销售回款率达98%，存货充足可支撑今明两年销售；维持绿档企业。

  ◎  作者 / 沈晓玲、易天宇

  核心观点

  【销售回款率达98%，存货充足可支撑今明两年销售】2023上半年美的置业实现全口径销售金额405.6亿元，同比略有上升1%；全口径销售建面320.6万方，同比下降2%；销售均价12653元/平方米，同比上升3%；期内不含期初应收账款的销售回款率为98%。面对当前地产市场景气度较弱，美的置业表示目前存量项目资源比较充足，能够支撑今明两年合理的销售规模和市场份额。美的置业当下要加快销售去化和销售回款，做储备结构性的调整，加快对滞重库存的去化。

  【优化资产结构是当前重点，在投资刻度之上常态化增补】2023上半年美的置业获取了广州、佛山、长沙三幅新地块，权益货值约38亿元。2023年上半年美的置业共新增权益土储货值44亿。据美的置业业绩会，剔除已售未结转后总土储建面达2862万平方米，土储面积权益比上升至72%；二线及以上城市的土储面积占比67%。美的置业表示，未来将继续通过做减法，同时聚焦上海、苏州、杭州、南京、宁波等城市。

  【毛利率13.19%，企业表示未来存量资产减值压力不大】2023上半年美的置业的营业收入为363.35亿元；其中物业开发及销售收入354.67亿元，同比增长15%；合同负债为692.44亿元。毛利润为47.92亿元；毛利率为13.19%，净利润规模16.65亿元；净利率为4.58%。美的置业表示当前行业主流对价格还是以守价、稳价为主，在此前提下，相信未来存量资产减值压力不大。

  【维持绿档企业，保持谨慎设置24个月流动性预警】截止2023年8月，美的置业已如期兑付公司债券43.04亿元，剩余8.40亿元待9月到期兑付，年内偿债压力不大。从财务指标来看，非受限现金短债比为1.49；净负债率为39.8%；扣预资产负债率继续下降至67.9%。2023上半年，美的置业借款总额的加权平均融资成本为4.68%，处于行业较低水平。对于未来可能出现的不确定性，美的置业表示，已设置24个月流动性预警，会非常谨慎地应对行业变化。

  01 销售

  销售回款率达98%
存货充足可支撑今明两年销售

  2023上半年美的置业实现全口径销售金额405.6亿元，同比略有上升1%；全口径销售建面320.6万方，同比下降2%；销售均价12653元/平方米，同比上升3%，期内美的置业不含期初应收账款的销售回款率为98%。

  面对目前景气度较弱的地产市场，美的置业表示，目前存量项目资源比较充足，能够支撑今明两年合理的销售规模和市场份额。美的置业当下要加快销售去化和销售回款，做储备结构性的调整，加快对滞重库存的去化。

  从区域布局来看，美的置业重仓长三角、大湾区等核心经济圈，上半年大湾区和长三角合约销售占比从2022年的65%继续提升至67%；其中长三角销售规模达203亿元，占比达50%。根据CRIC城市排行榜，2023上半年美的置业在无锡的全口径销售金额超30亿元，排名第一；此外在徐州销售也达到了约25亿，位列市场第二。

  02 投资

  公开市场做常态化增补
优化资产结构是当前重点

  2023上半年美的置业于公开市场获地依旧谨慎，上半年获取了广州、佛山、长沙三幅新地块，权益货值约38亿元。对于公开市场，美的置业表示未来结构性机会持续存在，会按照自身的存销结构去做常态化增补，但不会突破企业自身的投资纪律，“对于不能获取的项目绝不强求”。

  同时，美的置业也在持续优化资产结构，上半年收购了两个合作项目股权，增加货值10亿；退出五个项目，减少货值4亿。通过股权收购归编及退出低能级城市，美的置业可以减少合作项目的风险敞口，同时也提高资金使用效率，从而对存量项目风险进行管控。

  截至2023年6月，美的置业共参与331个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积达3426[1]万平方米，按照美的置业历史销售规模和预计未来走势综合来看，土储仍相对充足。

