[中房研协]房企海外发债受限，融资渠道再度收紧

  热点聚焦

  2019年，在经济面临下行压力的背景下，房地产领域受到多重监管。先是控制房地产贷款额度，之后叫停房地产信托，再之后对房地产海外债发行作出限制，要求外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　从发债规模上看，房企发债规模在2016年以前，发行额较小；2016年开始快速扩张，到2017年、2018年海外发行量达到高峰，其中2018年一季度发债量占全年发债量60%左右，可见房企每年发债都集中在一季度；2019年房企发债量有所回落，但依旧处于高点，发债量达到3139亿元。

　　发债规模受政策影响较大，我国房企海外融资政策经历了由紧到松、再收紧的过程： 2014年以前，房企海外债发行量较少； 2016年随着政策宽松，房企海外债务规模快速扩张；2017~2018年，国内信用债收紧，房企转向海外债，发行量爆发式增长；2019年上半年，房企海外债发行继续保持高位。为了抑制这种过快增长的势头，监管部门再次发力要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  从到期额来看，2017-2018年发行的债券集中进入偿还期。未来一年房企应偿债券总额超过300亿美元，其中恒大以未偿还金额180亿和未来一年待还额28亿位居榜首。此外，佳兆业、绿地、远洋、融信等房企也面临较大的偿还压力。

  热点评析

  今年，国内融资渠道不断收紧，房企被迫选择海外发债进行融资。尤其7月份，海外融资规模井喷，海外发债利率整体飙升，成本高企，为了防范金融风险和利率的不确定性，政府出手对房地产海外融资进行收紧，稳定房地产销售预期和防范海外发债风险。

  以往房企发行海外债主要用于借新还旧，发行海外债偿还国内债、用于流动性资金补给、和拿地。7月12日，发改委对海外发债提出要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着以往借新还旧的做法被堵死了。对于房企来说，借新还旧的做法不复存在，加上国内融资渠道受阻，未来房企的融资将更难。未来如何在融资渠道上寻求多元化，成为房企需要考虑的问题。

  随着海外债集中进入偿还期，在房企国内外融资渠道收紧、融资成本高的情况下，房企负债压力高企。对于大型房企来说，主要融资来源于银行贷款，相对还款压力较小。而对于依赖境外债券融资且境外债券占公司总融资规模较大的企业，在海外发债利率整体飙升的背景下，面临偿还压力较大。预计下半年，房企的工作重心将转向降杠杆和加快资金回笼。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）