[克而瑞]四季度策略：调控加剧房企实力分化

  国庆长假期间，各城市的调控政策扎堆出台，细则也陆续落地。这样的“画风突变”，打乱了不少企业的推盘计划，对土地投资和扩张战略也有所影响。根据以往的经验和近期对政策执行、市场成交状况的观察，我们的看法如下：

  一、供不应求持续，调控未影响行业基本面

  本次调控政策出台，主要是由于前期市场过于火爆，投机炒房现象浮上台面并开始蔓延，在企业营销和媒体的新闻炒作的推波助澜下，引发了普通购房者的恐慌心态。若持续下去，可能将迫使购房者继续加大买房杠杆，透支未来购房需求和房价涨幅，对行业长期发展不利。

  但值得注意的是触发本轮行情的是供需失衡，而这一问题从目前来看并未得到解决，9月重点城市的消化周期依然较短，如上海1.2个月、合肥1.6个月、南京1.8个月等；调控密集实施后，上海部分低调开盘、首付比例要求提高的项目去化表现还是十分出色。因此，调控本身的作用主要将是从购房者心理入手，目的是降低市场预期，打下“镇定剂”。

  从地方政府的手段来看，除了深圳等炒房现象明显的城市对购房资格的管制较严厉，其余热点城市如上海、北京等“主打”的手段弹性均较大，如规范媒体报道和企业宣传，停发预售证、通过银行收紧贷款等。这表明了：1) 地方政府并不希望行业基本面受损、房价快速下跌，而是利用成交结构调整，形成数据变化改变市场预期，让需求以合理的速度释放；2) 部分城市出现的购房热，与夸大宣传不无关联，从推广规范入手也属对症下药；3) 上述手段与直接发文限制不同，管制的调整是非公开的，即便阶段性放松也不易成为市场风向标被解读。

  因此，我们认为，部分城市的预售证管制将延续，导致一手房出现成交量价齐跌的情况，这样的情况可能延续到2017年春节后。到2017年5、6月时，由于2016年的基数高，因此地方政府同比数据压力减小，对预售证的限制可能逐步放宽。

  二、坚持核心城市布局，并购机会有望增加

  绝大部分企业在前三季度的行情下，今年销售目标的完成并无问题，不少四季度原本便有放缓销售的计划。面对当前市场和政策背景，我们的建议是： 

  1、推货以低价刚需项目为主。如一线和强二线城市中，主推单价、总价较低、定位刚需的项目，同一项目中选择位置较差的楼栋，减轻地方政府压力；弱二线和三四线城市中，除了抓紧一二线传导的有限行情去库存外，可重点推出旅游类大盘项目，给投资需求“发泄”的出口。如果企业不存在资金压力，则定位高端项目、位置稀缺的项目没有压缩利润开盘的必要，变相收取费用规避备案限制则无异于“撞枪口”。

  2、坚持一二线核心城市布局。调控不会改变城市发展的轨迹，值得企业深耕的城市没有变化。我们认为，有两项指标长期影响较大：一是高等教育资源丰富的城市，如北京、上海、南京、武汉等，意味着更多的高素质人口流入并产生工作和置业的意愿，并吸引高新产业迁入，消费水平提升；二是关注土地供应量，治标不如治本，但大部分热门城市土地供应并未跟上，供不应求的加剧保证了未来项目能以充分的利润去化。

  3、同时关注招拍挂和收购机会。一方面，部分城市的调控政策中包含了控制地价的手段，如上海将严格限制和核查企业拿地的资金来源，一些激进、敢于开高价的企业可能会受到影响，对于自有资金充裕的企业来说是补货的良机；另一方面，调控会使得更多的中小房企加速退出行业，为大企业提供并购扩张的机会。

  4、多元化主要关注金融和基建。基于货币政策的不断变化，像今年这样境内融资渠道宽松的局面不可能永远持续，尤其是民企应当扩大金融版图，关注资产管理和保险等领域，拓宽资金来源渠道。对于国企来说，则应当关注行业上游，如绿地正在积极拓展PPP，金茂的一级土地开发等，有助增加低成本的土地储备。

  最后，对于企业的投资者而言，火爆的市场行情让不同规模的企业“鸡犬升天”，调控则会拉开企业间的差距，提高行业集中度，是优秀企业并购扩张、脱颖而出的好机会。前三季度企业利润值得期待，将在明年的结转集中逐步体现。大部分企业完成销售目标并无问题，四季度的销售增速放缓不会对全年业绩产生影响。在今年大量低成本融资和销售回款充足的情况下，大中企业偿债压力普遍较小。资金成本低、并购能力强的企业受益于调控；土地储备优质丰富的企业值得长期看好；对今年发债的期限短、且负债率高的企业则应持谨慎态度。