核心观点

  【累计签约552.72亿元，行业排名升至第35名】2022年，华侨城总计有76个楼盘及少数尾盘在售，累计实现签约销售额552.72亿元、签约销售面积266.55万平方米，分别同比下降33.0%、33.2%，整体跌幅低于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜显示，行业排名从2021年第50名上升至第35名。

  【投资显著收紧，剩余可开发规模缩减近半数】2022年，华侨城新增土地储备项目5个，包括合计计容建筑面积为37.0万平方米，土地总价款为26.7亿元，权益对价14.5亿元，整体投资较2021年显著收紧。截至2022年末，累计剩余可开发计容建筑面积1151.9万平方米，较2021年末减少48.8%。

  【归母净利润亏损超百亿，深陷盈利困局】报告期内，华侨城营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；实现毛利润175.30亿元，同比减少34.64%；综合毛利率为22.8%，同比下降3.3个百分点。净利润亏损127.67亿元，归母净利润亏损109.05亿元。且合同负债大幅减少40.7%为546.7亿元，合同负债覆盖营收倍数走低至0.71，未来房地产业务营收实现保障系数较低。整体来说，盈利面临了较大的困境，后期能否回升企稳，或取决于片区综合开发模式的突破，此外也要保证新增项目的质量，确保效益的兑现。

  【净负债率上升至85.9%，融资成本不断优化】截至报告期末，华侨城有息负债余额为1280.6亿，其中短期债务212.8亿，占比16.6%。同时，综合融资成本不断优化，从2021年末4.46%降至4.23%。“三条红线”指标方面，非受限现金短债比为1.49；净负债率为85.9%、扣除预收后的资产负债率为69.9%，均较2021年末有所上升。财务具备一定的稳健性，但仍需积极主动进行债务管理、改善结构，提高企业经营安全系数。

  【全面启动专业化整合，积极践行精益管理】2022年，华侨城全面启动专业化整合工作，提升主营业务市场竞争力。其一是基于“开发与运营”分离原则，剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能，推动其聚焦地产开发销售业务，并通过城市公司组建提升其开发效率；其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台，与事业部形成对等关系，聚焦存量运营业务的分类管理，推动产品条线实现专业化运作。此外，华侨城还积极践行精益管理，全力推进数字化转型，围绕管理信息化、业务数字化和数字化新基建，赋能主营业务发展。

  01 销售

 累计签约552.72亿元，行业排名升至第35名

  2022年，华侨城累计实现签约销售额552.72亿元、签约销售面积266.55万平方米，分别同比下降33.0%、33.2%。面对低迷行情和疫情冲击，华侨城作为央企，品牌吸附力具备一定的比较优势，整体跌幅低于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜显示，行业排名从2021年第50名上升至第35名。

  2023年以来，市场呈现“点状回暖”迹象，但较多项目短期仍面临较大的市场压力。华侨城管理层表示将保持对市场的高度关注，合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握城市市场窗口机会，抢抓销售，力争2023年签约销售额较2022年实现同比增长。

  2022年，华侨城总计有76个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在36个城市。具体从销售结构来看，签约销售额主要来自一二线城市，合计占比达到78.8%，核心贡献城市包括深圳、成都、上海、苏州等。其中上海侨盈欣苑、成都信和御龙山两个项目销售额均超过60亿元。

  02 投资

  投资显著收紧，剩余可开发规模缩减近半数

  2022年，华侨城按照“以收定投”原则，聚焦核心城市热点板块稳妥推进新项目投资。报告期内，新增土地储备项目5个，包括合计计容建筑面积为37.0万平方米，土地总价款为26.7亿元，权益对价14.5亿元，整体投资较2021年显著收紧。截至2022年末，华侨城累计剩余可开发计容建筑面积1151.9万平方米，较2021年末减少48.8%。

