线城市扩储】上半年保利发展新增项目37个，新增计容建筑面积达到412万平方米，拓展成本607亿元，分别同比减少75%和37%。在上半年大多数房企保持低量拿地甚至不拿地之时，保利则凭借央企优势积极拓储。上半年企业重点投资了一二线城市，其中一线城市的新增土储建面占比达到了20.1%，是近年来的最高值，在行业整体投资萧条的情况下，保利在重点城市大量低溢价拿地扩储，有利于未来的发展。

  【营收规模保持稳定增长，利润率水平有所下降】上半年保利发展实现营业收入1108亿元，同比增长23.1%，营收规模保持稳定增长。毛利率为25.5%，同比降低了6.9个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降了2.9和1.7个百分点至13.5%和9.8%，盈利水平虽下降但仍高于行业平均。

  【财务优势突出，融资成本持续处于行业极低水平】截至2022年中期，保利的持有现金相比于期初减少了8.3%至1571亿元，现金短债比2.06，相比于期初降低了0.59。净负债率相比于期初提升了9.07个百分点至64.14%，扣除预收后的资产负债率67.86%，相比于期初下降1.44个百分点。虽然净负债率有所提升，但保利仍然稳居“绿档”。与此同时，上半年保利发挥规模央企财务优势，同时把握低成本融资的机会，让2022年中期保利综合融资成本约为4.32%，相比于期初下降了0.14个百分点，融资成本持续处于行业极低水平。【两翼业务收入稳定增长，运营效率仍有提升空间】上半年保利主营业务其他收入102.37亿元，同比增长3.7%。其中，保利物业实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%，毛利率为20.23%，与去年同期几乎持平。未来仍需注重该部分业务的运营效率，提升利润率水平。在商业运营方面，截至2022年中期保利已开业购物中心34个，开业面积247.5万平方米，开业规模相对于2021年底有所减少，扩张速度有待提升。

      01销售

  销售降幅在TOP5房企中最小

  核心城市竞争力继续上升

  2022上半年保利发展实现全口径销售金额2102亿元，销售面积1307万平方米，分别同比减少26.3%和21.8%，销售金额同比降幅在TOP5房企中是最小的，企业在市场下行的情况下有着较强的韧性。由于近年来保利拿地权益比例持续上涨，上半年签约建面权益比例相较于2021年又提高了0.9个百分点至69.9%，将更加有利于营收与规模的匹配。

  上半年保利继续加强城市深耕，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2个百分点。同时企业在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。从销售区域分布来看，上半年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比达到36%，相比于2021年提升了4个百分点；长三角区域的销售面积占比相比于2021年降低了1个百分点至15%。从城市能级来看，三四线城市销售面积占比最高达到45%，相比于2021年提升了1个百分点，二线城市的销售面积占比相比于2021年降低了2个百分点至40%。整体看来，上半年保利的销售区域和能级的分布相比于2021年变化都不是很大。

  02投资

  上半年拿地相对积极

  重点在一二线城市扩储

  上半年保利发展新增项目37个，新增计容建筑面积达到412万平方米，拓展成本607亿元，分别同比减少75%和37%。在上半年大多数房企保持低量拿地甚至不拿地之时，保利则凭借央企优势积极拓储。新增拓展计容建筑面积的权益比为66.8%，相比于2021年降低了8.6个百分点，处于保利近年来拿地权益的平均水平。

  从城市能级来看，上半年保利重点投资了一二线城市，建面占比达到43.2%，相较于2021年提高了12.6个百分点，其中一线城市的新增土储建面占比达到了20.1%，金额占比达到85%，是近年来的最高值，企业的平均拿地成本也因此达到了14733元/平米，相比于过去几年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的是长三角区域，达到30%，相较于2021年提高了12个百分点。整体看来，在行业整体拿地不积极的情况下，保利得以在重点城市大量低溢价拿地扩储，有利于未来的发展。

  2022年中期保利发展总土地储备为16972万平方米，相比于期初减少了6%，足够保证企业3-5年的开发，土地储备充足。就土储分布来看，37.2%位于珠三角区域，中西部区域占比为31.7%，环渤海19%，长三角相对较少，占比为11.6%。

  03盈利表现

  营收规模保持稳定增长

  利润率水平有所下降

  上半年保利发展实现营业收入1108亿元，同比增长23.1%，营业收入的增长主要得益于房地产项目竣工交楼结转收入增加，以及相关产业业务市场化收入增加，营收规模保持稳定增长。预收房款达到4312亿元，相较于期初增长4.4%，后续待结算收入储备充足。利润方面，实现毛利润283亿元，同比减少3.24%；归母净利润108亿元，同比增加5.12%。毛利润下滑而净利润上升，主要是因为期内投资收益同比增加了6.2亿元至24.7亿元，加上年内销售、管理、研发以及税金等费用累计减少了近6亿，使得企业净利润增加同比增加2.35亿元。此外，随着结算项目权益比例提高，归母净利润占比增加了2.34个百分点至72.54%。

  从盈利率水平来看，上半年保利的毛利率为25.5%，同比降低了6.9个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降了2.9和1.7个百分点至13.5%和9.8%，盈利水平虽下降但仍高于行业平均。

  04偿债表现

  财务优势突出

  融资成本持续处于行业极低水平

  上半年保利实现回笼金额1995亿元，销售回款率为94.9%，较2021年全年继续增加1.1个百分点，持续处于高位。而由于上半年保利的融资规模大幅减少，与此同时经营活动现金净流出增加，期末持有现金相比于期初减少了8.3%至1571亿元；现金短债比2.06，相比于期初降低了0.59；若剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金500亿元，则保利的非受限现金短债比为1.41，相比于期初降低了0.54，但是整体来看现金覆盖短债倍数仍然较高，在手现金较为充裕。

  截止2022年中期保利的有息负债合计3635亿元，相比于期初增长7.5%。净负债率相比于期初提升了9.07个百分点至64.14%，若将永续债计做负债,则净负债上升8.99个百分点至74.25%。扣除预收后的资产负债率67.86%，相比于期初下降1.44个百分点。整体来看，虽然净负债率有所提升，但保利仍然稳居“绿档”。与此同时，上半年保利发挥规模央企财务优势，同时把握低成本融资的机会，共发行公司债65亿元、中期票据75亿元，平均融资成本仅3.09%，因此让2022年中期保利综合融资成本约为4.32%，相比于期初下降了0.14个百分点，融资成本持续处于行业极低水平。

  05多元化

  两翼业务收入稳定增长

  运营效率仍有提升空间

  保利发展在房地产开发主业之外，两翼业务也在稳步发展。上半年保利主营业务其他收入102.37亿元，同比增长3.7%。

  其中，保利物业截至2022年中期的合同管理面积相较于期初增长了11.6%至7.32亿平方米，在管面积也相较于期初增长了12.5%至5.23亿平方米，规模扩张较快。得益于稳定增长的管理规模，上半年保利物业实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%，毛利率为20.23%，与去年同期几乎持平。未来仍需注重该部分业务的运营效率，提升利润率水平。

  在商业运营方面，截至2022年中期保利已开业购物中心34个，开业面积231万平方米，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市。相比于2021年年底而言，保利开业的购物中心项目减少了一个，开业面积也少了16.5万平米，未来其扩张速度仍有待提升。酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个，客房数近5700间。公寓板块已开业项目及筹备开业中项目共49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。