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中报点评|弘阳地产:合约销售规模下滑超三成,流动性问题亟待解决

企业监测分析沈晓玲、张少贤 2023-09-12 12:27:55 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-12
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 核心观点

  【业绩降幅超三成,江苏销售占比近六成】2023年上半年,弘阳地产合约销售金额130.3亿元,较去年同期相比下降33.6%,而百强整体业绩与去年同期基本持平,弘阳销售规模收缩明显。同期实现合约销售面积92.6万方,同比下降34.3%,销售均价达14,066元/平方米,同比微增1%。江苏省内销售贡献率57%,徐州、淮安竞争力有所提升,全口径销售金额排名分别提升6个、2个位次,常州全口径销售金额排名较去年年底下降12位次至第30名。

  【上半年无新增土储,江苏土储占比近五成】根据CRIC监测,2023年上半年弘阳无新增土储,截至2023年6月底,弘阳共拥有1271.2万平方米土地储备,总规模较2022年末下降15.2%,但按照近三年的销售情况来看,目前弘阳土地储备量足够覆盖未来三到四年的销售。从土储分布上看,与2022年年底格局变动不大,长三角土储建面占比63%,其中江苏省土储占总土储比重达49%。城市能级来看无明显变动,一二线城市土储占比为47.1%,三四线城市土储占比为52.9%,三四线土储占比较去年年底小幅下降1.2个百分点。

  【营收规模同比腰斩,净利润亏损近30亿】2023年上半年,弘阳营业收入为61亿元,同比下降51.6%。物业销售收入为57.3亿元,占比94%。合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2022年全年营收)为1.3,未来营收有一定保障。2023年上半年,弘阳地产实现毛利润0.9亿元,同比下降95.3%,毛利率下降13.1个百分点至1.4%,毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转的高毛利项目占比下降,同时在建、竣工物业计提减值金额较去年同期增加。2023年上半年企业净利润亏损28.4亿元,归母净利润亏损26.6亿元,净利润出现亏损主要由于期内毛利大幅下降,同时还出现包含金融资产减值、联营公司亏损等的其他支出的6.6亿元非常性损益。

  【三道红线进入橙档,现金短债比仅为0.2】截止至2023年6月底,弘阳地产的净负债率为82.8%,较去年年底上涨11.1个百分点。剔除预收款的资产负债率达70.8%,较去年年底提高2.3个百分点,高于监管阈值。现金余额39.8亿元,相比2022年末减少18.1%,其中受限制现金19.7亿元、已质押存款1.7亿元,占现金总量的53.8%。短期债务166.3亿元,相比2022年末规模增长0.4%,现金短债比仅为0.2,远低于监管红线要求,剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1,流动性问题亟待解决。从一年内到期债务结构来看,优先票据占比高达64.2%,共计106.8亿元,银行等其他借款占比为35.8%,共计59.5亿元。

 01 销售 

  业绩降幅超三成

  江苏销售占比近六成

  合约销售规模同比下降33.6%,销售面积降幅34.3%。2023年上半年,弘阳地产合约销售金额130.3亿元,较去年同期相比下降33.6%,而百强整体业绩与去年同期基本持平,弘阳销售规模收缩明显。同期实现合约销售面积92.6万方,同比下降34.3%,销售均价达14,066元/平方米,同比微增1%。

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  江苏省内销售贡献率近六成,徐州、淮安竞争力有所提高。从合约销售额的区域分布来看,2023年上半年弘阳67%的合约销售额分布在长三角,江苏省合约销售贡献度较去年提升2个百分点至57%。从江苏省内单城市的市场地位来看,弘阳在江苏省13个城市中已布局11[1]城,根据CRIC发布的《2023年1-6月企业销售排行榜》[2]来看,弘阳在南京、徐州、淮安、常州4个城市入围该城市2023年上半年销售排行榜,从入围榜单类别和榜单排名上看,省内本土市场有退有进,徐州、淮安竞争力有所提升,徐州全口径销售金额排名从2022年全年的第14名提升至2023年上半年的第8名,淮安全口径销售金额排名从去年的11名继续提升2个位次,但常州全口径销售金额排名较去年下降12位次至第30名。

 02 土储

  上半年无新增土储

  江苏土储占比近五成

  期内未拿地,土储可支撑未来近四年销售。根据CRIC监测,2023年上半年弘阳无新增土储,截至2023年6月底,弘阳共拥有1271.2万平方米土地储备,总规模较2022年末下降15.2%,尽管土储规模下降,但按照近三年的销售情况来看,目前弘阳土地储备量足够覆盖未来三到四年的销售。土储分布格局稳定,聚焦深耕江苏省。从土储分布上看,与2022年年底格局变动不大,由于弘阳销售主力城市主要分布在长三角尤其是江苏省内,长三角土储建面占比63%,较期初小幅下降3个百分点,同时江苏省土储占总土储比较期初下降3个百分点至49%。中西部、环渤海土储建面占比较2022年底小幅提升。从城市能级来看无明显变动,一二线城市土储占比为47.1%,三四线城市土储占比为52.9%,三四线土储占比较去年年底小幅下降1.2个百分点。

  03 营收

  营收规模同比腰斩

  净利润亏损近30亿

  营收同比降幅超五成,物业销售部分占比94%。2023年上半年,弘阳营业收入为61亿元,同比下降51.6%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成,其中物业销售收入为57.3亿元,占比94%,商业和酒店经营收入分别为3.4亿元和0.2亿元,占比合计6%。从合同负债储备来看,合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2022年全年营收)为1.3,未来营收有一定保障。毛利下滑超九成,上半年净利亏损近30亿。2023年上半年,弘阳地产实现毛利润0.9亿元,同比下降95.3%,毛利率下降13.1个百分点至1.4%,毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转的高毛利项目占比下降,同时在建、竣工物业计提减值金额较去年同期增加。2023年上半年企业净利润亏损28.4亿元,归母净利润亏损26.6亿元,净利润出现亏损主要由于期内毛利大幅下降,同时还出现包含金融资产减值、联营公司亏损等的其他支出的6.6亿元非常性损益。

 04 负债

  三道红线进入橙档

  现金短债比仅为0.2

  包含受限制现金短债比仅为0.2,流动性枯竭。截止至2023年6月底,现金余额39.8亿元,相比2022年末减少18.1%,其中受限制现金19.7亿元、已质押存款1.7亿元,占现金总量的53.8%。短期债务166.3亿元,相比2022年末规模增长0.4%,根据业绩报,截止2023年6月底现金短债比仅为0.2,远低于监管红线要求,剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1,流动性问题亟待解决。从一年内到期债务结构来看,优先票据占比高达64.2%,共计106.8亿元,银行等其他借款占比为35.8%,共计59.5亿元。为缓解流动性压力,8月弘阳退出珠实地产合作项目,以34%的股权换取2.95亿元流动性。三道红线踩线两条,剔除预收款的资产负债率超出阈值。截止至2023年6月底,除现金短债比指标外,剔除预收款的资产负债率达70.8%,较去年年底提高2.3个百分点,高于监管阈值。同时弘阳地产的净负债率为82.8%,较去年年底上涨11.1个百分点。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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