[克而瑞]保利发展:财务优势突出,积极投资一二线

房玲、洪宇桁2022-09-07 15:07:42

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-09-07
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 核心观点

  【销售降幅在TOP5房企中最小,核心城市竞争力继续上升】2022上半年保利发展实现全口径销售金额2102亿元,销售面积1307万平方米,分别同比减少26.3%和21.8%,销售金额同比降幅在TOP5房企中是最小的。上半年保利继续加强城市深耕,38个核心城市销售贡献为79%,同比提升2个百分点,同时在22个城市销售排名第一,46个城市排名前三。

  【上半年拿地相对积极,重点在一二线城市扩储】上半年保利发展新增项目37个,新增计容建筑面积达到412万平方米,拓展成本607亿元,分别同比减少75%和37%。在上半年大多数房企保持低量拿地甚至不拿地之时,保利则凭借央企优势积极拓储。上半年企业重点投资了一二线城市,其中一线城市的新增土储建面占比达到了20.1%,是近年来的最高值,在行业整体投资萧条的情况下,保利在重点城市大量低溢价拿地扩储,有利于未来的发展。

  【营收规模保持稳定增长,利润率水平有所下降】上半年保利发展实现营业收入1108亿元,同比增长23.1%,营收规模保持稳定增长。毛利率为25.5%,同比降低了6.9个百分点,净利率和归母净利率则分别同比下降了2.9和1.7个百分点至13.5%和9.8%,盈利水平虽下降但仍高于行业平均。

  【财务优势突出,融资成本持续处于行业极低水平】截至2022年中期,保利的持有现金相比于期初减少了8.3%至1571亿元,现金短债比2.06,相比于期初降低了0.59。净负债率相比于期初提升了9.07个百分点至64.14%,扣除预收后的资产负债率67.86%,相比于期初下降1.44个百分点。虽然净负债率有所提升,但保利仍然稳居“绿档”。与此同时,上半年保利发挥规模央企财务优势,同时把握低成本融资的机会,让2022年中期保利综合融资成本约为4.32%,相比于期初下降了0.14个百分点,融资成本持续处于行业极低水平。【两翼业务收入稳定增长,运营效率仍有提升空间】上半年保利主营业务其他收入102.37亿元,同比增长3.7%。其中,保利物业实现营业收入64.49亿元,同比增长25.16%,毛利率为20.23%,与去年同期几乎持平。未来仍需注重该部分业务的运营效率,提升利润率水平。在商业运营方面,截至2022年中期保利已开业购物中心34个,开业面积247.5万平方米,开业规模相对于2021年底有所减少,扩张速度有待提升。

      01销售

  销售降幅在TOP5房企中最小

  核心城市竞争力继续上升

  2022上半年保利发展实现全口径销售金额2102亿元,销售面积1307万平方米,分别同比减少26.3%和21.8%,销售金额同比降幅在TOP5房企中是最小的,企业在市场下行的情况下有着较强的韧性。由于近年来保利拿地权益比例持续上涨,上半年签约建面权益比例相较于2021年又提高了0.9个百分点至69.9%,将更加有利于营收与规模的匹配。

  上半年保利继续加强城市深耕,38个核心城市销售贡献为79%,同比提升2个百分点。同时企业在22个城市销售排名第一,46个城市排名前三。从销售区域分布来看,上半年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域,占比达到36%,相比于2021年提升了4个百分点;长三角区域的销售面积占比相比于2021年降低了1个百分点至15%。从城市能级来看,三四线城市销售面积占比最高达到45%,相比于2021年提升了1个百分点,二线城市的销售面积占比相比于2021年降低了2个百分点至40%。整体看来,上半年保利的销售区域和能级的分布相比于2021年变化都不是很大。

  02投资

  上半年拿地相对积极

  重点在一二线城市扩储

  上半年保利发展新增项目37个,新增计容建筑面积达到412万平方米,拓展成本607亿元,分别同比减少75%和37%。在上半年大多数房企保持低量拿地甚至不拿地之时,保利则凭借央企优势积极拓储。新增拓展计容建筑面积的权益比为66.8%,相比于2021年降低了8.6个百分点,处于保利近年来拿地权益的平均水平。

