核心观点

  【业绩降幅远大于同规模企业，销售回款率达115%】2022年新城控股实现销售金额1161.1亿元，销售面积1195万平方米，分别同比下降50.4%和49.4%。销售金额增速较TOP20房企的加权平均值29.9%的水平下滑幅度较大。企业积极推进销售资金回流，2022年销售回款1329亿元，回款率达到115%，处于行业前列。分区域来看签约销售金额的48%来自长三角，占比同比下滑了5个百分点，但占比仍最高，集团销售贡献TOP5的城市中的南京、苏州、上海、常州均位于长三角。一线城市同比上涨了4个百分点至8%，二线城市占比达到42%。

  【投资几近“冰冻”，总土储约满足企业2-3年需求】2022年新城控股投资谨慎全面收缩，仅新增2块地，分别位于商丘和常州，地块建筑面积28.5万平方米，总价27.7亿元，拿地销售金额比为0.02。而去年全年，企业新增土地总价达到767.1亿元，同比收缩明显。在减少拿地的情况下，新城控股2022年末土地储备4915万平方米（总可售面积-2022年末已签约面积），土地储备可供2-3年的开发运营需要。

  【营收下滑超三成，盈利水平有待提升】2022年新城控股实现营业收入1154.6亿元，同比下31.4%，其中房地产业务收入1048.8亿元，同比下降33.7%。期内，销售结转承压，结转面积1792.9万平方米，竣工面积为2005.36万平方米（含合联营项目），分别同比下降27.2%和39.1%。实现毛利润231.3亿元，毛利率20.0%，分别同比下滑32.8%和下降0.4个百分点。值得注意的是，2022年新城控股计提资产减值损失59.57亿元，相较上一年的48.37亿元增加11.2亿元，投资收益亦从22.75亿元下滑至5.5亿元；公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。使得其净利润下滑幅度进一步拉大，同比下降88.48%至15.85亿元，净利率1.4%，同比减少6.8个百分点。

  【1，需持续关注流动性】截止至2022年底，新城控股共持有现金314.6亿元，相较期初下降43.0%，现金短债比1.0，现金刚好覆盖短债。若剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.69，此外，企业未披露2022年受限的监管预售资金情况，加上仍有合联营公司权益有息负债合计为60.6亿元，短期内企业还需持续关注资金流动性问题。截止至2022年末，新城控股净负债率44.5%，处于行业较低水平，剔除预收账款资产负债率67.9%，两者均符合监管要求。

  【商业运营总收入破百亿，2023年计划新开20座商场】2022年底合计在140个城市布局了194座吾悦广场，较2021年底增加6家，投资有所收缩，但在行业表现仍属前列，其中自营有157家座重资产，37座轻资产。2022年新城控股新开业吾悦广场15家，至此总开业吾悦广场145座，总开业面积1320万平方米。2022年物业出租及管理收入达92亿元，较2021年同期的80.4亿元上涨14.4%，若加上税费及其他零星收入，则商业运营总收入有100.06亿元。2023年计划新开20座吾悦广场，商业运营收入目标110亿元。

       01销售

  业绩降幅远大于同规模企业

  销售回款率达115%

  2022年新城控股实现销售金额1161.1亿元，销售面积1195万平方米，分别同比下降50.4%和49.4%，销售均价9915元/平方米。整体来看，销售金额增速较TOP20房企的加权平均值29.9%的水平下滑幅度较大。不过值得注意的是，企业积极推进销售资金回流，2022年销售回款1329亿元，回款率达到115%，处于行业前列。

  新城控股管理层在业绩会上表示，2023年新城控股的年初的可售货值约一千亿，对全年市场的销售预判是先低后平。基于企业的推货量以及市场判断来看，预计其2023年的业绩也将保持较为平稳的水平。

  长三角销售占比最高，一、二线城市销售贡献提升至五成。2022年新城控股签约销售金额的48%来自长三角，占比同比下滑了5个百分点，但占比仍最高，集团销售贡献TOP5的城市中的南京、苏州、上海、常州均位于长三角。中西部区域贡献基本持平，占比28%，值得注意的是环渤海和粤港澳大湾区的销售贡献占比有所上升。城市能级表现来看，一线城市同比上涨了4个百分点至8%，二线城市占比达到42%，同比上升2个百分点。

