[中房研协]中央出手是救楼市，更是稳经济的关键一步

  热点聚焦

  10月10日，广州市完成2022年第三批次集中供地。本次拍地广州共挂出20宗涉宅地块，但海珠金辉路39号地块以及花都中轴线八地块因故终止出让，最终出让18宗地块，成交15宗，成交总建面353万平方米，成交总金额479亿元。成交的15宗地块中，13宗地块底价成交，2宗地块溢价成交，整体溢价率仅0.5%。

  热点评析

  广州第三批次集中供地供求规模创今年新高，但底价成交、国企托底的特征依旧显著

  从土拍规则来看，广州市第三批次集中供地延续了第二批次相对宽松的竞拍规则，仍以“最高限价+摇号”方式为主，溢价15%封顶，仅1宗地块保留“竞自持”。但在“控资金”和“控马甲”方面仍维持严格要求，即：房企买地须使用自有资金，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。此外，挂牌的20宗地块中有8宗需配建政策住房。

  从供应地块来看，广州市第三批次集中供地在供应宗数、供应建面均要高于前两批次集中供地，且其中包括荔湾区芳村大道南侧“巨无霸”地块，总建面97.9万平方米，起拍总价高达187.6亿元，仅次于2009年出让的广州亚运村地块。但整体来看，地块“质量”稍显逊色。一方面，中心区域地块占比明显减少。据CRIC统计，广州市第二批次集中供地中，挂牌的中心六区地块建面占比达到61%，到第三批次集中供地，这一比重缩减至46.8%，下降了近15个百分点。另一方面，近三成地块为回炉地块，商服用地占比较高。以成交的353万㎡地块为例，商服建面占比约4成，可售住宅建面仅约185万㎡。

  从土拍结果来看，尽管广州市第三批次集中供地成交建面和成交金额均创2022年以来新高，但土地市场整体仍显“凉意”。一方面，广州市第三批次集中供地流拍率（含中止出让）达25%，高于前两批次集中供地。15宗成交地块中，13宗地块底价成交，底价成交地块占比高达86.7%。成交土地整体溢价率仅0.5%，也要明显低于第二批次集中供地。

  从拿地房企来看，广州市第三批次集中供地中，无民企现身，15宗地块竞得者均为央企、国企。其中，中海、越秀等传统开发商不见身影，地方城投表现突出。15宗成交地块中，有11宗地块由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，占比超七成。国企尤其是地方城投托底特征显著。

  总体来说，广州市第三批次集中供地虽然在成交规模和成交金额上均要超过前两批次集中供地，但底价成交、地方城投托底的特征显著，土地市场整体仍延续低温。此外，2021年广州市共进行三批次集中供地，累计收金约1778亿元。2022年广州市计划举行四批次集中供地，至此已完成三批次，累计收金约1030亿元。依照当前的市场表现和走向，2022年广州市集中供地土地出让金或将面临明显缩水。

  13城完成2022年第三批次集中供地，低溢价成交、城市冷热分化等特征延续

  截至10月11日，22城中已有13个城市完成2022年第三批次集中供地。

       据统计，13城共成交涉宅地块223宗，成交金额总计约3888亿元。其中，35宗地块达到最高限价成交，占比约15.7%，156宗地块以底价成交，占比约70.0%。底价成交、低溢价率仍是大部分城市第三批次集中供地的共性。

  具体到城市层面，纵向来看，大部分城市第三批次集中供地较第二批次有所下滑，如深圳第二批次集中供应16宗地块，成交14宗，土地出让金约339.3亿元，第三批次集中供地中这三项数据均缩水过半。横向来看，城市差异、区域差异明显。在完成第三批次集中供地的13个城市中，上海、北京、广州三个一线城市占据土地出让收入前三位，长三角区域土地市场整体表现更加活跃，如杭州、合肥、宁波等城市土地平均溢价率均超过5%。反观厦门、福州、青岛等地，均面临低溢价率、高流拍率的局面。

  尽管政策暖风频吹，但截至目前房企在销售、融资两端均未得到明显改善，房企拿地信心和意愿短期内难以恢复，底价成交、国企托底、区域分化的特征预计将在城市第四批次集中供地中延续，年内土地市场或难有明显回暖。