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中报点评12 | 保利发展:销售规模升至行业第一,继续重点在一二线扩储

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-09-04 09:35:26 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-04
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  2023上半年保利发展实现全口径销售金额2368.21亿元,销售面积1383.09万平方米,分别同比增长12.65%和5.8%。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【规模升至行业第一,去库存取得一定成效】2023上半年保利发展实现全口径销售金额2368.21亿元,销售面积1383.09万平方米,分别同比增长12.65%和5.8%。在市场下行的情况下,保利发展保持着较强的韧性,上半年销售额排名升至行业第一。2023年中期存货中已建成待出售物业规模相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元,占比回落至14.5%,去库存取得了一定成效。但上半年新开工面积继续同比减少44%至626万平方米,新开工面积偏低可能会影响未来的项目开盘及销售增长。

  【拿地仍然相对积极,重点在一二线城市扩储】2023上半年保利发展新增项目91个,新增计容建筑面积为385万平方米,拓展成本709亿元,分别同比减少60.87%和13.54%。在大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下,保利仍然凭借央企优势较为积极地拓储。上半年保利仍然重点投资一二线城市,建面占比达到65.3%,相较于2022年全年降低了10.1个百分点。2023年中期保利发展总土地储备为14548万平方米,仍然足够保证企业3-5年的开发,土地储备较为充足。

  【利润率同比下滑,但仍高于行业平均水平】2023上半年保利发展实现营业收入1370.27亿元,同比增长23.71%;预收房款达到4386亿元,后续待结算收入储备充足。毛利率为21.3%,同比降低了4.26个百分点,净利率和归母净利率则分别同比下降了2.5和0.88个百分点至11%和8.92%,整体看来盈利水平虽有下降但仍高于行业平均水平。

  【财务仍然稳居绿档,融资成本持续处于行业极低水平】2023年中期保利的持有现金相比于期初减少了15.84%至1486亿元;剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后,企业的非受限现金短债比为1.49,相比于期初降低了0.08。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至61.55%,扣除预收后的资产负债率66.83%,相比于期初降低了2.74个百分点,企业仍然稳居“绿档”。与此同时,2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资,因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%,融资成本持续处于行业极低水平。

  01 销售

  规模升至行业第一
去库存取得一定成效

  2023上半年保利发展实现全口径销售金额2368.21亿元,销售面积1383.09万平方米,分别同比增长12.65%和5.8%。在市场下行的情况下,保利发展保持着较强的韧性,上半年销售额排名升至行业第一。由于近年来保利拿地权益比例保持在较高水平,2023上半年企业签约建面权益比例相较于2022年全年继续提高了2.5个百分点至71.7%,将更加有利于营收与规模的匹配。2023上半年保利实现回笼金额2273亿元,销售回款率为96%,继续保持在93%以上的高位。

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  值得注意的是,存货中已建成待出售物业(“开发产品”科目)的规模从2020年的674.43亿元上涨至2022年的1673.21亿元,占比从9%上升至19%,库存去化压力加大。与此同时,企业的新开工面积从2021年的5155万平米直接腰斩至2022年的2375万平米,2023上半年继续同比减少44%至626万平方米,去库存成为上半年的重点。2023年上半年末的存货规模较期初减少了2.6%至8546亿元,其中已建成待出售物业相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元,占比回落到14.5%。去库存效果显现,但是新开工面积偏低可能会影响未来的项目开盘及销售增长。

3

  上半年保利持续发挥城市深耕优势,38 个核心城市的销售金额占比为87%,同比提升8个百分点;销售金额超百亿城市达到6 个,累计销售金额1123 亿元,同比增长21%。同时企业在25个城市销售排名第一,46个城市排名前三。从销售区域分布来看,上半年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域,占比为29%;长三角区域的销售面积占比为19%,但是销售金额则贡献了777亿元,占比将近33%。 

  从城市能级来看,二线城市的销售面积占比相比于2022年全年又提升了4个百分点至48%,三四线城市销售面积占比由45%降至37%。整体看来,2023上半年保利的销售区域和能级的分布相比于2022年全年的变化并不是很大。

