核心观点

     【合约销售增长30%，下半年货量充足但需警惕库存压力增加】2023上半年中海地产系列公司共实现合约物业销售金额约1801.76亿元，销售面积约804万平方米，分别同比上升30%及28%。中海表示2023年目标指引保持不变，若按此计算，下半年还需实现1735亿的合约销售。下半年中海（含中海宏洋）总可售货量约为6100亿元，充足的可售货值虽然会保障销售增长，但若实际去化率较低，或会导致存货积压。

  【上半年新增货值717亿，未来密切关注合作开发、收并购】2023上半年，中海地产系列公司合计新增土储238万平方米，总地价414亿元，分别下滑48%、22%；对应货值717亿元。若要达到年初制定的新增权益土地投资预算实现双位数增长目标，下半年还有682亿的权益投资额度。业绩会中，中海表示下半年会更勤奋地参与公开市场的投资，同时将在收并购和城市更新方面进一步发力，密切关注合作开发、收并购等项目。

  【下半年集中结转推动收入增长，净利率下降至约16%】2023上半年中海地产营业收入为891.60亿元，同比下降14%；主要是由于物业发展收入下滑所致。2023年6月末，中海已售未结转金额2942亿元，较年初上升19.9%，未来会有60%到70%在年底交付结转，将对全年收入和利润锁定产生积极作用。毛利率同比下降了0.85个百分点至22.61%，主要是结转项目成本较高所致。净利润同比下降19%至142.11亿元，净利率同比下降了1个百分点至15.94%，主要是由于费用率有所上升。

  【加权平均融资利率3.54%，财务稳健拥有更多购地机会】截止2023年6月，中海地产加权平均融资成本3.54%，处于行业极低水平。银行结余及现金为1142.1亿元，扣除受限制现金后的现金短债比为1.67，长短期债务比4.26。净负债率同比下降约3个百分点至35.78%，归属股东净负债率37.74%；此外资产负债率为58.32%，扣除预收账款后的资产负债率为51.21%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

  【商业收入增长11%，下半年将有10个新项目入市】2023年上半年，中海地产商业收入同比上升11.3%至29.5亿元，剔除期内减租影响，同比实际增长18.7%。若包含合营管理项目，上半年商业收入同比增长12.1%至32.5亿元。截至2023年6月末，中海自持在营规模达732万平米。上半年已有10个新项目开业，下半年仍有10个新项目计划入市，全年预计142万平米新项目投入运营，为收入稳定增长提供保障。

  01 销售

  合约销售增长30%

       下半年货量充足但需警惕库存压力增加

  2023上半年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约1801.76亿元，销售面积约804万平方米，分别同比上升30%及28%；销售均价22410元/平米，同比增长1.4%。相比2023上半年克而瑞全口径TOP10房企的全口径销售金额同比下滑5%，中海主流城市、主流地段的投资布局，实现了30%的正增长，表现相对突出。业绩会上，中海表示2023年目标指引保持不变，此前企业曾计划合约销售额增长20%。若按此计算，中海下半年还需实现1735亿的合约销售才能完成目标，即8月至年底的合约销售额增长至少达16%以上。对此，中海表示下半年总可售货量约为6100亿元，包括北上广深和成都、杭州都有新项目入市；其中上海预计贡献400亿元，北京预计贡献超300亿元，因此对全年20%增长有信心。推出充足的可售货值虽然会保障销售增长，但若对应实际销售去化率不高，也要警惕存量货源增加，未来去库存压力增加。值得注意的是，2022年末中海拥有物业及其他存货中已落成物业达1057亿元，相比2021年增加了220亿。

  从销售结构来看，2023上半年中海地产（中海地产及附属公司）合约销售金额达1286亿元，同比上升23%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达516亿元，同比上升50%。从区域来看，北部大区是主要的销售贡献区域，销售金额达523亿元，占比达到了29%，其中北京合约销售达359亿。

  02 投资

  上半年新增货值717亿

       未来密切关注合作开发、收并购

  2023上半年，中海地产（不包括中海宏洋）于内地11个城市合共新增13幅土地，新增总楼面面积为190万平方米，同比下降47%；总地价378.8亿元，同比下降21%；对应货值642亿元，其中于一线及强二线共获取10宗土地，货值占比79%；新获取土地一半以上为零溢价或低溢价获取。此外中海宏洋新增土地储备47万平方米，总地价35亿，分别同比下降54%、31%。2023年上半年中海系列公司合计新增土储238万平方米，总地价414亿元，分别下滑48%、22%；对应货值717亿元。从投资力度来看，上半年中海表现相对谨慎，年初企业制定了新增权益土地投资预算实现双位数增长的目标，以2022年新增权益金额995亿及10%增长率计算，下半年还有至少682亿的权益投资额度。业绩会中，中海表示从跟踪的18个重点城市供地计划看，上半年供地仅占36%，更多投资机会将在下半年出现；此外近两个月同行拿地表现更加理性，因此竞争程度有所降低，“所以下半年会更勤奋地参与公开市场的投资。”此外，中海将在收并购和城市更新方面进一步发力，上半年已推进城市更新项目北京中信城、上海建国东路项目，8月25日中海近13亿从碧桂园手中收购广州亚运城项目剩余26.67%权益。中海表示，未来在合作开发、收并购方面陆续会有进展公布，“有信心高质量完成全年的投资任务”。