  02投资

  投资几近“冰冻”

  总土储约满足企业2-3年需求

  2022年新城控股投资谨慎全面收缩，仅新增2块地，分别位于商丘和常州，地块建筑面积28.5万平方米，总价27.7亿元，拿地销售金额比为0.02。而去年全年，企业新增土地总价达到767.1亿元，同比收缩明显。而根据现金流量表，新城控股的投资支付的现金仅为8.66亿元，去年该值为77.26亿元。企业整体投资几近“冰冻”，“节流”策略明显。

  在减少拿地的情况下，新城控股2022年末土地储备4915万平方米（总可售面积-2022年末已签约面积），根据企业当前的销售表现来看，土地储备2-3年的开发运营需要。就土储能级分布情况来看，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。就区域分布情况，中西部43%，长三角27%，环渤海23%，大湾区7%。

  03营利

  营收下滑超三成

  盈利水平有待提升

  结转大幅下滑，营业收入下滑三成。2022年新城控股实现营业收入1154.6亿元，同比下降31.4%，其中房地产业务收入1048.8亿元，同比下降33.7%。报告期内，销售结转承压，结转面积1792.9万平方米，竣工面积为2005.36万平方米（含合联营项目），分别同比下降27.2%和39.1%。2023年竣工结转保持较低的水平，计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1958.69万平方米，其中，住宅项目1125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。

  计提资产减值损失60亿、公允值收益减少，净利润下滑近9成。2022年新城控股实现毛利润231.3亿元，整体毛利率20.0%，分别同比下滑32.8%和下降0.4个百分点。值得注意的是，2022年新城控股计提资产减值损失59.57亿元，相较上一年的48.37亿元增加11.2亿元，投资收益亦从22.75亿元下滑至5.5亿元，同比减少17.3亿元；公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。使得其净利润下滑幅度进一步拉大，同比下降88.48%至15.85亿元，净利率1.4%，同比减少6.8个百分点。实现归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%，归母净利率1.2%，同比下降6.3个百分点。

  04偿债

  1

  需持续关注流动性

  现金短债比1.0，刚好覆盖短债，长短债比1.3。截止至2022年底，新城控股共持有现金314.6亿元，相较期初下降43.0%，现金短债比1.0，现金刚好覆盖短债。2022年为促进现金流的安全性，新城也积极推进多种融资动作，5月，发行了首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）10亿元；9月和12月，中债信用增成功发行第二期及第三期中期票据，发行金额共计30亿元人民币，票面平均利率为3.96%。此外，在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。这几笔受监管支持的债券的发行，也加强了投资者信心。融资利率较2021年下降5个BP至6.52%。

  值得注意的是，剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.69，短期流动性承压。此外，2022年未披露受限的监管预售资金情况，实际现金受限情况应比目前披露的更多，加上仍有合联营公司权益有息负债合计为60.6亿元，若加上这两项，则非受限现金短债比为将缩小至更低，短期内企业还是面临较大的资金流动性问题。

  净负债率维持稳健，剔除预收账款资产负债率达标。截止至2022年末，新城控股净负债率44.5%，处于行业较低水平，剔除预收账款资产负债率67.9%，符合监管要求。

  05商业

       商业运营总收入破百亿

       2023年计划新开20座商场

  2022年底合计在140个城市布局了194座吾悦广场，较2021年底增加6家，投资有所收缩，但在行业表现仍属前列，其中自营有157家座重资产，37座轻资产。2022年新城控股新开业吾悦广场15家，至此总开业吾悦广场145座，总开业面积1320万平方米。2023年计划新开20座吾悦广场，商业运营收入目标110亿元，布局未来，为持续发展聚焦心新势能。

  疫情的反复对出租率有所影响，截止至2022年底吾悦广场平均出租率略有下滑至95.13%，自2017年以来，吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上，居于行业内第一梯队。收入方面， 2022年物业出租及管理收入达92亿元，较2021年同期的80.4亿元上涨14.4%，若加上税费及其他零星收入，则商业运营总收入有100.06亿元。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源，商业收入占到2022年的8.08%，同比提升了3.28个百分点，该分部的毛利率维持了73%高水平，也进一步缓解了企业整体毛利率的下降趋势。