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  02 投资

  拿地仍然相对积极
重点在一二线城市扩储

  2023上半年保利发展新增项目91个,新增计容建筑面积为385万平方米,拓展成本709亿元,分别同比减少60.87%和13.54%,其中重点38城的拓展金额占比为99%。虽然企业的拿地力度相对于过去几年有所降低,但是在大多数房企保持低量拿地甚至不拿地的大环境下,保利仍然凭借央企优势较为积极地拓储。新增拓展计容建筑面积的权益比为82.2%,相比于2022年全年大幅提升了12.3个百分点,处于保利近年来拿地权益的较高水平。

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  从城市能级来看,2023上半年保利仍然重点投资一二线城市,建面占比达到65.3%,相较于2022年全年降低了10.1个百分点。由于在三四线拿地建面超过40%都位于地价与二线城市相当的佛山,同时二线城市中地价较高的城市,如南京、苏州、成都等,新增土储占比提高,因此上半年平均拿地成本达到了18416元/平米,相比于2022年的15304元/平米又有明显提升。

  从新增土储建面的区域分布来看,占比最高的是珠三角区域,达到37.9%,相较于2022年全年提高了1.6个百分点。整体看来,在行业整体拿地不积极的情况下,保利得以在重点城市大量低溢价拿地扩储,有利于未来的发展。

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  中期保利发展总土地储备为14548万平方米,相比于期初减少了11.59%,仍然足够保证企业3-5年的开发,土地储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例,保利发展总土储的权益比例达到了68.21%,创下了近年来的新高。就土储区域分布来看,37.3%位于珠三角区域,中西部区域占比为32.3%,环渤海18.2%,长三角相对较少,占比为11.7%;就能级分布来看,三四线占比为45.8%,二线占比为42.7%,一线城市占比为11%,和期初的变化都不是很大。

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  03 盈利

  利润率同比下滑
但仍高于行业平均水平

  2023上半年保利发展实现营业收入1370.27亿元,同比增长23.71%;预收房款达到4386亿元,后续待结算收入储备充足。利润方面,企业实现毛利润291.71亿元,同比减少4.26%;归母净利润122.22亿元,同比增长12.65%;扣除非经常性损益后的核心归母净利润为117.26亿元,同比增长15.54%。归母净利润和核心归母净利润的逆势增长,主要是因为期内结转项目的权益比例有所提升。与此同时,保利在2023上半年进一步提升运营效率,将2022年以来新拓展项目的平均首开时长缩短3.2 个月至5.7 个月,同时加强供应商管理,将集采使用率提高4 个百分点,有助于企业的资金回笼和降本增效。

  从盈利率水平来看,2023上半年保利的毛利率为21.3%,同比降低了4.26个百分点,毛利率的下降主要是因为市场下行和疫情余波的影响。由于上半年的新增项目税前成本利润率平均超过15%,企业未来的毛利率仍有可能继续下降。净利率和归母净利率则分别同比下降了2.5和0.88个百分点至11%和8.92%,整体看来盈利水平虽有下降但仍高于行业平均水平。

3

  04 偿债

  财务仍然稳居绿档
融资成本持续处于行业极低水平

  2023上半年保利实现经营活动现金流量净额为71 亿元,同比增加了296 亿元,但是由于企业大量偿还债务导致筹资活动产生的现金流量净额为-372亿元,因此期末持有现金相比于期初减少了15.84%至1486亿元。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金569.14亿元之后,企业的非受限现金短债比为1.49,相比于期初降低了0.08,整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高,在手现金较为充裕。 

  截止2023年中期保利的有息负债合计3514亿元,相比于期初减少了7.86%。净负债率相比于期初降低了2.01个百分点至61.55%,若将永续债计做负债,则净负债率上升2.54个百分点至64.09%。扣除预收后的资产负债率66.83%,相比于期初降低了2.74个百分点,企业仍然稳居“绿档”。与此同时,2023上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资,因此让2023年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了0.54个百分点至3.73%,融资成本持续处于行业极低水平。

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保利发展控股集团股份有限公司

统一社会信用代码:91440101741884392G    经营状况:存续    注册资本:1197044(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  444    关联风险  396

保利发展(山东)有限公司

统一社会信用代码:91370203671773725A    经营状况:存续    注册资本:50000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  288    关联风险  268

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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