恒大、中南、旭辉纾困迎来救兵，保利打包挂牌12个碧桂园项目(2023年2月)

  本月关注

  •不动产基金开启试点，存量住宅交付迎来突破

  本月20日证监会启动不动产私募基金试点，允许设立基金投资存量住宅类资产，突破原先不动产基金对外融资的杠杆比例，放宽对被投企业的借款限制。试点政策的出台初衷是为房地产增量及存量市场注入更多的资金，助力房企主体融资环境的改善，支持盘活市场上流动性紧张的优质存量项目。当前试点更多局限于小范围，一方面对试点基金管理人门槛要求高，符合要求的数量不多，另一方面，符合投资条件的住宅类资产也不多（需要拿到五证），倘若未来房地产市场持续处于低位震荡，未来试点门槛和范围或许可能迎来新的突破。

  •AMC救场，恒大、中南、旭辉、株洲华晨纾困获实质进展

  本月旭辉迎来东方资产救场，具体合作细节并未透露，业内猜测东方可能为旭辉拉来国资，或可能协助完成旭辉永升物业的出售。具体到纾困项目层面，本月中国信达联合信达地产25.5亿纾困中南深圳旧改；而华融联合中信城开通过“共益债投资+代建代管”方式盘活株洲华晨地产多个烂尾楼项目；恒大也等来了“纾困天团”，东方资产拉来长城资产、深圳安居建业以及深圳美好实业、中渝置地等合作伙伴对旗下基金增资，最终基金出资额高达177亿，纾困目标不仅局限于时代之光1个项目，部分恒大项目复工或迎来进展。

  •保利打包挂牌12个碧桂园项目，属正常清算

  本月重点监测房企共涉及19笔并购交易，披露的交易对价约172亿，收并购热度较1月低点再下滑。本月保利23亿打包挂牌12家碧桂园合作股权，引市场热议。保利集中抛售资产并非什么信号，涉及的交易规模不大，而且12个合作项目中只有常州项目顺销，南京项目处于尾盘状态，其余10个项目均已售罄，本次保利集中抛售属于正常清算利润的退出。

  01 并购政策

  不动产基金开启试点，存量住宅交付迎来突破

  春节过后，多个地方政府积极表态推进保交楼工作。2023年2月河南、山东和江西省政府再次重申要扎实做好保交楼工作，其中河南政府更是明确了项目交付时间表，第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，强调按时间节点完成交付计划，而江西政府除保交楼外，还提及推进行业并购重组，防范化解优质头部房企风险。

  作为保交楼重要的金融工具，2月20日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，当日中基协起草《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，以促进房地产存量资产的盘活。2021年以来凡是投资住宅类的私募基金基本无法备案，而本次试点针对符合条件的不动产基金管理人，允许设立基金投资存量住宅类资产，但对住宅类资产要求较高，需至少实现销售或者主体建设工程已开工，以此规避拿地阶段利用不动产基金炒作地价的风险。此外，本次试点突破了原先不动产基金对外融资的杠杆比例，从此前总资产不得超过净资产的140%提高至200%，还放宽了对被投企业的借款限制，借款期限从此前限制的不超过1年放宽至不晚于基金清算完成，并取消了借款额度的限制（原先是借款不超过基金实缴金额20%）。

  不动产私募基金试点政策的出台初衷是为房地产增量及存量市场注入更多的资金，助力房企主体融资环境的改善，支持盘活市场上流动性紧张的优质存量项目，以此化解防范房地产相关风险。当前试点更多局限于小范围，一方面对试点的基金管理人门槛要求高，符合要求的不多，另一方面，符合投资条件的住宅类资产也不多（需要拿到五证），倘若未来房地产市场持续处于低位震荡，未来试点门槛和范围或许可能迎来新突破。

