“零违约”坚守信用，持续降杆杠，妥善处理到期债务的偿还工作的同时需加强现金回款;一二线城市土地储备成本占比近7成，保持流动性暂缓买地。

  ◎  作者 /房玲、易天宇

  核心观点

  【实现合同销售金额590.23亿元，权益销售比上升至81%】2022年，中骏集团实现合同销售金额590.23亿元，合同销售面积约491.20万平方米，按年分别下降约44%及34%；其中合联营公司部分的销售占比同比大幅下降19个百分点至21%；整体权益销售金额占比从73%上升至81%。在中骏集团布局的超50个城市中，前10城市的销售贡献率达68%，其中杭州、北京、泉州的合约销售规模分别为111亿元、67亿元及47亿元；而其余城市销售较为分散，平均单城市产能低于12亿，未来还需加强其他城市的深耕、提高单城市的销售贡献。

  【一二线城市土地储备成本占比近7成，保持流动性暂缓买地】2022年，为了保持充足的流动性，中骏集团没有新增土储。截至2022年，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为3387万平方米，较2021年下降了11%，仍可供未来二至三年的开发。从土地储备的城市级别来看，一、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本68%及32%。

  【归母净利润降至2454万元，盈利能力有待提升】2022年受大环境影响，中骏集团营业收入267.05亿元，同比下滑29%；其中物业销售收入同比下降32%至247.39亿元，主要是由于交房面积减少及平均销售单价下降。2022年毛利润为44.2亿元，毛利率为16.55%，毛利率同比下降主要是物业售价下降及对物业项目计提的减值拨备增加所致。此外，归母净利润为2454万元，利润转差主要是期内应占合营公司及联营公司得经营亏损及投资物业公允值减值所致。

  【保持“零违约”，妥善处理到期债务偿还工作的同时需加强现金回款】2022年中骏集团保持“零违约”记录，年内累计偿还境内外公开债务近115亿元。截止2022年末，中骏集团总有息负债较2021年下降12%至441.57亿元，进一步去杆杠；其中61%为银行及其他贷款，39%为优先票据及境内债券。与此同时，持有现金同比下降了25%至150.16亿元，其中非受限现金同比下降了42%至91.19亿元，占比下降从78%下降至61%，非受限现金短债比下降为0.62，企业在妥善处理到期债务偿还工作的同时，还要加强现金回款。

  01 销售

  实现合同销售金额约590.23亿元
权益销售比上升至81%

  2022年，中骏集团（含合营联营公司）共实现合同销售金额约590.23亿元，合同销售面积约491.20万平方米，按年分别下降约44%及34%。其中，合联营公司部分的销售金额约为123.77亿元，约占总销售的21%，较2021年大幅下降19个百分点；整体权益销售金额占比也从73%上升至81%。期内物业销售均价为每平方米12016元，同比下降了14%。

  2022年，中骏集团共有超过120个项目处于在售状态，分布在超过50个城市，其中，前10城市的销售贡献率达68%，较2021年增加了约2.5个百分点；其余城市销售较为分散，使得平均单城市产能低于12亿。未来中骏还需加强其他城市的深耕、提高单城市的销售贡献。

  从区域分布来看，由于期内推出多个新盘，长三角经济圈于各区域中合同销售排行第一，合同销售金额约246.09亿元，占整体合同销售金额约41.7%，较2021年增加了约12个百分点。海峡西岸销售规模则下滑明显，全年合约销售金额约110.36亿元，同比大幅下滑了72%，占总销售的19%，较2021年下降了19个百分点。从城市能级来看，二线及三四线城市的合同销售金额分别为311亿元及187亿元，分别约占整体合同销售金额53%及32%；单城市来看，杭州、北京、泉州的合约销售规模均超过了45亿，分别为111亿元、67亿元及47亿元，三座城市占总销售的38%。

  02 投资

  保持流动性暂缓买地
土地储备成本中一二线城市占比近7成

  2022年，为了保持充足的流动性，中骏集团没有新增土储。截至2022年，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为3387万平方米，较2021年下降了11%，（其中中骏集团应占总规划建筑面积为2668万平方米，权益比例约78.8%，权益比例同比上升了7.5个百分点），并分布于60个城市。现有土地储备预期可供中骏集团未来二至三年的开发。

  从土地储备的区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）的36.2%、20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。从城市级别来看，一线二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本68%及32%。

  03 盈利

  归母净利润降至2454万元
盈利能力有待提升

  2022年中骏集团营业收入达到了267.05亿元，同比下滑29%；其中物业销售收入同比下降32%至247.39亿元。物业销售收入下滑，主要是由于交房面积同比减少约22%至257.49万平方米。期末，中骏的预收账款达人民币824亿元，一定程度上可以确保未来营收。

  2022年中骏的毛利润规模同比下降46%至44.2亿元；毛利率同比下滑5.11个百分点至16.55%，主要是物业售价下降，导致毛利率下跌及对物业项目计提的减值拨备增加所致。

  此外，录得归母净利润为2454万元，利润转差一方面是由于期内三费费用率（除以营业收入）增长较多，另一方面，主要由于年内中骏的合营公司录得经营亏损及投资物业公允值减值所致。

  04 偿债

  保持“零违约”
妥善处理到期债务偿还工作的同时
需加强现金回款

  2022年中骏集团保持“零违约”记录，年内累计偿还境内外公开债务近115亿元。与此同时，自2022年12月起，中骏集团陆续与多家商业银行签署战略合作协议，累计获得各大银行授信金额超430亿元。此外，中骏集团还是2023年首批获得中债增支持并成功发债的民企，未来将继续与金融机构进行深入沟通，同时推进中债增融资担保及发债事宜，通过多渠道缓解现金流压力。

  截止2022年末，中骏集团总有息负债较2021年下降12%至441.57亿元，进一步降负债，其中61%为银行及其他贷款，39%为优先票据及境内债券；与此同时，持有现金同比下降了25%至150.16亿元，其中非受限现金同比下降了42%至91.19亿元，占比下降从78%下降至61%。

  从三条红线指标来看，中骏集团净负债率为79.57%，同比上升了约9个百分点，主要是由于期内持有现金减少及总权益减少所致。剔除预收账款后的资产负债率为67.16%，达标红线指标。此外，现金短债比为1.02，而非受限现金短债比下降为0.62，企业在妥善处理到期债务偿还工作的同时，还要加强现金回款。值得注意的是，期末合联营投资额为85亿元，与归母净资产的比仍高达43%；少数股东应占净利润为亏损2.25亿，而少数股东权益占比约为46%，可能存在错配。

  05 一体两翼

  聚焦核心城市及优势区域
扩大与地产协同效应

  除了地产主业外，2022年中骏物业管理费由2021年的8.96亿元增长约10.5%至2022年的9.90亿元，主要是由于管理的物业数量及面积有所增多所致；租金收入由2021年的4.53亿元增长约13.3%至2022年的5.14亿元，主要是由于2021年底新开中骏世界城购物商场的租金贡献所致。截至2022年底，中骏集团连同其合营公司及联营公司共持有53个投资物业，总建筑面积约401万平方米（应占建筑面积约366万平方米），分别分布在北京、上海、厦门，杭州及苏州等26个城市，其中27个投资物业已开始营运。

  未来，中骏集团表示将继续秉承“一体两翼”的协同发展战略，聚焦核心城市及优势区域，在第二业务曲线方面，把握发展机遇，着力发展资管模式，降低融资依赖度，并扩大与地产的协同效应。