[克而瑞]建业地产：河南省市占率首次降低,盈利能力有待增强

  导 读

  河南省市占率近年来首次下跌，盈利能力有待提升，财务状况较为稳健。

  【河南市场竞争激烈，企业市占率近年来首次下跌】2020年建业的重资产合约销售金额约为人民币683亿元，同比减少了4.8%，若是加上轻资产业务的销售额，其合约销售额达到了1026亿元，在河南省的市占率为10.8%，同比下降了0.4个百分点，近年来首次出现下跌。2021年建业的合约销售目标为1200亿元，其中重资产的目标销售额为800亿元，需要达到74%的去化率才能完成该目标。 

  【拿地力度有所降低，轻资产规模稳健增长】2020年建业的新增土地建筑面积达918万平方米，同比减少了29.6%，拿地销售比为0.22，比2019年降低了0.1，企业的拿地力度有所减弱。同时由于企业在郑州的拿地建面占比仅为3%，未来在郑州的市占率可能受到一定的影响。截至2020年底，建业的总土地储备建面为5411万平方米，足够支持企业4-5年的开发。此外在轻资产业务方面共签约了246个项目（包括13个省外项目），总建面约3309万平方米，同比增长了38.2%，继续保持稳健的增长。 

  【营收增长而利润率持续降低，盈利能力有待加强】2020年，建业共实现营业收入433.04亿元，同比增长了41%。而建业的毛利率同比大幅降低了6.1个百分点至19.9%，其中郑州结转项目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，净利率以及归母净利率也有小幅下降，整体看来企业的利润率仍然处于较低的水平，盈利水平仍然有待加强。 

  【资产负债率较高，财务状况整体较为稳定】2020年底建业的净负债率提高了7.96个百分点至13.56%，仍然保持在行业较低的水平。同时现金短债比为1.92，长短期债务比为1.05，平均债务账期为2.14年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。但是企业2020年剔除预收账款的资产负债率为117%，需要大力改善。企业2020年的融资成本为7.4%，整体看来财务状况和融资能力都较为稳定，未来还有继续提升的空间。

  河南市场竞争激烈

  企业市占率近年来首次下跌

  2020年建业的重资产合约销售金额约为人民币683亿元，同比减少了4.8%，合约销售面积约为889.5万平方米，同比减少了3.2%。按合约金额计算，2020年建业在河南省的市场占有率为7.2%，同比降低了0.8个百分点，若是加上轻资产业务的销售额，建业的合约销售额达到了1026亿元，在河南省的市占率则达到了10.8%，同比下降了0.4个百分点。建业在河南省的市占率近年来首次出现下降，反映出目前河南市场在规模房企的大力投入下出现了较为激烈的竞争，企业虽然目前仍然保持着领军者的地位，但也面临较大的压力。

  从销售的城市分布来看，2020年建业在郑州的销售金额为153.02亿元，同比减少了4.5%，贡献率和2019年一样保持在22.3%。建业自从2020年初进入“战略巩固期”后一直把提升盈利能力作为企业的发展重点之一，达成这一目标的一个方法就是提高郑州的销售占比，但是随着各大房企争相进入郑州市场，建业在郑州的竞争压力也越来越大，预计2021年郑州的销售额占比将继续下滑至18%。再加上目前行业整体利润率都有下滑的趋势，建业的利润率是否能够提高还需观望。

  展望2021年，建业的合约销售目标为1200亿元，其中重资产的目标销售额为800亿元，相对于2020年的销售额增长17.1%，企业计划未来3年都保持15%左右的增长。从2021年建业拥有的1087亿元的可售货值来看，达到74%的去化率才能完成该目标，从企业2020年66%和2019年72%的去化率来看，建业能否达成目标有待观察。而由于未来建业还会加大轻资产业务的拓展力度，再加上中原建业若是上市成功也可能促进轻资产的发展，轻资产业务对建业业绩的贡献率有望继续保持。

  02投 资

  拿地力度有所降低

  轻资产规模稳健增长

  2020年建业的新增土地建筑面积达918万平方米，同比减少了29.6%；新增土储总价为151亿元，同比减少了33.4%。2020年建业的拿地销售比为0.22，比2019年降低了0.1，企业的拿地力度明显有所减弱。而在权益比例方面，2020年建业的新增土储权益比例为63%，同比降低了10个百分点，企业的合作力度有所增加。

  2020年建业的新增土地都集中在河南省境内。从城市占比来看，企业在洛阳的拿地力度明显加大，占比达到了21%，其次则是周口，占比为16%，整体看来在河南各重要城市的拿地力度都较为均衡，有利于企业深耕河南市场，巩固在下沉城市的市场地位。但是值得注意的是，2020年建业在郑州的拿地占比仅为3%，企业未来在郑州的竞争力可能受到一定的影响，郑州的销售贡献率可能进一步下滑。

  在轻资产业务方面，2020年底中原建业实现新签约轻资产项目80个，总建面858万平米。同时作为建业走出河南的先头兵，中原建业持续开拓省外市场，全年跟踪省外意向项目62个，其中重点跟踪14个，截至2020年底共签约13个省外项目，分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽6个省份，整体看来建业走出河南的步伐目前仍然稍显缓慢，未来在加力推进大中原战略之后可能会得到加速。

  截至2020年底，建业的总土地储备建面为5411万平方米，同比增长了6.2%，其中权益建面约4029万平方米，足够支持企业4-5年的开发。总土储的权益比例约为74.4%，相较于2019年底略微下降了1.4个百分点，仍然保持较高水平。从土储开发状况来看，建业约有2145.9万平米的土地仍处于持作未来开发状态，其中约有888.6万平米尚未获取土地证，占比为41.4%。在轻资产业务方面，截至2020年底，建业共签约了246个项目，总建面约3309万平方米，同比增长了38.2%，继续保持稳健的增长。

  03盈 利

  营收增长而利润率持续降低

  盈利能力有待加强

  2020年，建业共实现营业收入433.04亿元，同比增长了41%，其中销售物业收入为416.07亿元，同比增加了43%，主要是因为结转物业的面积同比增加了36%至611万平米。而在盈利性指标方面，建业的毛利率同比大幅降低了6.1个百分点至19.9%，这主要是因为2020年企业的结算项目毛利较高的车库占比较低，同时项目的促销也产生了一定的影响。值得注意的是，由于郑州市场的竞争压力加大，建业在郑州结转项目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，这种趋势值得企业警惕。

  2020年建业的净利率以及归母净利率也有小幅下降，主要是因为成本控制仍然有所加强，三费比率同比降低了近2个百分点，从而降低了毛利率大幅下降带来的影响，但是企业的净利率仍然处于较低的水平，盈利水平仍然有待加强。

  04负 债

  资产负债率较高

  财务状况整体较为稳定

  2020年底建业的持有现金约为293.27亿元，较于期初减少了4.74%；总有息负债为313.04亿元，同比减少0.6%；企业的权益则增加了15.7%至145.82亿元，因此企业的净负债率提高了7.96个百分点至13.56%，企业的净负债率仍然保持在行业较低的水平。

  在负债结构方面，2020年底建业的现金短债比为1.92，长短期债务比为1.05，平均债务账期为2.14年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大，可以适当增加长期债务增加企业发展动力、优化负债结构。但是由于企业2020年剔除预收账款的资产负债率为117%，超过70%的红线要求较多，因此三条红线中企业踩线了一条。整体来看企业的财务状况较为稳定，仅有资产负债率需要大力改善。而在融资成本方面2020年建业相较于2019年略微提高了0.1个百分点至7.4%，企业的融资能力较为稳定，未来还有继续提升的空间。