  02 并购金融

  恒大、中南、旭辉、株洲华晨纾困获实质进展

  从并购金融支持力度来看，从2022年11月23日到2023年2月底商业银行披露的意向性授信计划至少涉及80家房企，授信额度6.12万亿，用途不仅限于开发贷、并购贷、按揭贷、债券投资等。当前政策鼓励推进行业重组并购，支持优质房企通过并购来提升资产价值，改善其资产负债表状况，后续商业银行或加快对优质房企核心项目的并购贷款投放。

  AMC纾困方面，本月四大AMC加速介入部分出险房企的纾困中，旭辉迎来东方资产救场，具体合作细节并未透露，但业内有猜测东方可能为旭辉拉来国资入股，或可能协助其完成旭辉永升物业股权的出售。

  具体到纾困项目层面，本月6日中国信达联合信达地产25.5亿纾困中南深圳旧改。信达纾困过程中拥有信达地产这一稳定的“队友”，而华融却一直缺少拥有操盘能力的合作伙伴，过去纾困案例中仅作为出资方盘活项目（如融创董家渡），但如果纾困对象是缺乏操盘能力中小房企，仅出资不完成开发销售等同于“单脚走路”。2月华融迎来这一稳定“队友”，联合中信集团旗下的中信城开通过“共益债投资+代建代管”方式盘活株洲华晨地产旗下山水豪庭、云溪湾等多个烂尾楼项目。其中华融负责出资，12亿共益债成为国内民企单笔融资额度最高的共益债投资，而代建方则是中信城开。

  此外，本月东方资产拉来长城资产和深圳安居建业，帮助中融信托接盘了恒大深圳时代之光。恒大暴雷后，该项目公司股权登记在中融信托名下，后续深圳安居建业（深圳国资纾困平台，万科有参与）接手，股权过户到东方资产名下。2月23日，项目主体公司（东万恒平有限合伙）的合伙人增加了11家（恒大地产、恒大人寿、长城资产、深圳美好实业、中信信托、深圳现代轨道交通、中渝置地等），合作名单中深圳美好实业、中渝置地等都属于恒大部分项目的合作方，而此次有限合伙基金出资总额高达177亿元，纾困目标肯定不仅局限于时代之光1个项目，恒大部分项目复工或迎来进展。

  03 行业并购

  信达入局中南深圳旧改，保利打包挂牌碧桂园项目

  根据CRIC监测，2023年1月重点监测房企共涉及19笔并购交易，披露交易金额的有13笔，总交易对价约172亿人民币，环比大幅减少38.1%，披露的平均单笔并购交易规模13.2亿（2023年1月：18.5亿），收并购热度较1月低点进一步下滑。

  从交易进展来看，本月完成9笔并购交易披露交易额的4笔交易涉及价款132.7亿，其中信达系25.5亿纾困中南建设深圳旧改，远洋15.9亿完成收购济南北湖核心区14万平米商住用地，同月成都远洋太古里项目也全部完成交割。此外，挂牌中、终止和签署转让协议的交易笔数分别5笔、2笔和3笔，其中大唐集团终止出售厦门商管公司予广西吉顺隆，远洋终止以4150万美元售美国物业。

  本月市场关注度高的并购交易，其一信达系25.5亿入局中南深圳旧改，叠加上月拿下的2个和昌深圳旧改，近2月获取旧改货值突破385亿，出险房企引资方介入旧改项目释放资产价值的需求普遍化。其二，保利发展以总价近23亿打包挂牌12家与碧桂园合作公司股权，引来市场热议。保利集中抛售资产并非什么信号，涉及的交易规模不大，而且12个合作项目中只有常州项目顺销中，南京项目处于尾盘状态，其余10个项目均已售罄，本次保利集中抛售属于正常清算利润的退出。

  从交易标的物业类型来看，与上月比较，本月住宅类并购额占比提升，而多元化交易并购热度基本持平。9笔交易涉及多元化投资，对应交易额105.7亿，占到全部规模的61.5%，主要受凯德设11亿新元基金，已收购北京苏宁生活广场和佛山物流项目两项资产影响。

  附表

  本月的重点收并购事件一览