  从城市能级来看,上半年保利重点投资了一二线城市,建面占比达到43.2%,相较于2021年提高了12.6个百分点,其中一线城市的新增土储建面占比达到了20.1%,金额占比达到85%,是近年来的最高值,企业的平均拿地成本也因此达到了14733元/平米,相比于过去几年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。从新增土储建面的区域分布来看,占比最高的是长三角区域,达到30%,相较于2021年提高了12个百分点。整体看来,在行业整体拿地不积极的情况下,保利得以在重点城市大量低溢价拿地扩储,有利于未来的发展。

  2022年中期保利发展总土地储备为16972万平方米,相比于期初减少了6%,足够保证企业3-5年的开发,土地储备充足。就土储分布来看,37.2%位于珠三角区域,中西部区域占比为31.7%,环渤海19%,长三角相对较少,占比为11.6%。

  03盈利表现

  营收规模保持稳定增长

  利润率水平有所下降

  上半年保利发展实现营业收入1108亿元,同比增长23.1%,营业收入的增长主要得益于房地产项目竣工交楼结转收入增加,以及相关产业业务市场化收入增加,营收规模保持稳定增长。预收房款达到4312亿元,相较于期初增长4.4%,后续待结算收入储备充足。利润方面,实现毛利润283亿元,同比减少3.24%;归母净利润108亿元,同比增加5.12%。毛利润下滑而净利润上升,主要是因为期内投资收益同比增加了6.2亿元至24.7亿元,加上年内销售、管理、研发以及税金等费用累计减少了近6亿,使得企业净利润增加同比增加2.35亿元。此外,随着结算项目权益比例提高,归母净利润占比增加了2.34个百分点至72.54%。

  从盈利率水平来看,上半年保利的毛利率为25.5%,同比降低了6.9个百分点,净利率和归母净利率则分别同比下降了2.9和1.7个百分点至13.5%和9.8%,盈利水平虽下降但仍高于行业平均。

 04偿债表现

  财务优势突出

  融资成本持续处于行业极低水平

  上半年保利实现回笼金额1995亿元,销售回款率为94.9%,较2021年全年继续增加1.1个百分点,持续处于高位。而由于上半年保利的融资规模大幅减少,与此同时经营活动现金净流出增加,期末持有现金相比于期初减少了8.3%至1571亿元;现金短债比2.06,相比于期初降低了0.59;若剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金500亿元,则保利的非受限现金短债比为1.41,相比于期初降低了0.54,但是整体来看现金覆盖短债倍数仍然较高,在手现金较为充裕。

  截止2022年中期保利的有息负债合计3635亿元,相比于期初增长7.5%。净负债率相比于期初提升了9.07个百分点至64.14%,若将永续债计做负债,则净负债上升8.99个百分点至74.25%。扣除预收后的资产负债率67.86%,相比于期初下降1.44个百分点。整体来看,虽然净负债率有所提升,但保利仍然稳居“绿档”。与此同时,上半年保利发挥规模央企财务优势,同时把握低成本融资的机会,共发行公司债65亿元、中期票据75亿元,平均融资成本仅3.09%,因此让2022年中期保利综合融资成本约为4.32%,相比于期初下降了0.14个百分点,融资成本持续处于行业极低水平。

 05多元化

  两翼业务收入稳定增长

  运营效率仍有提升空间

  保利发展在房地产开发主业之外,两翼业务也在稳步发展。上半年保利主营业务其他收入102.37亿元,同比增长3.7%。

  其中,保利物业截至2022年中期的合同管理面积相较于期初增长了11.6%至7.32亿平方米,在管面积也相较于期初增长了12.5%至5.23亿平方米,规模扩张较快。得益于稳定增长的管理规模,上半年保利物业实现营业收入64.49亿元,同比增长25.16%,毛利率为20.23%,与去年同期几乎持平。未来仍需注重该部分业务的运营效率,提升利润率水平。

  在商业运营方面,截至2022年中期保利已开业购物中心34个,开业面积231万平方米,在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市。相比于2021年年底而言,保利开业的购物中心项目减少了一个,开业面积也少了16.5万平米,未来其扩张速度仍有待提升。酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个,客房数近5700间。公寓板块已开业项目及筹备开业中项目共49个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

矩形 53

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