  在剔除已售未结转的2862万平方米土储中，土储面积权益比上升至72%，较2022年上升三个百分点；二线及以上[2]城市的土储面积为1922万平方米，占比67%，与2022年大致持平；长三角和大湾区的土储面积为1485万平方米，占比52%，与2022年持平。

  美的置业表示，目前持有的大量低量级城市的结构已比较少，70%都在比较强的城市，未来将继续通过做减法，聚焦资源、能力、管理等能辐射到，周转相对快且便于管理的地方，如上海、苏州、杭州、南京、宁波等会继续加大投入。

  03 盈利

  毛利率13.19%
企业表示未来存量资产减值压力不大

  2023上半年美的置业的营业收入为363.35亿元；其中物业开发及销售收入354.67亿元，同比增长15%。截止2023上半年末，美的置业的合同负债为692.44亿元，较年初下降20%。

  期内美的置业的毛利润为47.92亿元；毛利率为13.19%，净利润规模为16.65亿元；净利率为4.58%。需注意的是，美的置业表示当前行业主流对价格还是以守价、稳价为主，在以稳价和守价的前提下，相信未来存量资产减值压力不大。

  04 负债

  维持绿档企业
保持谨慎设置24个月流动性预警

  截止2023上半年，美的置业持有现金238亿元，较年初下降10%；短期有息负债124亿元，较年初下降10%；长期有息负债314亿元，较年初下降10%；此外总有息负债中银行借款、境内公司债券分别占比54%、28%，且没有境外美元债。2023年美的置业到期公司债券共51.44亿元，截止2023年8月，已如期兑付43.04亿元，剩余8.40亿元待9月到期兑付，年内偿债压力不大。

  从财务指标来看，美的置业的非受限现金短债比为1.49；长短债务比2.54，债务结构相对稳健。此外净负债率为39.8%，较年初下降了4个百分点，处于行业低位；扣预资产负债率继续下降至67.9%，为绿档企业。

  2022年12月，美的置业作为“第二支箭”首批支持民营房企，成功获批150亿中票额度。2023年4月，美的置业发行12亿中期票据，为年内首家获得中债增、交通银行和中信证券联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企；8月，美的置业再次发行9.2亿元中期票据。2023上半年，美的置业借款总额的加权平均融资成本为4.68%，较2022年略提升0.06个百分点。

  对于未来可能出现的不确定性，美的置业在业绩会中表示，会非常谨慎地应对行业变化，设置有24个月的流动性预警，以及对应的三级预案（目前还未有动用二级预案），并在最后的第三级预案中才会动用到大股东的支持。

  05 多元化

  围绕地产布局产业链
加强科技赋能产业

  在多元化业态方面，美的置业持续聚焦垂直领域，物业服务坚持以利润为导向的外拓力；商业运营提升标杆项目品牌效应和经营效益；房地产科技板块，聚焦核心需求。通过积极探索企业发展的第二曲线，美的置业不断寻找产业链上新的利润增长点。

  商业开发经营效应提升。2023上半年，美的置业商业物业投资及运营收入为1.43亿元，同比上升6.6%，该增幅主要由于随着国内疫情控制放开，物业租赁业务逐渐复苏向稳。目前美的置业商业运营面积70多万平方米，已开业商场9座，满铺率达92%。

  物业服务实现有质量的经营。2023上半年，美的置业物业管理服务收入为7.25亿元，同比上升30%，增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。截至2023上半年，物业合约面积9114万平方米，在管面积5860万平方米。上半年新增外拓项目31个，新增外拓面积约300万平方米，其中产业园外拓面积占比高达65%。此外坚持强利润牵引，不以扩规模为目的，上半年主动清退低质项目3个。

  持续培育房地产科技赛道。2023上半年，美的置业旗下睿住智能新增合同金额超6亿元，第三方业务占比提升至36%。截止目前，睿住智能已落地超90万个用户场景、接入超120万个设备，累计为超500个智慧社区，超19万户家庭提供智能空间体验。此外睿住建筑科技上半年新增合同金额4亿元，MIC模块化建筑产品获香港技术标准体系认证，且已打通港澳市场。