[克而瑞]年报点评|中交地产:持续扩张冲击规模,债务结构需改善

沈晓玲、汪维文2022-04-20 11:24:25来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-04-20
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  销售维持正向增长,投资积极扩张,但债务结构仍需改善。

  核心观点

  【销售额同比增涨5.1%,销售回款率达105.5%】2021年中交地产实现全口径销售额560.0亿元,销售面积228.5万平方米,销售金额同比增长5.1%,表现优于于百强房企-3%的负增长。全年共实现销售回款591亿元,回款率高达105.5%。权益比例方面,由2019年的65.4%逐步上升到2021年的71.1%,结合2021年超80%的新增土储权益比例来看,未来或将继续提升。2021年全年代建签约金额10.2亿元,2.2万方。就中交房地产而言,其包含非上市部分以及中交地产两部分的销售,2021年实现整体销售额979.7亿元,同比增长15.1%,距离千亿仅一步之遥。

  【拿地销售比0.69,权益比例回升至81%】2021年中交地产新增土储总建面371.7万平方米,新增土储总价388.0亿元,全年拿地销售比仍达到了0.69,明显高于百强平均的0.25,近三年来拿地销售比均在0.6以上。新增土储楼板价上升至10440元/平方米,但是相较于24507元/平方米的销售均价而言成本仍然可控。以总价口径计,2021年度企业拿地的权益比例为81.0%,相较2020年大幅度提升。区域上着重布局在中西部和环渤海,其中环渤海占比达到38.8%,中西部占比达39.8%。能级上以一线和二线为主,占比分别为22.2%和65.9%。

  【土储可满足5年开发所需,65.9%位于二线城市】根据企业年报,截止2021年底,中交地产共拥有剩余可开发土储建面1787.7万平方米,按照企业当下的开发节奏预估,可以满足企业未来5年发展所需。从总土储分布来看,65.9%位于二线城市,中西部占比达到48.1%。

  【营收增长未来可期,归母净利率1.6%】2021年中交地产实现营业收入145.4亿元,同比增长18.2%,其中地产销售收入144.5亿元,占营收比例99.3%。近几年来企业营收变动并不大,但是考虑到企业销售端的增长以及合同负债金额同比近翻番达420.3亿元,未来营收值得期待。2021年中交地产实现整体毛利润约33.3亿元,整体毛利率约为22.9%,相较2020年下降3.6个百分点。净利润7.39亿元,整体净利润率5.1%,但是在归母净利率方面,企业仅有1.6%,从近两年发展来看,中交虽然规模快速增长,但是也牺牲了权益,自2019年开始,归母净利占比开始持续下降,但考虑到企业新增土地权益比例上升,未来或可改变当前局面。

  【三道红线需改善,持有现金123.7亿】截止至2021年底,中交地产共持有现金123.7亿元,现金短债降至0.7,短期偿债压力较大。长短债比为1.87,较2020年底也有明显下降。截止至2021年底,企业应付一年内到期关联方款项近18.9亿元,长期关联方欠款达120.7亿元,另外企业还有近百亿的应付工程款。在2021年12月,企业还向母公司寻求了债务展期。截止至2021年末,中交地产净负债率211.4%,剔除预收账款资产负债率略有下降至82.0%,但仍不满足三道红线绿线要求,企业债务水平仍处于红档。

  销售

  销售额同比增涨5.1%

  销售回款率达105.5%

  销售回款率突破100%,权益比例稳步提升。根据企业公告数据,2021年中交地产实现全口径销售额560.0亿元,销售面积228.5万平方米,销售金额同比增长5.1%,依然维持正向增长,表现优于于百强房企-3%的负增长。面对复杂多变的环境,公司细化营销动作,紧抓销售回款,全年共实现销售回款591亿元,回款率高达105.5%。权益比例方面,公司也有持续提升,由2019年的65.4%逐步上升到2021年的71.1%,结合2021年超80%的新增土储权益比例来看,未来未来或将继续提升。另外2020年中交地产开始试水代建业务,目前规模仍然有限,2021年全年代建签约金额10.2亿元,2.2万方。