  从剩余可开发建筑面积分布结构来看，一线城市占比1.8%，二线城市占比40.6%，三四线城市占比57.6%，2021年占比分别为4.8%、50.0%、45.2%，相较而言一二线城市合计占比减少12.4个百分比，可能会影响到未来的供应结构变化。值得注意的是，当前市场预期仍不明朗，短期内三四线城市文旅项目的去化仍将面临较多的不确定性，华侨城需积极采取措施加以应对。

  03 盈利

  归母净利润亏损超百亿，深陷盈利困局

  报告期内，华侨城营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；实现毛利润175.30亿元，同比减少34.64%；综合毛利率为22.8%，同比下降3.3个百分点。

  具体从两大主营业务表现来看，旅游综合业务收入272.2亿元，同比下降37.2%，毛利率为24.5%。房地产业务收入493.7亿元，同比下降16.3%，毛利率为21.9%。

  净利润、归母净利润由盈转亏，分别亏损127.67亿元、109.05亿元，净利率为-16.6%，归母净利率为-14.2%。亏损的主要原因在于：一是房地产市场下行，结转规模下降，且部分项目由于降价促销，利润空间收窄；二是受疫情冲击，文旅市场低迷，经营效益遇困；此外，长期股权投资、资产减值、资产处置等因素也不容忽视，2022年华侨城长期股权投资亏损额达到24.6亿元，计提资产减值损失进一步加剧，高至127.1亿元。

  整体来说，华侨城盈利面临了较大的困境。同时可以发现，截至2022年末，华侨城合同负债为546.7亿元，较2021年末减少40.7%。合同负债覆盖营收倍数为0.71，低于2021年末0.90、2020年末1.08，呈走低态势，这也意味着未来房地产业务营收实现保障系数较低。对于华侨城来说，谋求片区综合开发模式的突破尤为重要，此外也要保证新增项目的质量，确保效益的兑现。

  04 债务

  净负债率上升至85.9%，融资成本不断优化

  2022年，华侨城主动进行债务管理，通过长短期债务置换、债务规模管控等措施，推动资本结构持续优化。年内，对短期及一年内到期债务置换超过400亿元，预计节省利息约7亿元。综合融资成本不断优化，从2021年末4.46%降至4.23%。

  截至报告期末，总有息负债余额为1280.6亿，较2021年末减少110.9亿元。从债务期限结构来看，一年内到期债务212.8亿，占比16.6%；1-2年到期债务335.0亿元，占比26.2%；2-3年到期债务409.6亿元，占比32.0%；3年以上债务323.2亿元，占比25.2%。两年内到期债务合计占比尽管较2021年有所降低，但仍超过四成，偿还压力较大。

  “三条红线”指标方面，非受限现金短债比为1.49；净负债率为85.9%，较2021年末上升26.6个百分点；扣除预收后的资产负债率为69.9%，也较2021年末68.2%进一步走高。整体来说，财务具备一定的稳健性，但仍需积极主动进行债务管理、改善结构，提高企业经营安全系数。

  05 战略

 全面启动专业化整合，积极践行精益管理

  2022年，华侨城全面启动专业化整合工作，提升主营业务市场竞争力。其一是基于“开发与运营”分离原则，剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能，推动其聚焦地产开发销售业务，并通过城市公司组建提升其开发效率；其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台，与事业部形成对等关系，聚焦存量运营业务的分类管理，推动产品条线实现专业化运作。

  开发方面，报告期内全面完成城市公司组建，妥善化解资源分散与重复配置矛盾。各公司、事业部71个项目公司整合为22家城市公司集中管理，管理口径三级企业数量减少了69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高。同时，根据新的业务结构，公司全面完成授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行。

  运营方面，成立旅游发展集团、商业管理公司，分别对公司旗下自然人文景区、规模以上商业的进行市场化的集中归口管理。

  此外，华侨城还积极践行精益管理，全力推进数字化转型，围绕管理信息化、业务数字化和数字化新基建，赋能主营业务发展。