核心观点

  【河南省市占率为3.5%，集团代建业务发展相对更加顺利】。2023上半年建业地产的合约销售金额约为100.25亿元，同比减少了28.6%；合约销售面积约为145.05万平方米，同比减少了24.25%。按销售额计算，建业地产在河南省的市占率仍为3.5%，和2022年保持一致。建业地产的销售受房地产行业下行以及企业自身流动性问题影响较大，相对而言集团的代建业务仍有一定的发展。

  【新开工面积持续收缩，短时间内保交付是工作重点】截至2023年中期，建业地产的总土地储备建面为4270万平方米，相较于年初减少了9.11%，仍足够支持企业2-3年的开发。其中，在建面积约为2563.7万平米，占比为60.04%，相较于期初降低了0.26个百分点。上半年新开工面积为90.2万平米，同比减少了8.7%。2020年以来建业新开工规模持续减少，2023年企业的工作重点逐渐转向去库存和保交付。

  【毛利率回升，净利润继续亏损】2023上半年建业地产共实现营业收入80.74亿元，同比增加了10.6%；毛利率同比提升了5.5个百分点至13.1%。净利润以及归母净利润分别为-11.69亿元以及-11.92亿元，一方面是因为企业计提了存货减值7.9亿元，另一方面则是因为企业的三费支出达到了约12.66亿元，已经超过了10.56亿元的毛利润。

  【全面停止境外债务支付，尽快推动重组方案是当务之急】随着建业地产在6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，同时将全面停止境外债务支付，企业的所有优先票据都触发了交叉违约，全部被分类流动负债，因此短期有息负债大幅增加。此外，建业的短期应付账款及应付票据规模也高达332.49亿元；上半年归母权益降至-9.5亿元，而非控股权益仍高达21.88亿元。

  01 销售

  河南省市占率为3.5%

  集团代建业务发展相对更加顺利

  2023上半年建业地产的合约销售金额约为100.25亿元，同比减少了28.6%；合约销售面积约为145.05万平方米，同比减少了24.25%。虽然销售规模有所下滑，但是按销售额计算建业地产在河南省的市占率仍为3.5%，和2022年保持一致。相较之下，代建板块的中原建业的销售规模则同比增长了18.9%至131亿元。整体看来，建业地产的销售受房地产行业下行以及企业自身流动性问题影响较大，相对而言集团的代建业务仍有一定的发展。

  从销售的城市分布来看，2023上半年郑州地区对建业地产的销售贡献率为14%，相较于2022年提高了1个百分点，洛阳的贡献率则降低了1个百分点，相较之下商丘的贡献率继续提高了2个百分点，周口的贡献率提高了6个百分点，其他城市的销售贡献率变化不大。近年来高溢价的郑州地区对建业地产的销售贡献率整体看来持续处于较低水平，企业在郑州市场的竞争力有所减弱，而随着其他财务状况较好的企业持续开拓郑州市场，建业面临的竞争压力可能会越来越大。

  02 投资

  新开工面积持续收缩

  短时间内保交付是工作重点

  2023上半年建业地产通过股权合作在郑州、周口等地获取了4宗土地，新增土地建面为53.7万平方米，同比减少了39.39%。在债务危机爆发之后，建业未来短时间内的土地投资可能将会停滞。截至2023年中期，建业地产的总土地储备建面为4270万平方米，相较于年初减少了9.11%，仍足够支持企业2-3年的开发。其中权益建面约3175万平方米，总土储的权益比例约为74.4%，相较于期初提高了1.96个百分点，仍然保持在较高水平。

  从总土储建面的城市分布来看，2023年中期建业在郑州的总土储建面占比为26.77%，相较于期初提升了0.47个百分点，是各城市最高。对比郑州的销售规模占比，企业在郑州的项目消化周期相对较长。与此同时，总土储中在建面积约为2563.7万平米，占比为60.04%，相较于期初降低了0.26个百分点；其中上半年新开工面积为90.2万平米，同比减少了8.7%。自从2020年以来，建业新开工规模持续减少，2022年企业的工作重点逐渐转向去库存和保交付，新开工进一步大幅下滑。2023年中期存货中持作未来开发及在建待售物业价值相较于期初减少了6.9%至804.08亿元，持作待售的已竣工物业价值则减少了25.6%至43.03亿元，企业的去库存取得了一定的成效。但是由于新开工面积的持续收缩，未来的销售和营收也将可能会受到进一步影响。

  03 盈利

  毛利率回升

  净利润继续大额亏损

  2023上半年建业地产共实现营业收入80.74亿元，同比增加了10.6%，其中销售物业收入为76.74亿元，同比增加了9.35%，销售收入的增长主要是因为期内结转项目的售价同比提升了23.3%至8053元/平米，结转面积则同比减少了9.9%至90.9万平米。在盈利性指标方面，2023上半年建业地产的毛利率同比提升了5.5个百分点至13.1%，主要是因为毛利较高的城市（如商丘、洛阳、信阳）的项目的占比为38.8%，同比提高了10.2个百分点。上半年建业地产的净利润以及归母净利润分别为-11.69亿元以及-11.92亿元。在合联营收入和投资物业公允值回正的情况下，企业仍然出现了较大亏损，一方面是因为计提了存货减值7.9亿元，另一方面则是因为企业的三费支出达到了约12.66亿元，已经超过了毛利润的10.56亿元。

  04 偿债

  全面停止境外债务支付

  重组是当务之急

  截至2023年中期建业地产的持有现金约为37.79亿元，较年初减少了13.2%；总有息负债为234.41亿元，较年初减少0.9%，其中短期有息负债为233.5亿元，占比增加了45.2个百分点至99.6%。短期有息负债的大幅增加，主要是因为6月23日建业宣布未能如期支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，同时将全面停止境外债务支付，因此企业的所有优先票据都触发了交叉违约，从而全部被分类流动负债。此外值得注意的是，企业短期应付账款及应付票据规模也高达332.49亿元。同时上半年归母权益降至-9.5亿元，而非控股权益仍高达21.88亿元，对比上半年的归母净利润为-11.92亿元，归属于非控股权益的净利润则是2334万元。当前，如何尽快推动债务重组方案落地，是企业当务之急。