  从拿地结构来看，2023上半年中海地产（含中海宏洋）于各区域拿地较为均衡，其中环渤海及珠三角新增土储建面占比分别为33%及31%。从城市能级来看，中海地产（含中海宏洋）未于三四线获取土地，二线城市新增土储占比达72%；其中专注于三四线发展的中海宏洋同样转向高能级城市，上半年获取3宗土地位于银川与合肥。具体城市来看，深圳新增土储建面42万平米，在各城市中排名第一；此外合肥、青岛同样新增土储较多，均超25万平米。

  截至2023年6月末，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备3917万平米（权益面积3295万平米），较年初下降11%；其中于一线（含香港）和强二线城市的土储2760万平米，对应货值占比81%。中海宏洋拥有土地储备为2179万平方米（权益为1834万平方米），较年初下降11%。中海地产系列公司合计拥有土地储备6096万平方米，对应货值约1.09万亿元，可支持未来三年销售。未来中海有待进一步补充土储，维持长期稳定增长。

  03 盈利

  下半年集中结转推动收入增长

       净利率下降至约16%

  2023上半年中海地产营业收入为891.60亿元，同比下降14%；主要是由于物业发展收入同比下滑15%至859.14亿元。截至2023年6月末，中海地产已售未结转金额2942亿元，较2022年底上升19.9%。中海表示，整体已售未结转部分会有60%到70%在年底进行交付结转，将对2023年中海收入和利润锁定产生积极作用。从利润情况来看，毛利润同比下降17%至201.55亿元，毛利率同比下降了0.85个百分点至22.61%，但较2022年提高1.31个点。毛利率下降主要是结转项目成本较高所致，上半年中海直接经营成本690.05亿元，同比降幅13.14%小于营收。

  净利润同比下降19%至142.11亿元，净利率同比下降了1个百分点至15.94%。净利率下降一方面是由于费用率有所上升。期内，行政费用微降至15.16亿元，但分销费用同比增长7.53%至18.71亿元，使得两项费用指标合计占营收比例升至3.8%，高于去年中期3.2%及去年底3.6%。

  事实上，自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况，2022年更是进一步出现下滑。2023年上半年中海无论是净利润率还是股东核心净利润率较2022年均有所修复。中海表示，“目前集团管理费、行政费占比3.8%；融资成本3.54%在行业最低区间；同时成本端和近期比也有相对上百元每平米的优势。这样的优势在行业转折期，让我们在整体净利润率上持续保持领先。”

  04 偿债

  加权平均融资利率3.54%

       财务稳健拥有更多购地机会

  从现金流管理来看，2023上半年中海地产加强了销售回款力度，同时积极偿还债务。从经营现金流来看，期内，中海资本支出为655.4亿元（其中土地成本为296.6亿元，建安支出为358.8亿元）；现金回款为1267.2亿元（其中销售回款为1202.7亿元，其他经营回款为64.5亿元）。融资现金流来看，期内境内外债务资金流入合计364.5亿元，提早或到期归还债务582.4亿元。截止2023年6月，中海地产银行结余及现金为1142.1亿元（包括受规管的物业预售所得款为345.2亿元），较年初增长3.5%。扣除受限制现金后的现金短债比为1.67，长短期债务比4.26。截止2023年6月，中海地产未付地价为236.0亿元；下半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券仅合共156.2亿元，短期偿债压力不大。截止2023年6月，中海净负债率同比下降约3个百分点至35.78%，归属股东净负债率37.74%；资产负债率为58.32%，扣除预收账款后的资产负债率为51.21%；加权平均融资成本3.54%，处于行业极低水平。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

  05 多元化

  商业收入增长11%

       下半年将有10个新项目入市

  2023年上半年，中海地产商业收入同比上升11.3%至29.5亿元，剔除期内减租影响，同比实际增长18.7%。若包含合营管理项目，上半年商业收入同比增长12.1%至32.5亿元。其中，上半年写字楼租金收入为16.5亿元；成熟期项目出租率达到89.5%，毛利率72.5%。购物中心租金收入为7.0亿元，成熟期项目出租率达到97.8%，期内有4个新项目如期入市。酒店运营和其他商业物业的收入合共为5.2亿元。截至2023年6月末，中海自持在营规模达732万平米。上半年已有10个新项目开业，下半年仍有10个新项目计划入市，全年预计142万平米新项目投入运营，为收入稳定增长提供保障。此外轻资产方面，上半年中海新签约管理三个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。截止2023年6月，累计管理外部商业物业115万平方米，占整体管理规模的13.6%。新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入的增长。