雅居乐:净利润首次出现亏损,仍需关注短期流动性

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-04-06 09:27:35 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 2022年雅居乐销售规模腰斩,土储规模可覆盖未来5年销售,净利润亏损134亿;三道红线处于黄档。物管收入137亿元,同比增长超两成。

  ◎  作者 /沈晓玲 张少贤

  核心观点

  【业绩规模下滑超五成,降幅大于百强平均降幅】2022年,雅居乐实现预售金额652亿元,销售规模同比下滑53%,降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。同期实现累计预售建筑面积517万平方米,同比下降47%,预售均价为12595元/平方米,较去年同期下降12%。

  【全年无新增土储,近四成土储位于大湾区和长三角】根据CRIC监测,2022年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2022年底,雅居乐拥有总建筑面积为4016万平方米的土地储备,总土储规模同比下降15%,土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。尽管土储规模下滑,但按照企业近3年的项目销售情况估算,可满足未来5年左右销售需求。从土储分布上看,雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群,合计土储占比37%。

  【营收规模同比下降近三成,净利润首次出现亏损】2022年,雅居乐营业收入为540亿元,同比下降26%,期内地产营业收入为374亿元,同比下降36%,主要受到期内疫情散点多发、销售节奏放缓以及折扣让利等因素影响。合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2022年营收)为0.85,营收增长仍有压力。2022年雅居乐实现毛利润10亿元,同比下降95%,毛利率为1.9%,较去年同期下降24.1个百分点,毛利及毛利率的下降与土地成本上升、结转均价下降有关。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损134亿元和150亿元,主要受到毛利的大幅下滑、合营企业权益亏损、外汇风险以及对物业项目和应收账款等计提减值等因素的影响。根据企业披露,2022年经营性现金持续为正。

  【三道红线处于黄档,短期流动性不足】截止至2022年底,雅居乐拥有现金161亿元,现金总规模同比下降58%,现金短债比降至0.7,低于监管指标要求,在剔除受限制现金后,现金短债比仅为0.4,流动性不足。剔除预收款后的资产负债率降至67%,相较期初下降了0.4个百分点,仍保持在监管阈值内。政策支撑融资能力逐渐恢复,多元化融资接近50亿元。

  【多元营收持续提升,物管营收同比上升超两成】2022年多元业务营收达约166亿元,同比增长14%,另外多元化营收占比持续上升至31%。从具体板块看,期内物业管理的收入为137亿元,较去年同期上升21%,截止2022年底,在管物业建面为5.4亿平方米,规模同比提升12%。商业及环保收入29亿元,同比下降11%,主要受到疫情、期内出售投资物业以及环保业务附属公司导致。

  01 销售

  业绩规模下滑超五成
降幅大于百强平均降幅

  销售规模腰斩,均价、面积大幅下滑。2022年,雅居乐实现预售金额652亿元,销售规模同比下滑53%,降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。同期实现累计预售建筑面积517万平方米,同比下降47%,预售均价为12595元/平方米,较去年同期下降12%。

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  02 土地

  全年无新增土储
近四成土储位于大湾区和长三角

  期内无新增土储,总土储下降15%。根据CRIC监测,2022年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2022年12月31日,雅居乐拥有总建筑面积为4016万平方米的土地储备,总土储规模同比下降15%,土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。从土储的平均成本上看,平均地价为3255元/平方米,是当年售平均售价的26%,成本较低。尽管土储规模下滑,但按照企业近3年的项目销售情况估算,可满足未来5年左右销售需求。从土储分布上看,雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群,合计土储占比37%,接近四成。其中大湾区土土地储备约为1,033万平方米,占整体土地储备的26%,现有49个在建项目;长三角土储占比11%,土储为454万平方米,包含44开发项目。

