核心观点

  【河南省市占率降至3.5%，但仍保持着领先地位】2022年河南房地产市场整体下挫，尤其民营房企销售下滑严重。2022年建业地产的合约销售金额约为240.49亿元，同比减少了60%，在河南省的市占率下降至3.5%。企业在河南仍然保持着领先地位。建业地产将2023年的销售目标定为320亿元，全年的可售货值预计为517.4亿元，需要达到62%的去化率才能达成目标。企业2022年的去化率约为56.7%，目前可售货值中库存比例超过35%，目标完成与否，有赖于河南房地产市场2023年是否能较2022年同比有一定程度的复苏和增长。

  【保持资金稳定减少投资支出，总土储规模尚可支撑2-3年发展】2022年建业地产仅在商丘、驻马店和三门峡通过股权合作新增了5个项目，新增土地建面为61.5万平方米，同比减少了92.4%，企业为了保持资金链稳定而大幅减少了投资支出。截至2022年底，建业地产的总土地储备建面为4698万平方米，相较于年初减少了12.07%，其中权益建面约3400万平方米，可售货值约为1442亿元，仍足够支持企业2-3年的开发。

  【毛利率下跌，非经营性亏损占8成】2022年建业地产共实现营业收入240.83亿元，同比减少了42.6%；毛利率同比降低了8.3个百分点至7.9%。净利润以及归母净利润分别为-78.19亿元以及-75.61亿元，企业出现了较大亏损，主要是因为计提了存货减值23.7亿元、投资物业公允价值下跌了14.1亿元以及出现了其他非经营性亏损 17.7亿元。扣除减值等影响之后企业的核心净利润也出现了亏损，2023年是否扭亏为盈仍有待观望。

  【资金情况承压，能否缓解有待观察】截至2022年底建业地产的净负债率相比于年初大幅提高至580.2%，剔除预收账款的资产负债率为96.2%，现金短债比为0.34，直接进入了红档。2022年建业的一系列自救动作缓解了一定的流动性压力，但是最终否能够平安走出流动性危机仍然有待观察。4月3日，建业地产对2023年到期的9亿美元进行邀约交换，交换后债券将延期两年至2025年，上述交换若能完成，2023年建业地产的资金状况将得到较大程度的缓解。

       01销售

  河南省市占率降至3.5%

  仍然保持着领先地位

  2022年建业地产的合约销售金额约为240.49亿元，同比减少了60%；合约销售面积约为344.9万平方米，同比减少了57.8%。由于销售规模的大幅度下滑，建业地产在河南省的市占率同比下降了3.4个百分点至3.5%，算上中原建业之后建业集团在河南省的市占率也同比下降了4.9个百分点至6.4%。企业虽然在河南仍然保持着领先地位，但是领先幅度已经大幅减小。2022年建业地产销售的权益比例为64%，相较于2021全年的65%又降低了1个百分点，企业销售的权益比例从2019年开始已经连续3年持续下降。

  从销售的城市分布来看，2022年郑州地区对建业地产的销售贡献率为13%，同比下降了11个百分点，洛阳的贡献率也降低了6个百分点，相较之下商丘的贡献率则提高了7个百分点，其他城市的销售贡献率变化不大。近年来高溢价的郑州地区对建业地产的销售贡献率整体看来逐年下降，企业在郑州市场的竞争力有所减弱，而随着其他财务状况较好的企业持续开拓郑州市场，建业面临的竞争压力可能会越来越大。

  建业地产将2023年的销售目标定为320亿元，全年的可售货值预计为517.4亿元，按此计算全年需要达到62%的去化率才能达成目标。从存货和销售情况来看，建业2022年的去化率约为56.7%；2023年的可售货源中现有存货的占比超过了35%，加之市场的不确定性，2023年达到62%的去化率仍需努力。

  02投资

  保持资金稳定减少投资支出

  总土储规模尚可支撑2-3年发展

  2022年建业地产仅在商丘、驻马店和三门峡通过股权合作新增了5个项目，新增土地建面为61.5万平方米，同比减少了92.4%，企业为了保持资金链稳定而大幅减少了投资支出。

