核心观点

     销售业绩和拓展力度均有所回升，城市合伙人制度初显成效】2023上半年中原建业在管项目的合约销售额约为131亿元，同比增长了18.9%。新签了40个项目，总建面约为524万平米，同比增长了369.1%，已经超过了2022年全年的拓展规模。中原建业拓展规模的大幅增加，除了因为企业在疫情结束后重新开始扩张之外，其通过2022年开始推行的城市合伙人制度获得的新签约项目规模对企业的总扩张规模占比超过了三成，在助力扩张方面初显成效。

  【业务模式多元化加速，省外布局力度有较大提升】截至2023年中期，中原建业的在管建面为3346万平米，相较于年初增长了5.52%。从委托方来看，政府代建项目增加至21个，合约建筑面积308万平方米，较期初有明显提升，同时企业已经与27 家政府平台公司签订战略合作协议，与8家国企达成了战略合作意向；在资本代建方面，又与东兴资产、远东资产等5家资方达成战略合作，企业业务模式的多元化有望得到加速。2023年中期中原建业省外在管项目建面为329万平米，占比为9.8%，相比于2022年底提高了1.4个百分点。

  【净利率仍维持在较高水平，持有现金较为充足】2023上半年中原建业共实现营业收入3.82亿元，同比增长了1.12%。净利率为50.05%，同比下降4.05个百分点，但是仍然达到了50%以上，保持在较高水平。除此之外，中原建业在2021年5月IPO所得资金7.51亿元人民币到2023年中期仍有6.27亿元尚未使用，再加上2023年5月3日企业完成配股所获得的2.74亿港元，截至2023年中期中原建业的持有现金为16.55亿元，较为充足的现金也有助于企业未来发展。

  01 新拓

  合约销售增长30%

  下半年货量充足但需警惕库存压力增加

  2023上半年中原建业在管项目的合约销售额约为131亿元，同比增长了18.9%；合约销售建面约为207.06万平米，同比增长了14.2%；销售均价为6327元/平米，相较于2022年有所回升。中原建业在2023上半年的销售业绩同比出现增长，主要是因为疫情影响基本消失，同时河南省的楼市政策相对比较宽松。但是长期来看，中原建业的业绩仍然没有回到疫情前的规模，企业仍然受到了行业整体下行以及母公司流动性危机的影响。

  在项目的拓展方面，2023上半年中原建业新签了40个项目，总建面约为524万平米，同比增长了369.1%，已经超过了2022年全年的拓展规模。新签河南省外项目6个，总建面66.93万平米，同比增长897.5%，省外项目建面占比为12.8%，处于历年相对较高水平。中原建业拓展规模的大幅增加，除了因为企业在疫情结束后重新开始扩张之外，其2022年开始推行的城市合伙人制度也提供了相当的助力。2023年上半年13位城市合伙人与中原建业新签约项目规模达到了160万平米，对中原建业的总扩张规模占比超过了三成，企业的城市合伙人制度在助力扩张方面初显成效。

  对比下同为代建上市企业的绿城管理，可以发现历年来中原建业的销售规模和新拓建面均和绿城管理有着较大的差距。主要是两家企业集团的全国化程度不同：由于绿城集团早就成为了一家全国化企业，因此绿城管理的业务可以遍及全国，市场广阔；而建业集团则由于长期的区域化战略，覆盖市场较小，虽然有利于降低企业成本增强企业品牌优势，但也限制了中原建业的发展上限。对于中原建业而言，在越来越多企业入局代建市场的背景下，虽然有着先发优势，但是仍有可能被后来者反超。

  02 储备

  业务模式多元化有望加速

  省外布局力度有较大提升

  截至2023年中期，中原建业的在管建面为3346万平米，相较于年初增长了5.52%。从在管项目的代建模式来看，中原建业在政府代建方面共有项目21个，合约建筑面积308万平方米，相比于年初增加了7个项目共107万平米。同时中原建业已经与27 家政府平台公司签订战略合作协议，并且与8家国企达成了战略合作意向。在资本代建方面，中原建业在上半年又与东兴资产、远东资产等5家资方达成战略合作，企业业务模式的多元化有望得到加速。

  从在管项目建面的区域分布来看，2023年中期中原建业省外在管项目建面为329万平米，占比为9.8%，相比于2022年底提高了1.4个百分点，在省外共布局了24个市县，相比于年初增加了3个，同时企业也首次进入了湖北，省外布局力度有了较大的提高。

  03 财务

  净利率仍维持在较高水平

  持有现金较为充足

  2023上半年中原建业共实现营业收入3.82亿元，同比增长了1.12%。净利率为50.05%，同比下降了4.05个百分点，但是仍然达到了50%以上，保持在较高水平。相较之下，绿城管理的净利率为29.84%，比中原建业低了20.21个百分点。但是这主要是因为绿城管理部分项目采用了合作代建的模式，会负担一部分的代建成本；而中原建业则是直接管理为主，不用负担额外成本。但随着代建行业的竞争加剧，再加上中原建业城市合伙人制度的推进，企业是否还能保持较高的净利率水平有待观察。

  值得注意的是，中原建业在2021年5月IPO所得资金7.51亿元人民币到2023年中期仍有6.27亿元尚未使用。从企业的资金用途分配来看，仅有作为一般营运资金的约7500万元已经全部使用完毕，其他用于市场开拓、收并购以及信息系统升级三大用途的资金均有将近90%尚未动用。这一方面可以看出中原建业近期的开拓力度相对较弱，另一方面则意味着企业仍有较多的资金可用于扩张。再加上2023年5月3日中原建业完成配股所获得的2.74亿港元，因此企业截至2023年中期的持有现金为16.55亿元，有助于未来的发展。