  就中交房地产而言,其包含非上市部分以及中交地产两部分的销售,根据CRIC《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,2021年实现整体销售额979.7亿元,同比增长15.1%,距离千亿仅一步之遥。

1

  投资

  拿地销售比0.69

  权益比例回升至81%

  拿地保持积极态势,权益比例大幅回升至81%。根据企业年报,2021年中交地产共新增24个项目,新增土储总建面371.7万平方米,新增土储总价388.0亿元,虽然总量低于2020年,但全年拿地销售比仍达到了0.69,明显高于百强平均的0.25,近三年来企业一致保持了积极的拿地力度,拿地销售比均在0.6以上。新增土储楼板价方面突破万元,较2020年上升至10440元/平方米,但是相较于24507元/平方米的销售均价而言成本仍然可控。另外值得关注的是,以总价口径计,2021年度企业拿地的权益比例为81.0%,相较2020年大幅度提升。

2

  区域分布方面,中西部及环渤海各占四成,着重布局二线城市。从企业公布的拿地明细来看,区域上着重布局在中西部和环渤海,其中环渤海占比达到38.8%,中西部占比达39.8%。能级上以一二线为主,占比分别为22.2%和65.9%。在环渤海企业投资均聚集于北京、天津和雄安三城,而中西部则全部聚焦在二线城市,包含重庆、武汉、昆明、成都、郑州。

3

  土地储备可满足企业5年左右开发所需,65.9%位于二线城市,中西部占比近半。根据企业年报,截止2021年底,中交地产共拥有剩余可开发土储建面1787.7万平方米,按照企业当下的开发节奏预估,可以满足企业未来5年发展所需。分布方面,65.9%位于二线城市,中西部占比达到48.1%。

4

  营利

  营收未来可期

  归母净利率仅1.6%

  营收同比增长18.2%,地产营收占比99.3%。2021年中交地产实现营业收入145.4亿元,同比增长18.2%,其中地产销售收入144.5亿元,同比增长18.4%,占营收比例进一步提升至99.3%,房产租赁收入0.46亿元,为企业贡献了0.3%的营收。近几年来企业营收变动并不大,但是考虑到企业销售端的增长以及合同负债金额同比近翻番达420.3亿元,未来营收值得期待。

  物业开发毛利率降至22.9%,归母净利率仅1.6%。2021年中交地产实现整体毛利润约33.3亿元,整体毛利率约为22.9%,相较2020年下降3.6个百分点。共实现净利润7.39亿元,整体净利润率5.1%,但是在归母净利率方面,企业仅有1.6%,从近两年发展来看,中交虽然规模快速增长,但是其也牺牲了了大量的权益,自2019年开始,归母净利占比开始持续下降,但考虑到企业新增土地权益比例上升,未来或可改变当前局面。

5

  负债

  三道红线需改善

  持有现金123.7亿

  现金短债比¹0.70,长短债比1.87。截止至2021年底,中交地产共持有现金123.7亿元,较2020年底增长7.2%,由于短债金额大幅增长,整体现金短债降至0.70,难以满足三道红线要求,短期偿债压力较大。长短债比方面,截止至2021年年底企业长短债比为1.87,较2020年底也有明显下降。

  近年来企业持续扩张,债务压力也有明显加大,不过由于背靠中交房地产集团,因此企业有部分债务是以关联方欠款的形式存在。根据企业年报,截止至2021年底,企业应付一年内到期关联方欠款近18.9亿元,长期关联方欠款达120.7亿元,另外企业还有近百亿的应付工程款。在2021年12月,企业还向母公司寻求了债务展期。

6

  净负债率、剔除预收账款资产负债率均不满足监管要求,企业处于红档。截止至2021年末,中交地产净负债率高达211.4%,剔除预收账款资产负债率略有下降至82.04%,但仍不满足三道红线绿线要求,企业债务水平仍处于红档。

7

  ¹现金短债比=现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债(剔除租赁负债及应付款))

8

企业信用
统一社会信用代码:91110000MA004FPU4P
统一社会信用代码:91130822MA0FYX8906
专 题
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