  截至2022年底，建业地产的总土地储备建面为4698万平方米，相较于年初减少了12.07%，其中权益建面约3400万平方米，总土储的权益比例约为72.4%，相较于2021年底略微提高了0.4个百分点，仍然保持较高水平。

  从货值规模来看，建业总土储建面对应的可售货值约为1442亿元，其中库存资源183亿元，在建待售资源214亿元，未开工资源1045亿元，仍足够支持企业2-3年的开发。

  03盈利

  毛利率下跌

  非经营性亏损占8成

  2022年建业地产共实现营业收入240.83亿元，同比减少了42.6%，其中销售物业收入为234.67亿元，同比减少了42.4%，销售收入的大幅减少除了是因为近两年销售持续减少之外，也是因为疫情的反复导致工程进度延缓，结转收入减少。截至2022年底，建业整体尚有已售未结销售额约526.54亿元，预计将于未来三年内结转完毕，企业未来的营业收入仍有一定的保障。 

  在盈利性指标方面，2022年建业地产的毛利率同比大幅降低了8.3个百分点至7.9%，主要是因为企业为了加速去化而打折销售的物业陆续交付结转。值得注意的是，由于建业526.54亿元已售未结销售额对应的毛利为30.63亿元，毛利率仅有5.8%，因此企业的毛利率水平短期内仍将处于下行通道。 

  2022年建业地产的净利润以及归母净利润分别为-78.19亿元以及-75.61亿元，企业出现了较大亏损。一方面是因为建业计提了存货减值23.7亿元，投资物业公允价值下跌了14.1亿元以及出现了其他非经营性亏损 17.7亿元。另一方面，建业的销管费用率（/合约销售）同比提升了4.38个百分点至9.92%，再加上合联营业务的亏损，即使扣除减值等影响，核心净利润也出现了亏损，企业在2023年是否扭亏为盈仍有待观望。

  04偿债

  资金情况承压

  能否缓解有待观察

  截至2022年底建业地产的持有现金约为43.52亿元，较于年初减少了55.8%；总有息负债为236.61亿元，较年初增长7.8%，其中短期有息负债为128.85亿元，占比增加了23.7个百分点至54.5%；现金短债比为0.34，若扣除预售监管资金等受限制现金，资金缺口更大。此外1-2年到期债务占比为31.2%，企业的平均债务偿还期限也从2021年底的2.2年降至1.7年，近两年的债务到期压力将持续。由于储备减少，企业的权益大幅减少了73.9%至33.28亿元，因此净负债率相比于年初大幅提高了485.3个百分点至580.2%，剔除预收账款的资产负债率为96.2%，三条红线全部踩中，未来压力更大。

  值得注意的是，在负债结构方面，建业地产境内和境外有息负债分别占43%和57%，企业境外的刚性负债占比较大。截至2022年底，建业地产还有约135亿元人民币的美元债将在未来三年内偿还，其中2023年将会出现约60亿元人民币的美元债集中到付，在房企境外债券违约持续发酵的背景下，境外债的展期以及交换难度较大，也将加剧企业压力。由于境外债券占比较高，截至2022年底建业地产的融资成本为7.8%，处于较高的水平。

  除此之外，建业短期应付账款及应付票据规模高达371.64亿元，同比增长13%。根据上海票交所公布的数据来看，建业截至2023年2月底已经出现了超过17.37亿元的商票逾期，这也将进一步加大资金链压力。

  在流动性压力剧增的背景下，建业也在想办法积极自救。企业在2022年成功引入河南铁建投集团的战略入股，同时也获得了河南省政府的大力支持，从五大行以及中原银行获得了约573亿元的战略授信额度，并且也在持续变现资产盘活资金。在这一系列动作的支持下，建业的流动性压力可能得到一些缓解，但是企业是否能够平安走出流动性危机仍然有待观察。

  4月3日，建业地产就境外债务态度进行调整，就2023年到期的3笔9亿美元有限票据提出邀约交换，交换后债券将延期两年至2025年，上述交换若能完成，2023年建业地产的资金状况将得到较大程度的缓解。