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  03 盈利

  营收规模同比下降近三成
净利润首次出现亏损

  地产营收下降36%,营收规模增长压力大。2022年,雅居乐营业收入为540亿元,同比下降26%,期内地产营业收入为374亿元,同比下降36%,主要受到期内疫情散点多发、销售节奏放缓以及折扣让利等因素,结转面积和结转均价均下滑,结转总面积为331万平方米,较2021年的下降22.4%,确认销售均价为每平方米人民币11,292元,较2021年的每平方米人民币13,682元下降17.5%。同时,从合同负债储备来看,合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2022年营收)为0.85,营收增长仍有压力。

  毛利同比下降95%,净利润出现亏损。2022年雅居乐实现毛利润10亿元,同比下降95%,毛利率为1.9%,较去年同期下降24.1个百分点,毛利及毛利率的下降与土地成本上升、结转均价下降有关,其中结转成本由2021年的10,104元/平方米上升至2022年的11,903元/平方米,同比增幅达到17.8%,叠加结转均价同比下降17.5%,压缩毛利水平。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损134亿元和150亿元,主要受到毛利的大幅下滑、合营企业权益亏损、外汇风险以及对物业项目和应收账款等计提减值等因素的影响。但根据企业披露,2022年经营性现金持续为正。

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  04 负债

  三道红线处于黄档
短期流动性不足

  总有息负债规模下降接近三成,平均借款利率保持稳定。2022年雅居乐的净负债率为57%,同比上升6.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至67%,相较期初下降了0.4个百分点,仍保持在监管阈值内。期内,加权平均借贷利率较期初提高0.1个百分点至6%,处于较低水平。截止2022年12月底,雅居乐总有息负债规模595亿元,较2021年年末下降26%。

  全年偿还近250亿债务,短期流动性告急。根据企业年报显示,2022年雅居乐债务净偿还近250亿元,尽管期内雅居乐已全部按时赎回、偿还境外票据、债券,但雅居乐通过出售资产、项目换取流动性的方式并不可持续。根据公告显示,2021年、2022年为缓解流动性压力,雅居乐处置了大量非核心资产、退出36个合营项目,回笼资金超过200亿。根据业绩公告披露债务明细,未来两年内需要偿还债务占比达到64%,其中一年内偿还的银行借款和债券占比为40%,短期偿债压力仍不减。截止至2022年底,雅居乐拥有现金161亿元,其中包含76亿受限制现金,现金总规模同比下降58%,现金短债比也从2021年的1.3下降至2022年的0.7,低于监管指标要求,在剔除受限制现金后,现金短债比仅为0.4,流动性不足。

  政策支撑融资能力逐渐恢复,多元化融资接近50亿元。在“金融16条”等维稳政策的支持下,2023年1月境内发行12亿元中期票据,境外获得新增融资超过4亿元人民币,3月获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元以及折合人民币23亿元的定期贷款融资,累计获得融资人民币46亿元。

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  05 战略

  多元营收持续提升
物管营收同比上升超两成

  雅居乐坚持“以地产为主,多元业务协同发展”的模式,多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2022年多元业务营收达约166亿元,同比增长14%,另外多元化营收占比持续上升至31%。从具体板块看,期内物业管理的收入为137亿元,较去年同期上升21%,截止2022年底,在管物业建面为5.4亿平方米,规模同比提升12%。商业及环保收入29亿元,同比下降11%,主要受到疫情、期内出售投资物业以及环保业务附属公司导致。

  与此同时,2021年雅居乐与威马汽车建立战略合作关系,现持有威马汽车4.58%的股权,且威马于今年6月完成向港交所递交上市申请书。

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海南雅居乐房地产开发有限公司

统一社会信用代码:91460000786644843J    经营状况:存续    注册资本:650518(万元)

风险情况:  自身风险  18    变更提醒  28    关联风险  40

南京滨江雅居乐房地产开发有限公司

统一社会信用代码:913201115672452950    经营状况:存续    注册资本:424637(万元)

风险情况:  自身风险  5    变更提醒  8    关联风险  42

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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